最初に、築年数の古い物件に興味はあっても「修繕費が膨らみそう」「空室になりやすいのでは」と不安を抱く人は少なくありません。実際、築古 リスクを正しく把握せずに購入すると、想定外の出費でキャッシュフローが赤字になるケースがあります。しかし、リスクの中身を知り、対策を講じれば、購入価格の安さや利回りの高さというメリットを享受できます。本記事では、築古物件投資で押さえるべきポイントを基礎から解説し、2025年12月時点で使える制度やデータを交えながら、安全に運用するための手順を具体的に示します。読み終える頃には、築古 リスクを評価する目と、それをチャンスへ変える方法が身につくでしょう。
築古物件とは何か
まず押さえておきたいのは、築古物件の定義と特徴です。一般的に住宅ローン減税が適用される築25年超の木造、または築20年超の耐火構造を「築古」と呼ぶことが多いものの、市場では築30年超の物件が実感として「古い」と捉えられます。国土交通省の住宅経済関連データによると、2025年時点で流通する中古マンションの約35%が築30年以上です。つまり、物件数が豊富なため選択肢は多い一方で、建物の状態は千差万別になります。
築古物件は、新築や築浅と比べて価格が3〜5割安く、表面利回りが高い傾向にあります。しかし、設備の老朽化や法規制の変遷によって、耐震基準や断熱性能が最新物件に劣る点がリスクになります。つまり、価格面の魅力と維持管理の負担が表裏一体なのです。購入を検討する際は、見た目の安さだけではなく、長期の修繕計画を織り込むことが重要になります。
加えて、金融機関の融資姿勢も築年数によって変わります。住宅ローンより短い15〜25年の融資期間を提示されやすく、年間返済額が高くなる可能性があります。一方で、土地比率が高い築古戸建は担保評価が安定しやすく、固定金利での借入が可能な金融機関も存在します。このように、築古 リスクは融資条件とも密接に関係している点を覚えておきましょう。
構造別に見る築古 リスクの中身
重要なのは、築古 リスクが建物の構造によって異なる点を理解することです。木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造（RC造）では、劣化の部位も修繕費も大きく変わります。例えば、木造はシロアリ被害と雨漏りが主要課題となり、築30年を過ぎると土台や柱の交換が必要になるケースが増えます。国土交通省「既存住宅状況調査結果」（2024年）によれば、築35年木造の主要構造部劣化率は約28%です。
一方、鉄骨造は錆びの進行が問題となります。外壁や梁の塗装が十分でないと、腐食が強度を落とし、鉄骨交換に数百万円が必要になることもあります。RC造は耐用年数が長いとされるものの、築40年を超えると配管の劣化や外壁コンクリートの爆裂が顕在化しやすく、足場設置を伴う大規模修繕が数千万円規模になることも珍しくありません。
つまり、構造ごとに想定修繕費を積み上げたうえでキャッシュフローを計算することが欠かせません。築古戸建の場合、外壁塗装・屋根葺き替え・給排水管更新などで200万円前後の費用を見込むと保守的です。築古マンションは管理組合の積立金と修繕履歴を確認し、直近10年でどの工事が残っているか調べる必要があります。構造の違いを理解することで、築古 リスクの正体が数字として見えるようになります。
購入前にチェックすべきポイント
実は、築古物件のリスク評価は現地調査で8割決まります。内見時に見るべきポイントは、主要構造部の歪み、雨漏り跡、床の傾き、配管の材質、そして電気容量です。床が3ミリ以上傾いていると給排水勾配に悪影響を及ぼし、リフォーム費用が跳ね上がります。また、屋根裏の断熱材が不足していると、夏場の室温上昇によりエアコン稼働が増え、入居者の光熱費負担が高まるため、入居率に影響することもあります。
専門用語として「ホームインスペクション」があります。これは公認の建築士が物件の劣化状況を診断する調査で、2025年度の国土交通省ガイドラインに基づき実施されます。費用は5万円から8万円が相場ですが、将来の修繕費を事前に把握できるため、投資判断の精度が格段に上がります。重要なのは、診断結果に応じて価格交渉を行う姿勢です。
