LAND & HOUSE MARKET REPORT
世田谷区南烏山の土地・戸建て相場
東京都世田谷区／千歳烏山駅（京王線）／ 南烏山一丁目・南烏山二丁目・南烏山三丁目・南烏山四丁目・南烏山五丁目・南烏山六丁目（2026-09-14 時点集計）
世田谷区南烏山は千歳烏山駅を中心とした住宅地です。このページでは いくらで売り出されているかと実際にいくらで取引されたかを分けて載せ、 そのうえでどの丁目が高いかを地図と表で比べられるようにしています。
売り出し価格＝当社が集計している売り出し中・売り出し終了の掲載価格です。いま市場に出ている水準が分かります。
実際の取引価格＝公的に公表されている実取引価格の集計です。成立した価格そのものですが、公表が町名どまりのため丁目には分けられません。
相続税路線価＝国が毎年7月に公表する、道路ごとの土地評価額です。丁目の中にある道路の中央値を出しています。
売り出し価格（275万円/坪）のほうが実際の取引価格（208万円/坪）より高く出ています。 集計している期間が違うこと（実取引は2020年からの平均的な姿）と、南烏山の坪単価が年々上がっていることが主な理由です。 下の「坪単価の推移」とあわせてご覧ください。
南烏山で土地の坪単価が高いのはどの丁目か
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、もっとも高いのは 南烏山三丁目の302万円/坪でした。
| 丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | よくある範囲 | 土地面積中央値 | 千歳烏山駅徒歩・目安 | 前面道路の幅員中央値 | 相続税路線価円/㎡ | 中古戸建ての価格売り出し・直近5年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 南烏山一丁目 | 253万円/坪 27件 | 241〜276万円/坪 | 77.5㎡ | 徒歩5分約342m | 3.9m 4m未満が57.7％ | 490,000円 坪162万円相当 | 7,000万円 23件 |
| 南烏山二丁目 | 255万円/坪 10件 | 227〜273万円/坪 | 138.2㎡ | 徒歩5分約339m | 4.1m 4m未満が42.2％ | 540,000円 坪179万円相当 | 7,490万円 10件 |
| 南烏山三丁目 最高 | 302万円/坪 34件 | 265〜344万円/坪 | 80.0㎡ | 徒歩3分約213m | 3.9m 4m未満が57.5％ | 460,000円 坪152万円相当 | 6,190万円 31件 |
| 南烏山四丁目 | 273万円/坪 18件 | 248〜323万円/坪 | 93.8㎡ | 徒歩5分約336m | 4.0m 4m未満が51.0％ | 480,000円 坪159万円相当 | 8,990万円 21件 |
| 南烏山五丁目 | 291万円/坪 14件 | 274〜396万円/坪 | 97.9㎡ | 徒歩3分約206m | 4.0m 4m未満が43.7％ | 600,000円 坪198万円相当 | 8,780万円 13件 |
| 南烏山六丁目 | — | — | — | 徒歩4分約271m | 4.0m 4m未満が50.8％ | 500,000円 坪165万円相当 | 6,310万円 14件 |
坪単価は土地の売り出し価格を土地面積で割った値の中央値です（1坪＝約3.31㎡）。 件数が10件に満たない区分には「参考値」と付けています。5件に満たない区分は表示していません。 坪単価は区画の大きさで変わります。広い区画ほど総額が大きくなり、坪単価は下がるのが一般的です。土地面積の列とあわせてご覧ください。
相続税路線価はどの丁目もほぼ横並びです。 南烏山一丁目が490,000円/㎡、南烏山二丁目が540,000円/㎡、南烏山三丁目が460,000円/㎡、南烏山四丁目が480,000円/㎡、南烏山五丁目が600,000円/㎡、南烏山六丁目が500,000円/㎡で、 差は1割ほどしかありません。路線価はその土地が接する道路ごとに付く評価なので、幹線道路に面した区画が多いかどうかで上下します。 一方、実際の売り出し価格は駅までの距離と区画の大きさで大きく動きます。この2つが一致しないのは珍しいことではありません。
地図で見る南烏山の丁目
色が濃い丁目ほど土地の坪単価（売り出し・直近5年）が高くなっています。 各丁目のバッジに坪単価を、地図の上に千歳烏山駅と京王線の線路を出しています。 丁目をタップすると選べます（複数可）。選んだ丁目は、下の「売り出し中の物件」と「新着のお知らせ」に連動します。
南烏山の価格の推移
土地の坪単価
中古戸建ての価格
売り出し価格ベースの中央値です。年ごとに区画の大きさや築年数の構成が変わるため、 単年の上下だけで判断せず流れとしてご覧ください。件数が4件に満たない年は表示していません。
千歳烏山駅の土地の相場と、南烏山からの距離
南烏山の最寄り駅は千歳烏山駅（京王線）です。 丁目の中心から駅までの直線距離をもとに、徒歩分（1分＝80m）を出しています。
| 丁目 | 最寄り駅 | 距離 | 徒歩 | 2番目に近い駅 | 3番目に近い駅 |
|---|---|---|---|---|---|
| 南烏山一丁目 | 芦花公園駅京王線 | 約342m | 5分 | 八幡山駅徒歩5分・京王線 | 千歳烏山駅徒歩12分・京王線 |
| 南烏山二丁目 | 芦花公園駅京王線 | 約339m | 5分 | 千歳烏山駅徒歩7分・京王線 | 八幡山駅徒歩10分・京王線 |
| 南烏山三丁目 | 芦花公園駅京王線 | 約213m | 3分 | 千歳烏山駅徒歩9分・京王線 | 八幡山駅徒歩10分・京王線 |
| 南烏山四丁目 | 千歳烏山駅京王線 | 約336m | 5分 | 芦花公園駅徒歩7分・京王線 | 八幡山駅徒歩14分・京王線 |
| 南烏山五丁目 | 千歳烏山駅京王線 | 約206m | 3分 | 芦花公園駅徒歩9分・京王線 | 八幡山駅徒歩15分・京王線 |
| 南烏山六丁目 | 千歳烏山駅京王線 | 約271m | 4分 | 芦花公園駅徒歩12分・京王線 | 仙川駅徒歩18分・京王線 |
