S4タワー
埼玉県さいたま市中央区上落合５丁目／2002年9月築・265戸／成約データ30件以上から集計相場・売却査定・購入の見立て
撮影時期によっては現在の外観と異なることがあります。
建物の概要所在地・築年・階建・構造・分譲・管理・学区など
- 所在地
- 埼玉県さいたま市中央区上落合５丁目
- 築年月
- 2002年9月（築24年）
- 総戸数
- 265戸
- 最寄駅
- 東武鉄道野田線「大宮」徒歩20分
- 階建
- 地上32階・地下1階
- 構造
- RC
- 敷地の権利
- 所有権
- 分譲
- リクルートコスモス
- 施工
- 錢高組
- 管理会社
- 大和ライフネクスト
- 管理形態
- 管理会社に全部委託（日勤）
- ほかの駅
- 埼京線「大宮」徒歩14分
- 学区（小）
- 上落合小学校
- 学区（中）
- 与野東中学校
- 設備
- 駐輪場・オートロック・宅配ボックス・エレベーター・防犯カメラ・耐震構造
建物の基本情報です。相場の数字は、この棟で実際に売買・賃貸が成立したものだけを集計しています（当社が把握している範囲）。
S4タワーはどう売られてきたか
この数字の見方直近5年の成約・当社調べ
直近5年に成約した10件以上（売り出し価格と成約価格の両方が取れているもの）から集計しています。「いま売り出されている住戸」は本日時点で当社が把握している件数で、実際の募集状況とは差が出ることがあります。住戸ごとの価格・階数・広さは掲載していません。
いま売り出されている価格は、高いのか安いのか
この数字の見方
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。
件数が少ないため、価格と広さの幅は出していません（個別の住戸が分かってしまうため）。
S4タワーの売買相場
坪単価は3〜6年前の187万円/坪から251万円/坪へ、+34.2%上がっています。
この数字の見方成約までの日数・下げ幅も
見出しの数字は直近3年に成約した住戸の中央値です。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。
成約坪単価の推移（グラフ）
成約年（推定）ごとの坪単価の中央値です。掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は表示していません。価格そのものではなく坪単価で見ることで、その年にたまたま広い住戸が売れた影響を除いています。
間取り別の成約価格
| 間取り | 成約件数 | 中央値 | よくある価格帯 | 専有面積 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2LDK | 10件以上 | 3,560万円 | 3,160〜4,410万円 | 63.8㎡ | 173万円 |
| 3LDK | 30件以上 | 4,260万円 | 3,680〜5,410万円 | 78.7㎡ | 175万円 |
グラフと数字の見方よくある価格帯＝真ん中50%
「よくある価格帯」は真ん中50%（下から25%〜75%の範囲）です。上限・下限そのものは、個別の住戸が特定できてしまうため出していません。直近15年分の成約をまとめた数字なので、古い成約を含む点にご注意ください。
S4タワーと似たマンション
地図は下のカードに近づくと表示します
この数字の見方
坪単価は、その棟で実際に成約した価格の中央値（当社が把握している範囲）です。成約が少ない棟は当社のAI査定の値で、その場合は「AI査定」と添えています。地図国土地理院。
この住戸について問い合わせる
承りました
S4タワーの購入をお考えの方へ
新着・値下げをメールでお知らせします（無料・電話番号は不要・停止は1クリック）
S4タワーが選ばれている理由
この棟で実際に数字が出ている項目だけです。
直近5年の成約は10件以上、年平均2件ほどです。総戸数265戸に対して1年に動くのは1%ほどで、手放す方が少ない棟です。出物が出たときに動けるかどうかで決まります。
成約坪単価の中央値は3〜6年前の187万円から251万円になりました。買ったあとの資産価値という観点で見ておきたい数字です。
この棟に備わっているもの: 地上32階建のタワー・オートロック・宅配ボックス・エレベーター・防犯カメラ・駐輪場。
この一覧について
ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。
S4タワーは、階でいくら変わるか
地上32階建てのこの棟では、同じ広さでも階でレンジが変わります。専有77.8㎡・3LDKの住戸を、階層帯ごとに当社のAIで見積もったものです。
- 低層1〜10階5,580万円成約8件
- 中層11〜19階5,940万円成約10件
