LAND & HOUSE MARKET REPORT
江戸川区南小岩の土地・戸建て相場
東京都江戸川区／小岩駅（JR中央・総武線）／ 南小岩一丁目・南小岩二丁目・南小岩三丁目・南小岩四丁目・南小岩五丁目・南小岩六丁目・南小岩七丁目・南小岩八丁目（2026-09-14 時点集計）
江戸川区南小岩は小岩駅を中心とした住宅地です。このページでは いくらで売り出されているかと実際にいくらで取引されたかを分けて載せ、 そのうえでどの丁目が高いかを地図と表で比べられるようにしています。
売り出し価格＝当社が集計している売り出し中・売り出し終了の掲載価格です。いま市場に出ている水準が分かります。
実際の取引価格＝公的に公表されている実取引価格の集計です。成立した価格そのものですが、公表が町名どまりのため丁目には分けられません。
相続税路線価＝国が毎年7月に公表する、道路ごとの土地評価額です。丁目の中にある道路の中央値を出しています。
売り出し価格（187万円/坪）のほうが実際の取引価格（129万円/坪）より高く出ています。 集計している期間が違うこと（実取引は2020年からの平均的な姿）と、南小岩の坪単価が年々上がっていることが主な理由です。 下の「坪単価の推移」とあわせてご覧ください。
南小岩で土地の坪単価が高いのはどの丁目か
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、もっとも高いのは 南小岩八丁目の236万円/坪でした。
| 丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | よくある範囲 | 土地面積中央値 | 小岩駅徒歩・目安 | 前面道路の幅員中央値 | 相続税路線価円/㎡ | 中古戸建ての価格売り出し・直近5年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 南小岩一丁目 | 178万円/坪 28件 | 139〜202万円/坪 | 74.2㎡ | 徒歩19分約1,499m | 4.1m 4m未満が48.0％ | 260,000円 坪86万円相当 | 4,740万円 56件 |
| 南小岩二丁目 | 150万円/坪 49件 | 124〜175万円/坪 | 80.8㎡ | 徒歩19分約1,507m | 4.7m 4m未満が38.5％ | 270,000円 坪89万円相当 | 4,680万円 99件 |
| 南小岩三丁目 | 167万円/坪 36件 | 125〜183万円/坪 | 93.1㎡ | 徒歩12分約955m | 4.6m 4m未満が30.7％ | 310,000円 坪102万円相当 | 5,980万円 51件 |
| 南小岩四丁目 | 179万円/坪 50件 | 152〜200万円/坪 | 69.9㎡ | 徒歩16分約1,224m | 4.5m 4m未満が40.9％ | 300,000円 坪99万円相当 | 4,580万円 71件 |
| 南小岩五丁目 | 189万円/坪 44件 | 149〜228万円/坪 | 88.1㎡ | 徒歩12分約930m | 4.6m 4m未満が44.9％ | 310,000円 坪102万円相当 | 5,980万円 63件 |
| 南小岩六丁目 | 193万円/坪 42件 | 165〜246万円/坪 | 78.4㎡ | 徒歩7分約513m | 3.7m 4m未満が56.7％ | 360,000円 坪119万円相当 | 5,880万円 34件 |
| 南小岩七丁目 | 204万円/坪 39件 | 183〜249万円/坪 | 121.9㎡ | 徒歩6分約429m | 3.8m 4m未満が53.1％ | 370,000円 坪122万円相当 | 5,240万円 52件 |
| 南小岩八丁目 最高 | 236万円/坪 16件 | 190〜268万円/坪 | 98.8㎡ | 徒歩5分約368m | 3.7m 4m未満が57.9％ | 360,000円 坪119万円相当 | 5,800万円 17件 |
坪単価は土地の売り出し価格を土地面積で割った値の中央値です（1坪＝約3.31㎡）。 件数が10件に満たない区分には「参考値」と付けています。5件に満たない区分は表示していません。 坪単価は区画の大きさで変わります。広い区画ほど総額が大きくなり、坪単価は下がるのが一般的です。土地面積の列とあわせてご覧ください。
