LAND & HOUSE MARKET REPORT
江戸川区西小岩の土地・戸建て相場
東京都江戸川区／小岩駅（JR中央・総武線）／ 西小岩一丁目・西小岩二丁目・西小岩三丁目・西小岩四丁目・西小岩五丁目（2026-09-14 時点集計）
江戸川区西小岩は小岩駅を中心とした住宅地です。このページでは いくらで売り出されているかと実際にいくらで取引されたかを分けて載せ、 そのうえでどの丁目が高いかを地図と表で比べられるようにしています。
売り出し価格＝当社が集計している売り出し中・売り出し終了の掲載価格です。いま市場に出ている水準が分かります。
実際の取引価格＝公的に公表されている実取引価格の集計です。成立した価格そのものですが、公表が町名どまりのため丁目には分けられません。
相続税路線価＝国が毎年7月に公表する、道路ごとの土地評価額です。丁目の中にある道路の中央値を出しています。
売り出し価格（195万円/坪）のほうが実際の取引価格（137万円/坪）より高く出ています。 集計している期間が違うこと（実取引は2020年からの平均的な姿）と、西小岩の坪単価が年々上がっていることが主な理由です。 下の「坪単価の推移」とあわせてご覧ください。
西小岩で土地の坪単価が高いのはどの丁目か
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、もっとも高いのは 西小岩一丁目の275万円/坪でした。
| 丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | よくある範囲 | 土地面積中央値 | 小岩駅徒歩・目安 | 前面道路の幅員中央値 | 相続税路線価円/㎡ | 中古戸建ての価格売り出し・直近5年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 西小岩一丁目 最高 | 275万円/坪 17件 | 148〜344万円/坪 | 70.0㎡ | 徒歩4分約275m | 4.6m 4m未満が37.1％ | 360,000円 坪119万円相当 | 5,480万円 35件 |
| 西小岩二丁目 | 182万円/坪 12件 | 61〜198万円/坪 | 64.6㎡ | 徒歩8分約637m | 6.3m 4m未満が25.2％ | 330,000円 坪109万円相当 | 5,630万円 21件 |
| 西小岩三丁目 | 177万円/坪 35件 | 139〜203万円/坪 | 98.2㎡ | 徒歩8分約571m | 5.4m 4m未満が33.9％ | 330,000円 坪109万円相当 | 5,980万円 66件 |
| 西小岩四丁目 | 204万円/坪 23件 | 165〜244万円/坪 | 81.3㎡ | 徒歩7分約553m | 5.3m 4m未満が39.8％ | 350,000円 坪116万円相当 | 5,690万円 42件 |
| 西小岩五丁目 | 216万円/坪 23件 | 160〜230万円/坪 | 98.6㎡ | 徒歩5分約353m | 5.6m 4m未満が22.5％ | 350,000円 坪116万円相当 | 5,970万円 32件 |
坪単価は土地の売り出し価格を土地面積で割った値の中央値です（1坪＝約3.31㎡）。 件数が10件に満たない区分には「参考値」と付けています。5件に満たない区分は表示していません。 坪単価は区画の大きさで変わります。広い区画ほど総額が大きくなり、坪単価は下がるのが一般的です。土地面積の列とあわせてご覧ください。
相続税路線価はどの丁目もほぼ横並びです。 西小岩一丁目が360,000円/㎡、西小岩二丁目が330,000円/㎡、西小岩三丁目が330,000円/㎡、西小岩四丁目が350,000円/㎡、西小岩五丁目が350,000円/㎡で、 差は1割ほどしかありません。路線価はその土地が接する道路ごとに付く評価なので、幹線道路に面した区画が多いかどうかで上下します。 一方、実際の売り出し価格は駅までの距離と区画の大きさで大きく動きます。この2つが一致しないのは珍しいことではありません。
地図で見る西小岩の丁目
色が濃い丁目ほど土地の坪単価（売り出し・直近5年）が高くなっています。 各丁目のバッジに坪単価を、地図の上に小岩駅とJR中央・総武線の線路を出しています。 丁目をタップすると選べます（複数可）。選んだ丁目は、下の「売り出し中の物件」と「新着のお知らせ」に連動します。
西小岩の価格の推移
土地の坪単価
中古戸建ての価格
売り出し価格ベースの中央値です。年ごとに区画の大きさや築年数の構成が変わるため、 単年の上下だけで判断せず流れとしてご覧ください。件数が4件に満たない年は表示していません。
小岩駅の土地の相場と、西小岩からの距離
西小岩の最寄り駅は小岩駅（JR中央・総武線）です。 丁目の中心から駅までの直線距離をもとに、徒歩分（1分＝80m）を出しています。
| 丁目 | 最寄り駅 | 距離 | 徒歩 | 2番目に近い駅 | 3番目に近い駅 |
|---|---|---|---|---|---|
| 西小岩一丁目 | 小岩駅JR中央・総武線 | 約275m | 4分 | 京成小岩駅徒歩15分・京成本線 | 江戸川駅徒歩21分・京成本線 |
| 西小岩二丁目 | 小岩駅JR中央・総武線 | 約637m | 8分 | 京成小岩駅徒歩17分・京成本線 | 新柴又駅徒歩26分・北総鉄道北総線 |
| 西小岩三丁目 | 小岩駅JR中央・総武線 | 約571m | 8分 | 京成小岩駅徒歩11分・京成本線 | 新柴又駅徒歩21分・北総鉄道北総線 |
| 西小岩四丁目 | 小岩駅JR中央・総武線 | 約553m | 7分 | 京成小岩駅徒歩7分・京成本線 | 新柴又駅徒歩19分・北総鉄道北総線 |
| 西小岩五丁目 | 京成小岩駅京成本線 | 約353m | 5分 | 小岩駅徒歩9分・JR中央・総武線 | 江戸川駅徒歩16分・京成本線 |
丁目の中心（重心）から駅までの直線距離で計算した目安です。実際の所要時間は道順や坂で変わります。