- 高層20〜28階6,060万円成約9件
- 最上階層29〜32階6,240万円成約3件
帯は専有77.8㎡で、階だけを変えた数字です。
この数字の見方
同じ広さ（専有77.8㎡）でも、低層（1〜10階）と最上階層（29〜32階）では中心値で約660万円（12%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。
帯はどれも専有77.8㎡で、階だけを変えて出した数字です。売り出し中の住戸が高いか安いかは、棟の平均ではなくその住戸の階の帯と比べてご覧ください。眺望・向き・角部屋・リフォームの有無はこの図に入っていないので、同じ階でも上下します。査定は当社の意見であり、価格を約束するものではありません。
買ったあと、毎月いくらかかるか
専有77.8㎡ の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月26,800円ほどが目安です。
相場との比較・注意点
相場との比較は管理費・修繕積立金は相場並みかの章に出しています。修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。さいたま市中央区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。
S4タワーのこと、聞いてみた
このページの数字を、会話のかたちにしました。
S4タワーね。埼京線の大宮駅から徒歩14分、2002年9月築で今24年目の建物です。
駅まで14分か。歩ける範囲ですね。建物の規模ってどれくらいなんですか。
地上32階・地下1階、総戸数265戸のRC造です。32階までRCで積んでるタワーですね。
265戸ってけっこう大きいですよね。管理組合もそれなりの所帯になりそう。
続きを読む（22件）
ええ、戸数が多い分だけ管理費や修繕積立金の総額も大きくなるので、組合の運営は規模が出ます。土地は所有権です。
所有権なのは安心材料ですね。周りにはどんなものがありますか。
半径500mで見ると、淑徳与野中学校が147m、淑徳与野高等学校が188m。小学校はさいたま市立上落合小学校が471mです。
中学校が147mって、もう目の前くらいの距離じゃないですか。近いですね。
保育園や幼稚園もあって、保育所まぁむ大宮園が177m、さいたまちとせ保育園が266m、しんせい幼稚園が353mです。
選択肢がいくつかあるのはありがたいです。公園はどうでしょう。
上落合七丁目公園が200m、上落合北公園が363m、吉敷町２丁目公園が424m。500m圏に3か所ありますよ。
公園が3か所あるのはいいですね。子どもがいると散歩コースになりそうです。
肝心の価格ですが、AI査定だと18階・77.8㎡の想定で、下が5100万円、真ん中6000万円、上が7200万円というレンジです。
幅がありますね。同じ広さでもそれだけ差が出るということですか。
階数や向き、リフォームの有無で振れるので幅が出ます。坪単価にすると255.2万円/坪という想定ですね。
255.2万円/坪ですか。実際に売れた例だとどのくらいなんでしょう。
直近の成約は220.5万円/坪でした。査定の255.2万円/坪よりは低いところで決まっている形です。
なるほど、査定のレンジをそのまま鵜呑みにしないほうがいいということですね。
そうですね。ただ、さいたま市中央区の中央値は142.0万円/坪です。66棟を集計した数字なので、区の中では上のほうにいます。
142.0万円/坪が中央値で、この棟が220.5万円/坪。だいぶ立ち位置が違うんですね。
ええ。駅からの距離だけ見ると14分ですが、タワーで所有権、そして築24年でもこの水準を保っている棟です。
築24年というのは、そろそろ大規模修繕を何度か経験している頃合いですよね。
時期的にはそうなります。265戸ある分、修繕の履歴や積立の状況は必ず資料で確認しておいたほうがいいですね。
分かりました。管理の資料は要チェックですね。32階建てだと上と下でも住み心地が違いそう。
査定の想定も18階でしたからね。実際にどのあたりの階が動いているかは、現地で聞いてみるといいと思います。
ありがとうございます。駅から14分の道のりも含めて、一度自分の足で歩いて見に行ってみます。
※この対話は、当社の保有データをもとに構成した解説コンテンツです。実在の会話ではありません。
S4タワーの購入よくある質問
S4タワーの価格は上がっていますか？
坪単価の中央値は3〜6年前の187万円から251万円へ、34.2%上がっています。直近3年の成約価格の中央値は5,900万円です。
ほかの質問（1件）
S4タワーを買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？