相続税路線価はどの丁目もほぼ横並びです。 南小岩一丁目が260,000円/㎡、南小岩二丁目が270,000円/㎡、南小岩三丁目が310,000円/㎡、南小岩四丁目が300,000円/㎡、南小岩五丁目が310,000円/㎡、南小岩六丁目が360,000円/㎡、南小岩七丁目が370,000円/㎡、南小岩八丁目が360,000円/㎡で、 差は1割ほどしかありません。路線価はその土地が接する道路ごとに付く評価なので、幹線道路に面した区画が多いかどうかで上下します。 一方、実際の売り出し価格は駅までの距離と区画の大きさで大きく動きます。この2つが一致しないのは珍しいことではありません。
地図で見る南小岩の丁目
色が濃い丁目ほど土地の坪単価（売り出し・直近5年）が高くなっています。 各丁目のバッジに坪単価を、地図の上に小岩駅とJR中央・総武線の線路を出しています。 丁目をタップすると選べます（複数可）。選んだ丁目は、下の「売り出し中の物件」と「新着のお知らせ」に連動します。
南小岩の価格の推移
土地の坪単価
中古戸建ての価格
売り出し価格ベースの中央値です。年ごとに区画の大きさや築年数の構成が変わるため、 単年の上下だけで判断せず流れとしてご覧ください。件数が4件に満たない年は表示していません。
小岩駅の土地の相場と、南小岩からの距離
南小岩の最寄り駅は小岩駅（JR中央・総武線）です。 丁目の中心から駅までの直線距離をもとに、徒歩分（1分＝80m）を出しています。
| 丁目 | 最寄り駅 | 距離 | 徒歩 | 2番目に近い駅 | 3番目に近い駅 |
|---|---|---|---|---|---|
| 南小岩一丁目 | 小岩駅JR中央・総武線 | 約1,499m | 19分 | 江戸川駅徒歩28分・京成本線 | 篠崎駅徒歩29分・都営新宿線 |
| 南小岩二丁目 | 小岩駅JR中央・総武線 | 約1,507m | 19分 | 市川駅徒歩25分・JR中央・総武線 | 市川駅徒歩25分・JR総武本線 |
| 南小岩三丁目 | 小岩駅JR中央・総武線 | 約955m | 12分 | 江戸川駅徒歩20分・京成本線 | 京成小岩駅徒歩24分・京成本線 |
| 南小岩四丁目 | 小岩駅JR中央・総武線 | 約1,224m | 16分 | 江戸川駅徒歩26分・京成本線 | 京成小岩駅徒歩28分・京成本線 |
| 南小岩五丁目 | 小岩駅JR中央・総武線 | 約930m | 12分 | 京成小岩駅徒歩25分・京成本線 | 江戸川駅徒歩26分・京成本線 |
| 南小岩六丁目 | 小岩駅JR中央・総武線 | 約513m | 7分 | 京成小岩駅徒歩19分・京成本線 | 江戸川駅徒歩23分・京成本線 |
| 南小岩七丁目 | 小岩駅JR中央・総武線 | 約429m | 6分 | 京成小岩駅徒歩18分・京成本線 | 江戸川駅徒歩19分・京成本線 |
| 南小岩八丁目 | 小岩駅JR中央・総武線 | 約368m | 5分 | 京成小岩駅徒歩15分・京成本線 | 江戸川駅徒歩15分・京成本線 |
丁目の中心（重心）から駅までの直線距離で計算した目安です。実際の所要時間は道順や坂で変わります。
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南小岩に土地・戸建てが出たら、メールでお知らせします
江戸川区南小岩で新しく売り出しが出たとき、または値下げがあったときだけお送りします。 動きが無い日は送りません。気になる物件は、当社でお調べしてお送りします。 停止はいつでもメール末尾から1クリックです。
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江戸川区で土地・一戸建てを売却するとき、いくら下げて決まっているか
南小岩だけでは成約の件数が少ないため、江戸川区全体で実際に成約した 土地1,339件・中古戸建て2,984件 （直近10年）の実績です。
| 種別 | 成約件数 | 値下げして決まった割合 | 値下げ幅中央値 | 売却までの日数中央値 | 90日以内に成約 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地 | 1,339 | 68.6％ | 5.8％ | 41日 | 72.1％ |
| 中古戸建て | 2,984 | 75.9％ | 5.1％ | 98日 | 47.3％ |
「売却までの日数」は掲載開始日と成約日の差から求めた推定値です。 最初の売り出し価格を高く付けるほど値下げ幅は大きく、売却までの日数も長くなる傾向があります。
南小岩の土地・一戸建て、
いま売るといくらか実データで分かります
