不動産投資に興味はあるものの、「一棟アパートはリスクが大きいのでは」とためらう方は少なくありません。実際、購入価格が数千万円から数億円に及ぶため、一度の判断ミスが家計に長く影響します。しかしポイントを押さえれば、危険を最小限に抑えながら安定収益を得ることも可能です。本記事では最新データを交えつつ、初心者が特に注意すべき一棟アパート リスクと対策を体系的に解説します。読み終えるころには「何に備え、どう行動すればいいのか」が具体的にイメージできるはずです。
一棟アパート投資で直面する空室リスク
まず押さえておきたいのは、収益の源泉である家賃が空室によって途絶える可能性です。国土交通省の住宅統計によると、2025年10月時点の全国アパート空室率は21.2%で、前年比0.3ポイント改善したものの依然高水準です。
空室率は地域や物件スペックで大きく変わります。都心駅近のワンルームでは平均10%前後にとどまる半面、郊外・築30年以上の2DKは30%を超える例も珍しくありません。つまり同じ一棟アパートでも、立地とターゲット設定しだいでリスクは倍増します。
さらに、入居者募集にかかる広告費やフリーレント（家賃無料期間）も実質的な損失です。空室期間が1カ月延びるだけで年間利回りが0.5ポイント以上下がる計算になるケースもあります。短期的には軽微に映っても、長期で見るとキャッシュフローに大きな差が生じる点が見落とされがちです。
空室リスクを測定するには、競合物件の家賃帯や築年、さらには周辺の新築着工戸数を調べることが効果的です。自治体の統計や不動産情報サイトの公開データを連動させると、机上でもおおまかな空室予測が立てられます。
経年劣化と修繕費の読み違え
重要なのは、物件価格だけでなく将来の修繕費を織り込むことです。築15年を超える一棟アパートでは、外壁塗装や屋上防水など大規模修繕のタイミングが集中します。国交省の長期修繕計画ガイドラインによれば、鉄骨造の場合、30年間で建物価格の約25%が修繕費として必要です。
たとえば購入時に8000万円の物件でも、30年で2000万円規模の工事費が想定されます。毎年積立を行わず突発的に支払うと、手元資金が枯渇しかねません。ですから毎月のキャッシュフローのうち10〜15%を修繕積立に回す習慣が欠かせます。
また、給排水管やエレベーターといった見えない部分は、入居者の満足度に直結します。これらの更新を怠ると水漏れ事故や停止トラブルを招き、空室リスクを再び押し上げる悪循環へ発展します。
物件購入前には建物状況調査（インスペクション）を実施し、配管材質や過去の修繕履歴を確認しましょう。調査費用は10〜20万円程度ですが、後の高額出費を考えれば安い保険と言えます。
金利上昇と融資条件の変化
実は、一棟アパート投資のリターンは金利変動に強く左右されます。日本銀行は2024年にマイナス金利を解除し、2025年は政策金利を0.5%まで段階的に引き上げました。それに伴い、地方銀行のアパートローン変動金利は平均1.9%前後から2.4%台へ上昇しています。
月々の返済額が上がると、家賃収入が同じでもキャッシュフローが細り、空室や修繕が重なる局面で資金繰りに行き詰まる恐れがあります。したがって融資を受ける際は、金利1%の上昇にも耐えられるシミュレーションを行うことが基本です。
さらに、金融機関は融資審査で耐用年数を厳格に見る傾向を強めています。築年数が融資期間を縮める要因となり、同じ利率でも返済額が増えるケースが増加しました。築古物件を選ぶ場合は自己資金比率を高め、返済期間を確保する交渉が欠かせません。
返済負担率を抑える方法として、物件のリノベーションによる評価額アップや、グリーンリフォームを組み合わせて金利優遇を受ける方法があります。2025年度も地方自治体が行う省エネ改修補助金は継続中で、環境性能向上が金利優遇の条件に含まれる事例が増えています。
法規制・税制が収益に与える影響
ポイントは、法律や税制の改正が短期でも利回りを変動させる点です。2025年度税制では、減価償却の耐用年数区分に大きな変更はないものの、インボイス制度完全施行によって管理会社の仕入税額控除が厳格化されました。その結果、管理手数料の実質負担増がオーナーに転嫁される動きも見られます。
また、賃貸住宅管理業法の改正で入居者トラブル対応や修繕計画の説明責任が強化され、管理委託契約の内容が細かく定められました。標準化された管理サービスは安心材料になる一方、費用が上乗せされる可能性があります。
火災保険の長期契約が2022年に最長5年へ短縮されたのに伴い、2025年は保険料が引き続き上昇傾向です。自然災害が多発する地域では、共用部分の補償を手厚くすると利回りが0.2ポイント程度下がるケースもあります。
法規制をリスクとしてとらえるだけでなく、優遇策を活用する視点も重要です。たとえば2025年度の登録免許税軽減措置は、耐震性を満たす既存住宅を取得した場合にも適用されます。適合証明を取得することで、所有権移転登記の税率が0.3%から0.1%へ下がり、数十万円単位のコスト削減につながります。
リスクを抑えるための実践的な対策
基本的に、一棟アパート リスクは「事前の調査」と「保守的な資金計画」で大幅に軽減できます。まずは周辺家賃相場、人口動態、開発予定を時系列で把握し、需要が落ちにくいエリアを選ぶことが第一歩です。
次に、キャッシュフロー計算では空室率15%、金利上昇1.5%、年間修繕費20万円/戸といった厳しめの前提を置きましょう。この条件でも赤字にならない物件が見つかれば、実際にはプラス幅が生まれる確率が高まります。
管理運営では、IT重説やオンライン内見など入居者ニーズに合わせた仕組みを導入し、募集スピードを上げる工夫が欠かせません。加えてペット可や家具付きといった差別化は、郊外物件でも空室期間を短縮する手段になります。
最後に、出口戦略を持つことが欠かせません。保有期間中のキャッシュフローだけでなく、10年後に売却する場合の想定価格を試算し、想定利回りが他の金融商品と比較して魅力的かどうかを確認します。投資判断を数字で裏付ける姿勢こそが、長期安定経営への近道です。
まとめ
本記事では、一棟アパート リスクとして空室、修繕費、金利変動、法規制の4点を中心に解説し、それぞれの対処法を示しました。結論として、リスクは「見えないもの」ではなく「見える化できるもの」です。厳しめの前提でシミュレーションし、優遇制度や最新技術を組み合わせることで、安全域を持った運用が実現します。今こそ数字とデータに基づいた判断で、安定収益への一歩を踏み出しましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年版 – https://www.mlit.go.jp
- 日本銀行 金融政策決定会合資料 2025年6月 – https://www.boj.or.jp
- 総務省 人口推計 2025年10月 – https://www.stat.go.jp
- 消費者庁 住宅リフォームガイドライン 2024改訂版 – https://www.caa.go.jp
- 国土交通省 長期修繕計画標準ガイドライン 2023年度改訂 – https://www.mlit.go.jp/housing