㎡あたりの月額は管理費200円・修繕積立金144円です。さいたま市中央区の築20〜30年のマンション50棟と比べると、管理費は「相場より高い」、修繕積立金は「相場より安い」水準です。
市場に出る前にお知らせできる場合があります
この棟で売り出し前の情報が入り次第、市場に出る前にお知らせします。
詳しく
当社には、ポータルサイトに掲載される前の持ち込み・ご相談が月500件規模で寄せられています。
お知らせするのは、条件が合う方にだけです。ご紹介できる住戸があることをお約束するものではありません。売主の方のご意向で取り下げになることもあります。
売却をお考えの方は → 売りたい方の入口へ
S4タワーの売却をお考えの方へ
希望の売却価格で、決まりそうかを先に確かめる
直近3年の成約価格の中央値（坪単価251万円）を物差しにして、同じ位置で売り出された3万件以上が実際にどうなったかをお返しします。登録は要りません。
この棟の買い手のご登録を受付中です。
- ご相談は無料です。
- 売るかどうかは、話を聞いてから決めていただけます。
- お電話は、ご希望の方にだけおかけします。
- お断りいただいたあとに、こちらから連絡を続けることはありません。
広さはこの棟でいちばん多い住戸（77.8㎡）を入れてあります。お部屋の広さに直してください。
S4タワーのお部屋は、いまいくら？
この棟でいちばん多い広さの住戸（専有77.8㎡・3LDK・18階）を、いま売った場合の当社AIの見立ては5,100〜7,200万円（中心6,000万円）です。お部屋の階と広さを入れると、その住戸に当てはめたレンジに変わります。
6,000万円この棟の標準的な住戸（18階・77.8㎡）
承りました
当社のAIが、この棟の成約30件以上と周辺の相場から出した成約見込みの幅です。この棟は階でレンジが変わるため、当社AIが出した低層〜最上階層の実測値をつないで階を当てはめています。広さは、同じ棟の中では㎡単価がほとんど変わらないため比例で当てはめています。向き・角部屋・リフォームの有無・眺望・専有部の状態は入っていません。実際の売却価格はこれらで動きます。ここで出るのは目安で、査定書ではありません。
S4タワーのAI査定レンジ
この棟は地上32階建てのタワーで、同じ広さでも階でレンジが変わります。この棟でいちばん多い広さの住戸（専有77.8㎡・3LDK）を、いま売った場合の成約見込みを階層帯ごとに出しました。
階で変わるAI査定レンジ（専有77.8㎡の場合）
- 低層1〜10階5,580万円成約8件
- 中層11〜19階5,940万円成約10件
- 高層20〜28階6,060万円成約9件
- 最上階層29〜32階6,240万円成約3件
帯は専有77.8㎡で、階だけを変えた数字です。
この数字の見方
同じ広さ（専有77.8㎡）でも、低層（1〜10階）と最上階層（29〜32階）では中心値で約660万円（12%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。
帯はどれも専有77.8㎡で、階だけを変えて出した数字です。この棟の標準的な住戸（18階・77.8㎡）で見るとレンジは5,100〜7,200万円・中心は6,000万円、坪単価にすると255.1万円で、下の「手取りの目安」はこの中心値で計算しています。
査定は当社の意見で、成約の保証ではありません。
このレンジの見方（精度・過去の成約との差）
このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した3.6万件以上で確かめたところ、実際の成約価格の52.1%がこの範囲に収まりました。残りの47.9%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。
この棟の直近3年の実際の成約価格は中央値で5,900万円（坪単価251万円）でした。上のレンジの中心はこれとほぼ同じ水準です。
査定は当社の意見であり、この価格での成約を保証するものではありません。実際の価格は住戸の階数・向き・眺望・リフォームの有無・売り出す時期で上下します。この棟で成約した30件以上を参照して補正しています。お部屋の階と広さを入れていただくと、その住戸に当てはめたレンジをお出しします（上のミニ査定か、下の登録欄からどうぞ）。
売れたお金から、手元に残るのはいくらか
AI査定レンジの中心6,000万円で売れたと仮定した、ごく大まかな試算です。
| 成約価格（想定） | 6,000万円 |
| 仲介手数料（3%＋6万円・消費税込み） | −205万円 |
| 印紙税・抵当権抹消・書類関係など（概算） | −6万円 |
| 手元に残る目安 | 5,789万円 |
残債・税金・引っ越し費用は含んでいません。
続きを読む