ご相談は無料です。南小岩とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格・売却までの日数をもとに、 いくらで売り出せばいつ頃決まりそうか、担当者がお伝えします。
所在地は江戸川区南小岩まで入力済みの状態で開きます。
江戸川区南小岩の土地・戸建て相場 よくある質問
江戸川区南小岩で土地の坪単価が高いのは何丁目ですか？
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、南小岩八丁目が236万円/坪（16件）、南小岩七丁目が204万円/坪（39件）、南小岩六丁目が193万円/坪（42件）、南小岩五丁目が189万円/坪（44件）、南小岩四丁目が179万円/坪（50件）、南小岩一丁目が178万円/坪（28件）、南小岩三丁目が167万円/坪（36件）、南小岩二丁目が150万円/坪（49件）です。もっとも高いのは南小岩八丁目でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際に成約した価格ではありません。
江戸川区南小岩の土地はいくらで売れますか？
直近3年に売り出された土地222件（2023年9月〜2026年8月）の坪単価は中央値187万円/坪です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2020〜2026年の67件で坪単価の中央値が129万円/坪（よくある範囲は101〜170万円/坪、土地の広さは中央値110.0㎡）でした。江戸川区全体でみると、最初の売り出し価格から中央値5.8％下げて成約しており、売り出しから成約まで中央値41日かかっています。
江戸川区南小岩の中古戸建ての相場はいくらですか？
直近3年に売り出された中古戸建て322件（2023年9月〜2026年8月）の価格は中央値5,130万円（土地71.7㎡・建物96.1㎡）です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2020〜2026年の245件で中央値4,800万円（土地の広さは中央値80.0㎡）でした。
江戸川区南小岩の最寄り駅はどこですか？
小岩駅（JR中央・総武線）です。丁目の中心から歩いた場合の目安で、南小岩一丁目から徒歩19分、南小岩二丁目から徒歩19分、南小岩三丁目から徒歩12分、南小岩四丁目から徒歩16分、南小岩五丁目から徒歩12分、南小岩六丁目から徒歩7分、南小岩七丁目から徒歩6分、南小岩八丁目から徒歩5分です。距離から計算した目安で、実際の所要時間は経路によって変わります。
小岩駅の近くの土地はいくらで売れますか？
南小岩は小岩駅から徒歩5〜19分の町です。直近3年に売り出された土地222件の坪単価は中央値187万円/坪でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際の成約価格はこれより下がることが多く、間口・形状・接道でも変わります。小岩駅の徒歩圏をまとめた相場は駅別のページでもご覧いただけます。
江戸川区南小岩の一戸建ての査定はどう決まりますか？
まず南小岩とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格を見て、そこから土地の広さ・間口・形状・接道・建物の築年数と状態で調整します。南小岩の中古一戸建ての売り出し価格は中央値5,130万円（土地71.7㎡・建物96.1㎡）ですが、一軒家の値段は同じ町でも条件によって大きく変わります。ご相談は無料でお受けしています。
小岩駅の周辺にある町丁目
| 町丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | 件数 |
|---|---|---|
| 江戸川区北小岩一丁目 | 280万円/坪 | 13 |
| 江戸川区西小岩一丁目 | 275万円/坪 | 17 |
| 江戸川区西小岩五丁目 | 216万円/坪 | 23 |
| 江戸川区西小岩四丁目 | 204万円/坪 | 23 |
| 江戸川区北小岩三丁目 | 201万円/坪 | 45 |
| 江戸川区北小岩六丁目 | 200万円/坪 | 58 |
| 江戸川区東小岩五丁目 | 198万円/坪 | 32 |
| 江戸川区東小岩六丁目 | 196万円/坪 | 44 |
| 江戸川区西小岩二丁目 | 182万円/坪 | 12 |
| 江戸川区北小岩二丁目 | 178万円/坪 | 38 |
小岩駅からおおむね1.3km以内にある江戸川区内の町丁目です。 南小岩と同じ方法（売り出し価格・直近5年・中央値）で集計しています。