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ザ・タワー・グランディアは、いくらなら買っていい価格か
東京都豊島区西池袋５丁目／2004年3月築・358戸／成約データ50件以上から集計
ザ・タワー・グランディアはどう売られてきたか
売り出してから決まるまでに、この棟で実際に何が起きているか（当社調べ）
直近5年に成約した10件以上（売り出し価格と成約価格の両方が取れているもの）から集計しています。「いま売り出されている住戸」は本日時点で当社が把握している件数で、実際の募集状況とは差が出ることがあります。住戸ごとの価格・階数・広さは掲載していません。
ザ・タワー・グランディアが選ばれている理由
当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。
直近5年の成約は10件以上、年平均4件ほどです。総戸数358戸に対して1年に動くのは1%ほどで、手放す方が少ない棟です。出物が出たときに動けるかどうかで決まります。
成約坪単価の中央値は3〜6年前の416万円から629万円になりました。買ったあとの資産価値という観点で見ておきたい数字です。
ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。
いま、この棟では6件が売り出されています。うち1件は当社のAI査定レンジより安い値付けです。
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ザ・タワー・グランディアは、階でいくら変わるか
地上38階建てのこの棟では、同じ広さでも階でレンジが変わります。専有75.2㎡・2LDKの住戸を、階層帯ごとに当社のAIで見積もったものです。
- 低層1〜12階13,770万円成約24件
- 中層13〜23階14,290万円成約17件
- 高層24〜34階14,660万円成約8件
- 最上階層35〜38階15,180万円
同じ広さ（専有75.2㎡）でも、低層（1〜12階）と最上階層（35〜38階）では中心値で約1,410万円（10%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。
帯はどれも専有75.2㎡で、階だけを変えて出した数字です。売り出し中の住戸が高いか安いかは、棟の平均ではなくその住戸の階の帯と比べてご覧ください。眺望・向き・角部屋・リフォームの有無はこの図に入っていないので、同じ階でも上下します。査定は当社の意見であり、価格を約束するものではありません。
いま売り出されている価格は、高いのか安いのか
このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した3.6万件以上で確かめたところ、実際の成約価格の52.1%がこの範囲に収まりました。残りの47.9%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。価格は100万円単位、広さは5㎡単位に丸めた幅で、住戸ごとの内訳・階数・向きは出していません。判定は各住戸の広さ・階数を当てはめたAI査定レンジと売り出し価格を比べたものです。リフォーム済み・眺望・角部屋といった個別の事情はレンジに入りきらないので、「レンジより高い＝買ってはいけない」という意味ではありません。
この棟の実際の成約価格
見出しの数字は直近3年に成約した住戸の中央値です。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。
成約坪単価の推移
成約年（推定）ごとの坪単価の中央値です。掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は表示していません。価格そのものではなく坪単価で見ることで、その年にたまたま広い住戸が売れた影響を除いています。
間取り別の成約価格
帯は真ん中50%（下から25%〜75%）、点が中央値です。上限・下限そのものは、個別の住戸が特定できてしまうため出していません。
間取り別の数字を表で見る
| 間取り | 成約件数 | 中央値 | よくある価格帯 | 専有面積 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1K | 10件以上 | 4,140万円 | 3,260〜4,930万円 | 45.2㎡ | 306万円 |
| 1LDK | 10件以上 | 5,840万円 | 4,930〜7,210万円 | 55.2㎡ | 319万円 |
| 2LDK | 10件以上 | 7,490万円 | 6,210〜8,760万円 | 75.2㎡ | 324万円 |
| 3LDK | 10件以上 | 10,500万円 | 9,190〜12,650万円 | 93.8㎡ | 348万円 |
近隣で比較検討されている棟
同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じタワー型・駅から6〜10分・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。
地図国土地理院／ ●がこの棟、①②…が比較対象の棟です
| 棟名 | 駅・徒歩 | 築年 | 階建 | いまの売出 | 成約㎡単価 | AI査定㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ●ザ・タワー・グランディアこの棟 | 池袋徒歩9分 | 2004年（築22年） | 38階 | 14,900〜57,800万円 6件 |
190.2万円 | 188.3万円 |
| 1モデルノトッレ松濤 | 渋谷徒歩7分 | 2008年（築18年） | 20階 | 8,600〜24,800万円 5件 |
124.5万円 | 176.7万円 |
| 2東京シティトリエ | 巣鴨新田徒歩7分 | 2006年（築20年） | 25階 | 8,400〜11,200万円 6件 |
112.4万円 | 135.8万円 |
| 3エイペックスタワー浦和 | 浦和徒歩6分 | 2003年（築23年） | 31階 | 10,600〜18,800万円 4件 |
81.8万円 | 121.6万円 |