住宅ローンの残債・引っ越し費用・譲渡所得税（売却益が出た場合）は含んでいません。居住用財産の3,000万円特別控除など税の特例はお一人ずつ事情が違うため、この表には入れていません。正確な手取りは、残債と取得時の価格が分かれば個別に計算できます。
いま売りに出したら、同じ棟の中で何件と並ぶか
いま売り出し中は2件です（本日時点・当社調べ）。
価格の幅は上の売り出し中の章にあります。
この棟は、どう決まってきたか値下げして決まった割合・成約までの日数のグラフ
直近5年に成約した10件以上のうち、売り出し価格から値下げして決まった割合です。下げた住戸の下げ幅は中央値で5.0%でした。
売り出しから成約までの日数（中央値）です。目盛りの3ヶ月・半年・1年と比べてご覧ください。
成約坪単価の推移と間取り別の成約価格は、下の売買相場の章にあります。
いまはこの棟にとってどんな時期か
この棟の坪単価は3〜6年前の187万円から251万円へ34.2%上がっています。
続きを読む
上がった水準のまま成約が続いている状態です。
坪単価の比較なので、その年にたまたま広い住戸が売れた影響は除いています。1棟あたりの成約件数は多くありません。数字が動いた年があっても、それだけで売り時が決まるものではありません。
売却の疑問は記事でまとめて読めます → 不動産売却ガイド【全30記事】
S4タワーの売却よくある質問
S4タワーはいくらで売れますか？
この棟でいちばん多い広さ（専有77.8㎡）の住戸なら、当社のAI査定では5,100万〜7,200万円、中心が6,000万円です。学習に使っていない期間の成約3.6万件以上で確かめると、実際の成約価格の52.1%がこの範囲に収まりました。階数・向き・リフォームの有無で上下します。
ほかの質問（2件）
S4タワーは売り出してからどのくらいで決まりますか？
直近5年に成約した10件以上では、売り出しから成約までの中央値は132日、値下げして決まった割合は83%、売り出し価格から成約価格までの差は中央値で4.0%です。
いまS4タワーで売りに出ている住戸は何件ありますか？
本日時点で当社が把握しているのは2件です。件数が少ないため価格の幅は出していません。住戸ごとの内訳は掲載していません。
購入をお考えの方は → 買いたい方の入口へ
あなたの棟は、買い手からこの6棟と比較されています
同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じタワー型・駅から11〜15分・築年の近い棟です。
比較される6棟の一覧売出・成約㎡単価・AI査定㎡単価・地図
| 棟名 | 駅・徒歩 | 築年 | 階建 | いまの売出 | 成約㎡単価 | AI査定㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ●S4タワーこの棟 | 大宮徒歩14分 | 2002年（築24年） | 32階 | 2件 帯は非表示 |
76.0万円 | 77.2万円 |
| 1エイペックスタワー浦和 （相場データ） | 浦和徒歩6分 | 2003年（築23年） | 31階 | 10,600〜18,800万円 4件 |
81.8万円 | 121.6万円 |
| 2びゅうサイトタワー （相場データ） | 北与野徒歩5分 | 2001年（築25年） | 31階 | 1件 帯は非表示 |
65.9万円 | 76.9万円 |
| 3上池袋タワーレジデンス （相場データ） | 池袋徒歩12分 | 2005年（築20年） | 23階 | 1件 帯は非表示 |
100.4万円 | 119.8万円 |
| 4アルーサ北与野ノースピア上落合2 （相場データ） | 北与野徒歩3分 | 1992年（築34年） | 35階 | 3,800〜7,000万円 8件 |
57.8万円 | 60.1万円 |
| 5サンクタス与野タワーレジデンス （相場データ） | 与野徒歩3分 | 2013年（築12年） | 20階 | — | 60.1万円 | 88.1万円 |
| 6アルーサ北与野ノースピア上落合 （相場データ） | 北与野徒歩3分 | 1992年（築34年） | 35階 | 2,400〜7,000万円 5件 |
39.0万円 | 55.9万円 |
広さの構成・価格帯・築年の幅（±10年→±20年）・駅からの距離帯の条件を広げて選んでいます。
地図と表の見方
地図国土地理院／ ●がこの棟、①②…が比較される棟です
近隣に同じ条件の棟が少ないため、広さの構成・価格帯・築年の幅（±10年→±20年）・駅からの距離帯の条件を広げて選んでいます。「いまの売出」は本日時点で当社が把握している件数と、100万円単位に丸めた価格の幅です。住戸ごとの価格・階数・広さは出していません。「成約㎡単価」は直近の成約の中央値で、件数が足りない棟は空欄にしています。「AI査定㎡単価」は当社のモデルがその棟の代表的な住戸に付けた値で、成約実績とは別のものです。買い手が実際に比べる棟は人によって違います。ここに出ているのは、条件の近い候補です。