さらに、自治体のハザードマップで水害リスクと地盤情報を確認することが求められます。築古物件は当時の造成技術が不十分な場合があり、軟弱地盤に建つ木造戸建は不同沈下を起こす可能性があります。地盤改良が必要になると100万円以上かかるため、事前に土地の履歴を把握しておくと安全です。
築古を活かすリノベーション戦略
ポイントは、築古 リスクを減らすだけでなく、リノベーションで収益性を高めることです。築30年以上の物件でも、水回りと内装を刷新し、間取りを現代仕様に変更すれば賃料を15%前後アップさせることが可能です。公益財団法人不動産流通推進センターの「2024年賃料改定事例集」によると、2DKを1LDKに変更した築35年RCマンションの平均賃料上昇率は14.7%でした。
リノベーション費用は、キッチン交換70万円、ユニットバス交換80万円、床・壁の全面張替え60万円、合計250万円程度が一つの目安です。築古物件の本体価格が低い場合、この投資額を上乗せしても、総投資額に対する利回りは新築より高くなるケースがあります。ただし、家賃上限は周辺相場で決まるため、オーバースペックな改修は避ける必要があります。
また、2025年度の「既存住宅における省エネ改修促進事業補助金」は壁・窓の断熱改修に対し、上限120万円まで国が補助します。期限は2026年3月の完工分までです。補助金を活用することで、断熱性能を向上させつつイニシャルコストを抑え、長期の空室リスクを減少させることができます。補助金の公式サイトで対象工事と申請スケジュールを確認し、工務店に早めに依頼するとスムーズです。
2025年度の優遇税制と融資活用
基本的に、築古物件でも条件を満たせば税制優遇と低金利融資を活用できます。2025年度住宅ローン減税は、耐震性能が確保された中古住宅に対し、年末借入残高の1%を最大10年間控除します。ただし、築後20年超の木造は耐震適合証明が必要です。耐震補強工事費用は50万円前後ですが、控除額で十分に回収できるケースが多いです。
加えて、「中古住宅活用ファンドローン（全国保証協会）」は築年数不問で、最長25年・金利1.5%台の融資を実施しています。自己資金1割程度で購入できるため、手元の運転資金を厚く残せます。また、日本政策金融公庫の「住まい再生事業融資」は、工事費の3分の2まで低利で借りられ、リノベーション費用を長期で返済できる点がメリットです。
2025年12月時点では、固定資産税の住宅用地特例や登録免許税の軽減措置も継続中です。築古物件の評価額は低くなるため、土地の固定資産税は新築よりもさらに抑えられる傾向があります。つまり、税コストの面でも築古 リスクを上回るメリットが存在するのです。
まとめ
築古物件は購入価格の安さや税コストの低さが魅力ですが、構造ごとの劣化部位や融資条件など、見逃せないポイントが多く存在します。本記事で示したように、ホームインスペクションとハザードマップでリスクを可視化し、補助金と長期ローンを組み合わせたリノベーション戦略を取れば、築古 リスクを大幅に低減できます。まずは気になる物件を3件ほど比較し、修繕履歴と地域相場を調べるところから始めてみてください。適切な調査と計画があれば、築古物件はあなたの資産形成に強力に貢献してくれるでしょう。
参考文献・出典
- 国土交通省住宅局「住宅経済関連データ」2025年版 – https://www.mlit.go.jp
- 国土交通省「既存住宅状況調査結果」2024年 – https://www.mlit.go.jp
- 公益財団法人不動産流通推進センター「2024年賃料改定事例集」 – https://www.retpc.jp
- 住宅金融支援機構「2025年度住宅ローン減税の概要」 – https://www.jhf.go.jp
- 日本政策金融公庫「住まい再生事業融資ガイド」2025年 – https://www.jfc.go.jp
- 全国保証協会「中古住宅活用ファンドローン商品概要」2025年 – https://www.zengoren.or.jp