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西小岩に土地・戸建てが出たら、メールでお知らせします
江戸川区西小岩で新しく売り出しが出たとき、または値下げがあったときだけお送りします。 動きが無い日は送りません。気になる物件は、当社でお調べしてお送りします。 停止はいつでもメール末尾から1クリックです。
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江戸川区で土地・一戸建てを売却するとき、いくら下げて決まっているか
西小岩だけでは成約の件数が少ないため、江戸川区全体で実際に成約した 土地1,339件・中古戸建て2,984件 （直近10年）の実績です。
| 種別 | 成約件数 | 値下げして決まった割合 | 値下げ幅中央値 | 売却までの日数中央値 | 90日以内に成約 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地 | 1,339 | 68.6％ | 5.8％ | 41日 | 72.1％ |
| 中古戸建て | 2,984 | 75.9％ | 5.1％ | 98日 | 47.3％ |
「売却までの日数」は掲載開始日と成約日の差から求めた推定値です。 最初の売り出し価格を高く付けるほど値下げ幅は大きく、売却までの日数も長くなる傾向があります。
西小岩の土地・一戸建て、
いま売るといくらか実データで分かります
ご相談は無料です。西小岩とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格・売却までの日数をもとに、 いくらで売り出せばいつ頃決まりそうか、担当者がお伝えします。
所在地は江戸川区西小岩まで入力済みの状態で開きます。
江戸川区西小岩の土地・戸建て相場 よくある質問
江戸川区西小岩で土地の坪単価が高いのは何丁目ですか？
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、西小岩一丁目が275万円/坪（17件）、西小岩五丁目が216万円/坪（23件）、西小岩四丁目が204万円/坪（23件）、西小岩二丁目が182万円/坪（12件）、西小岩三丁目が177万円/坪（35件）です。もっとも高いのは西小岩一丁目でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際に成約した価格ではありません。
江戸川区西小岩の土地はいくらで売れますか？
直近3年に売り出された土地73件（2023年9月〜2026年8月）の坪単価は中央値195万円/坪です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2020〜2025年の38件で坪単価の中央値が137万円/坪（よくある範囲は105〜178万円/坪、土地の広さは中央値105.0㎡）でした。江戸川区全体でみると、最初の売り出し価格から中央値5.8％下げて成約しており、売り出しから成約まで中央値41日かかっています。
江戸川区西小岩の中古戸建ての相場はいくらですか？
直近3年に売り出された中古戸建て131件（2023年10月〜2026年8月）の価格は中央値5,980万円（土地73.0㎡・建物99.4㎡）です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2020〜2026年の125件で中央値6,000万円（土地の広さは中央値100.0㎡）でした。
江戸川区西小岩の最寄り駅はどこですか？
小岩駅（JR中央・総武線）です。丁目の中心から歩いた場合の目安で、西小岩一丁目から徒歩4分、西小岩二丁目から徒歩8分、西小岩三丁目から徒歩8分、西小岩四丁目から徒歩7分、西小岩五丁目から徒歩5分です。距離から計算した目安で、実際の所要時間は経路によって変わります。
小岩駅の近くの土地はいくらで売れますか？
西小岩は小岩駅から徒歩4〜8分の町です。直近3年に売り出された土地73件の坪単価は中央値195万円/坪でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際の成約価格はこれより下がることが多く、間口・形状・接道でも変わります。小岩駅の徒歩圏をまとめた相場は駅別のページでもご覧いただけます。
江戸川区西小岩の一戸建ての査定はどう決まりますか？
まず西小岩とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格を見て、そこから土地の広さ・間口・形状・接道・建物の築年数と状態で調整します。西小岩の中古一戸建ての売り出し価格は中央値5,980万円（土地73.0㎡・建物99.4㎡）ですが、一軒家の値段は同じ町でも条件によって大きく変わります。ご相談は無料でお受けしています。
小岩駅の周辺にある町丁目
| 町丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | 件数 |
|---|---|---|
| 江戸川区北小岩一丁目 | 280万円/坪 | 13 |
| 江戸川区南小岩八丁目 | 236万円/坪 | 16 |
| 江戸川区南小岩七丁目 | 204万円/坪 | 39 |
| 江戸川区北小岩三丁目 | 201万円/坪 | 45 |
| 江戸川区北小岩六丁目 | 200万円/坪 | 58 |
| 江戸川区東小岩五丁目 | 198万円/坪 | 32 |
| 江戸川区東小岩六丁目 | 196万円/坪 | 44 |
| 江戸川区南小岩六丁目 | 196万円/坪 | 43 |
| 江戸川区南小岩五丁目 | 188万円/坪 | 45 |
| 江戸川区南小岩四丁目 | 180万円/坪 | 52 |
小岩駅からおおむね1.3km以内にある江戸川区内の町丁目です。 西小岩と同じ方法（売り出し価格・直近5年・中央値）で集計しています。