譲渡所得シミュレータ（不動産を売ったときの税金）

マンション・戸建て・土地を売ったときにかかる譲渡所得税・復興特別所得税・住民税を概算します。 入力した値はこのブラウザの中だけで計算しており、どこにも送信も保存もしていません。

※ 表示は概算です。建物の減価償却（建物部分の取得費は使った年数に応じて減ります）、相続で取得した場合の取得費加算、 買換え特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除は計算に含めていません。実際の申告額はこれらで変わります。

計算のしかた（使っている数字の根拠）

譲渡所得は「売った金額」ではなく「もうけ」に対してかかります。式は次のとおりです。

• 課税譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除（マイナスのときは0）
• 長期譲渡所得（売った年の1月1日時点で所有5年超）… 20.315％＝ 所得税15％ ＋ 復興特別所得税0.315％ ＋ 住民税5％
• 短期譲渡所得（同 5年以下）… 39.63％＝ 所得税30％ ＋ 復興特別所得税0.63％ ＋ 住民税9％
• 10年超所有のマイホームの軽減税率… 課税譲渡所得6,000万円以下の部分は14.21％（所得税10％ ＋ 復興特別所得税0.21％ ＋ 住民税4％）、6,000万円を超える部分は20.315％
• マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除… 住んでいた家（またはその敷地）を売った場合、課税譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます
• 概算取得費… 買ったときの価格が分からない場合、売却価格の5％を取得費とみなすことができます

復興特別所得税は所得税額の2.1％で、2037年分まで課されます（所得税15％×2.1％＝0.315％）。 確定申告は売却した年の翌年2月16日〜3月15日です。適用には要件があり、控除や特例は併用できない組み合わせもあります。 実際の申告にあたっては税務署または税理士にご確認ください。

出典（国税庁 タックスアンサー）

• No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
• No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
• No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
• No.3302 マイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除）
• No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• No.3258 取得費が分からないとき

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