近隣の同格棟は、どう決まっているか
- エイペックスタワー浦和：売り出しから成約まで75日／値下げして決まった割合33%
- びゅうサイトタワー：売り出しから成約まで60日／値下げして決まった割合71%
- 上池袋タワーレジデンス：売り出しから成約まで136日／値下げして決まった割合80%
- アルーサ北与野ノースピア上落合2：売り出しから成約まで146日／値下げして決まった割合72%
- サンクタス与野タワーレジデンス：売り出しから成約まで74日／値下げして決まった割合71%
- アルーサ北与野ノースピア上落合：売り出しから成約まで68日／値下げして決まった割合86%
どちらも、その棟で売り出し価格と成約価格の両方が取れている成約からの実測 (中央値・当社調べ)です。件数が足りない棟はこの一覧に出していません。この棟の実測がまだ薄いときは、同じ駅・同じ規模帯で条件の近い棟がどう決まっているかを目安としてご覧ください。棟名を選ぶと、その棟の売却ページに移ります。
管理費・修繕積立金は相場並みか
さいたま市中央区の築20〜30年のマンション（50棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。
相場は177円/㎡。相場より高めです。コンシェルジュ・24時間有人管理・共用施設など、何にかかっている費用なのかを確認しておくと納得しやすくなります。
相場は199円/㎡。相場より低めです。将来の大規模修繕に向けて積立が足りているか、長期修繕計画と積立金の残高を確認することをおすすめします。
数字は当社が把握している募集情報の中央値です。
この数字の見方
「安い＝良い」とは限りません。修繕積立金が相場より低い場合、将来の大規模修繕にあたって値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。管理費が高めでも、コンシェルジュ・24時間管理・共用施設など、その分のサービスが付いていることがあります。数字はいずれも当社が把握している募集情報の中央値で、実際の負担額は住戸の広さ・時期により変わります。長期修繕計画や積立金の残高は管理組合の資料でご確認ください。
S4タワーの相場よくある質問
S4タワーの売買相場はいくらですか？
直近3年に成約した10件以上では、成約価格の中央値は5,900万円、坪単価は251万円/坪です（専有77.0㎡が中心）。
S4タワーの管理費・修繕積立金は相場並みですか？
㎡あたりの月額は管理費200円・修繕積立金144円です。さいたま市中央区の築20〜30年のマンション50棟の相場は管理費177円・修繕積立金199円で、管理費は「相場より高い」、修繕積立金は「相場より安い」水準です。
S4タワーにお住まいの方へ
いま売るといくらか分かります
査定は無料です。階数・向き・広さから、いま売った場合の想定価格をお伝えします。
お急ぎの方・数字の見方だけ聞きたい方は、電話でもお受けします
📞 電話で相談する050-5810-5875 050-5810-5875平日10:00〜18:00／担当者が直接お受けします。つながらない場合はお問い合わせからどうぞ。
当社の立場について
当社は宅地建物取引業者として売買の仲介を行っており、ご成約に至った場合は媒介契約に基づく仲介手数料をいただきます。売却をお考えの方と購入をお考えの方の双方からご登録をお預かりする場を運営しているため、どちらか一方に有利な数字をお見せしないことを運営の原則にしています。このページに出している成約の実測値・AI査定レンジ・維持費の水準は、売却をお考えの方向けのページと購入をお考えの方向けのページでまったく同じ集計から作っており、立場によって数字を変えることはありません。お預かりしたご登録の内容を他社へお渡しすることはありません。
さいたま市中央区の近くのマンション
エクレール大宮1986年築・坪141万円 パークシティさいたまビューサイトヴィラ2003年築・坪235万円 パークシティさいたま2003年築・坪148万円 パークシティ大宮サザンコート2000年築・坪202万円
ほかの近くの棟（4棟）
大宮プレジデントマンション1973年築・坪57万円 パークシティ大宮ビューコート2000年築・坪171万円 パークシティ大宮セントラルタワー2000年築・坪228万円 サンクレイドル大宮2014年築・坪212万円
同じさいたま市中央区にあり、この棟から近い順です。
建物情報の誤りのご連絡
このページの建物情報（総戸数・管理形態・築年月など）に誤りを見つけられた場合は、お問い合わせからお知らせください。確認のうえ訂正し、直った内容をご返信します。