近隣に同じ条件の棟が少ないため、広さの構成の条件を広げて選んでいます。価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。
買ったあと、毎月いくらかかるか
豊島区の築20〜30年のマンション（301棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。
同じエリア・同じ築年帯の相場は265円/㎡。同じエリア・同じ築年帯として、標準的な水準です。
この棟の月額は当社が把握している募集情報からは確認できていません。金額が入っていない（0円として記録されている）ことが理由で、実際に負担が無いという意味ではありません。長期修繕計画・積立金の残高とあわせて管理組合の資料でご確認ください。
専有75.2㎡ の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月16,100円ほどが目安です。
修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。豊島区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。
ザ・タワー・グランディアのこと、聞いてみた
このページに出ている数字を、会話のかたちにしたものです。上のグラフや表を読むのが面倒なときは、こちらからどうぞ。
ザ・タワー・グランディア、気になってるって聞いたよ。東武鉄道東上線の池袋から徒歩9分の場所だね。
はい。池袋まで徒歩9分って、思ってたより歩けそうな距離で驚きました。実際どんな建物なんですか。
2004年3月築だから築22年。地上38階・地下1階のタワーで、構造はRC、総戸数は358戸ある。
38階建てで358戸ですか。かなりの規模ですね。戸数が多いと管理面ってどうなんでしょう。
戸数が多い分、管理組合の規模も大きくなる。一戸あたりの負担が分散しやすい一方、合意形成には人数なりの時間はかかるよ。
なるほど、大規模ならではですね。土地の権利はどうなってますか。そこも気にしてます。
所有権だよ。あと周りの施設もざっと言うと、半径500m以内に立教池袋中学校が290m、立教池袋高等学校が301mにある。
学校がそんな距離にあるんですね。小学校はどうですか。子どもがまだ小さくて。
豊島区立池袋第三小学校が420m、立教小学校が480m。保育園や幼稚園も、豊島区立池袋第五保育園287m、グローバルキッズ池袋駅前保育園295mといった具合。
保育園が300m切るところに2つもあるのは、送り迎えを考えると助かりそうです。ほかにもありますか。
池袋幼稚園385m、豊島区立池袋幼稚園412m、豊島区立池袋第三保育園460mもある。この距離帯に集まってるのは事実として押さえておくといいよ。
想像以上に選択肢がありますね。公園とか病院みたいな、生活まわりの施設も知りたいです。
公園は西池袋が286m、池袋西口が348m、元池袋史跡が422m、池袋第二が451m、谷端川親水が466m。近い順に並べるとこんな感じ。
286mの公園があるのはいいですね。子どもと歩いて行ける範囲だし。病院はどうでしょう。
平塚胃腸病院が341m、関野病院が412m。どちらも半径500m以内にはあるという事実だけ、頭に入れておいて。
わかりました。あと一番知りたいのが価格なんですけど、相場ってどのくらいなんですか。
AI査定だと、13階・75.2㎡の想定で、下が14010万円、真ん中が14150万円、上が16980万円というレンジになってる。
14150万円が中心ですか。うーん、正直かなり大きい数字ですね。坪単価にするとどうなりますか。
その想定での坪単価は622.4万円/坪。ちなみに直近の成約坪単価は442.0万円/坪という数字が出てるよ。
622.4万円/坪と442.0万円/坪、けっこう差がありますね。査定のレンジと実際の成約は別物として見た方がいいと。
そう。査定は間取り2LDK・その階数と広さを前提にした想定値だから、実際の取引とは分けて見ておくのが安全だね。
豊島区全体だとどのくらいの水準なんでしょう。比べる基準があると判断しやすくて。
豊島区の中央値は234.0万円/坪。集計に入ってる棟数は400棟。この棟の数字はそれとは違う位置にあるということ。
400棟の中央値が234.0万円/坪ですか。同じ区内でも幅があるんですね、勉強になります。
駅からの距離、築22年という年数、38階建てで358戸という規模、そのあたりを合わせて見ていくのがいいと思う。
ありがとうございます。数字と場所のイメージがつながってきました。まずは現地を見に行ってみます。
※この対話は、当社の保有データをもとに構成した解説コンテンツです。実在の会話ではありません。
この棟で売却をお考えの方
当社に「この棟の売却を考えている」とご登録いただいている方がいる場合だけ、人数を表示しています。いらっしゃらない月は何も表示しません。数を大きく見せるようなことはしません。
ザ・タワー・グランディアの購入よくある質問
ザ・タワー・グランディアでいま売り出されている価格は割高ですか？
売り出し中の6件のうち、当社のAI査定レンジより安いものが1件、レンジの中が2件、レンジより高いものが3件です。リフォーム済みや眺望などの個別事情はレンジに入りきらないため、高い＝買ってはいけないという意味ではありません。
ザ・タワー・グランディアの価格は上がっていますか？
坪単価の中央値は3〜6年前の416万円から629万円へ、51.2%上がっています。直近3年の成約価格の中央値は14,800万円です。
ザ・タワー・グランディアを買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？
㎡あたりの月額は管理費214円です。豊島区の築20〜30年のマンション301棟と比べると、管理費は「相場並み」水準です。
市場に出る前にお知らせできる場合があります
この棟で売り出し前の情報が入り次第、市場に出る前にお知らせします。
当社には、ポータルサイトに掲載される前の持ち込み・ご相談が月500件規模で寄せられています。
お知らせするのは、条件が合う方にだけです。ご紹介できる住戸があることをお約束するものではありません。売主の方のご意向で取り下げになることもあります。
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