丁目の中心（重心）から駅までの直線距離で計算した目安です。実際の所要時間は道順や坂で変わります。
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南烏山に土地・戸建てが出たら、メールでお知らせします
世田谷区南烏山で新しく売り出しが出たとき、または値下げがあったときだけお送りします。 動きが無い日は送りません。気になる物件は、当社でお調べしてお送りします。 停止はいつでもメール末尾から1クリックです。
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世田谷区で土地・一戸建てを売却するとき、いくら下げて決まっているか
南烏山だけでは成約の件数が少ないため、世田谷区全体で実際に成約した 土地2,629件・中古戸建て4,155件 （直近10年）の実績です。
| 種別 | 成約件数 | 値下げして決まった割合 | 値下げ幅中央値 | 売却までの日数中央値 | 90日以内に成約 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地 | 2,629 | 74.0％ | 5.4％ | 79日 | 54.0％ |
| 中古戸建て | 4,155 | 72.4％ | 4.3％ | 94日 | 48.7％ |
「売却までの日数」は掲載開始日と成約日の差から求めた推定値です。 最初の売り出し価格を高く付けるほど値下げ幅は大きく、売却までの日数も長くなる傾向があります。
南烏山の土地・一戸建て、
いま売るといくらか実データで分かります
ご相談は無料です。南烏山とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格・売却までの日数をもとに、 いくらで売り出せばいつ頃決まりそうか、担当者がお伝えします。
所在地は世田谷区南烏山まで入力済みの状態で開きます。
世田谷区南烏山の土地・戸建て相場 よくある質問
世田谷区南烏山で土地の坪単価が高いのは何丁目ですか？
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、南烏山三丁目が302万円/坪（34件）、南烏山五丁目が291万円/坪（14件）、南烏山四丁目が273万円/坪（18件）、南烏山二丁目が255万円/坪（10件）、南烏山一丁目が253万円/坪（27件）です。もっとも高いのは南烏山三丁目でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際に成約した価格ではありません。
世田谷区南烏山の土地はいくらで売れますか？
直近3年に売り出された土地87件（2023年10月〜2026年8月）の坪単価は中央値275万円/坪です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2020〜2025年の23件で坪単価の中央値が208万円/坪（よくある範囲は179〜245万円/坪、土地の広さは中央値125.0㎡）でした。世田谷区全体でみると、最初の売り出し価格から中央値5.4％下げて成約しており、売り出しから成約まで中央値79日かかっています。
世田谷区南烏山の中古戸建ての相場はいくらですか？
直近3年に売り出された中古戸建て82件（2023年9月〜2026年8月）の価格は中央値7,200万円（土地71.2㎡・建物94.8㎡）です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2020〜2026年の83件で中央値7,500万円（土地の広さは中央値85.0㎡）でした。
世田谷区南烏山の最寄り駅はどこですか？
千歳烏山駅（京王線）です。丁目の中心から歩いた場合の目安で、南烏山一丁目から徒歩5分、南烏山二丁目から徒歩5分、南烏山三丁目から徒歩3分、南烏山四丁目から徒歩5分、南烏山五丁目から徒歩3分、南烏山六丁目から徒歩4分です。距離から計算した目安で、実際の所要時間は経路によって変わります。
千歳烏山駅の近くの土地はいくらで売れますか？
南烏山は千歳烏山駅から徒歩3〜5分の町です。直近3年に売り出された土地87件の坪単価は中央値275万円/坪でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際の成約価格はこれより下がることが多く、間口・形状・接道でも変わります。千歳烏山駅の徒歩圏をまとめた相場は駅別のページでもご覧いただけます。
世田谷区南烏山の一戸建ての査定はどう決まりますか？
まず南烏山とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格を見て、そこから土地の広さ・間口・形状・接道・建物の築年数と状態で調整します。南烏山の中古一戸建ての売り出し価格は中央値7,200万円（土地71.2㎡・建物94.8㎡）ですが、一軒家の値段は同じ町でも条件によって大きく変わります。ご相談は無料でお受けしています。
千歳烏山駅の周辺にある町丁目
| 町丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | 件数 |
|---|---|---|
| 世田谷区粕谷四丁目 | 293万円/坪 | 24 |
| 世田谷区上祖師谷一丁目 | 252万円/坪 | 28 |
| 世田谷区粕谷三丁目 | 240万円/坪 | 86 |
| 世田谷区粕谷二丁目 | 238万円/坪 | 22 |
| 世田谷区北烏山三丁目 | 231万円/坪 | 53 |
| 世田谷区粕谷一丁目 | 222万円/坪 | 9 |
| 世田谷区上祖師谷七丁目 | 210万円/坪 | 24 |
| 世田谷区北烏山一丁目 | 203万円/坪 | 80 |
| 世田谷区上祖師谷二丁目 | 199万円/坪 | 82 |
| 世田谷区給田四丁目 | 198万円/坪 | 30 |
千歳烏山駅からおおむね1.3km以内にある世田谷区内の町丁目です。 南烏山と同じ方法（売り出し価格・直近5年・中央値）で集計しています。