築10年の中古マンションや一棟アパートは、新築より価格が抑えられ、利回りが高く見えるため初心者に人気です。しかし、購入後すぐに大規模修繕が必要になったり、家賃が想定より早く下落したりすると、キャッシュフローが一気に悪化するおそれがあります。本記事では「築10年 リスク」を軸に、建物の劣化ポイント、空室対策、資金計画、保険活用まで幅広く解説します。最新の公的データを交えながら、2025年12月時点で有効な制度情報も整理するので、読み終わるころには安心して物件を選べる判断軸が身につくはずです。
築10年物件の魅力と落とし穴
まず押さえておきたいのは、築10年物件が持つ表面的なメリットと背後に潜むリスクのバランスです。国土交通省の住宅市場動向調査によると、築0〜5年の首都圏中古マンション平均価格は7,300万円前後ですが、築10年前後では約5,800万円と2割弱下がります。つまり、同じ家賃水準でも取得価格が低いため表面利回りは高まりやすいのです。
一方で、築10年は給排水設備や外壁の劣化が進み始める時期でもあります。専門家による建物診断を怠ると、引き渡し後に数百万円単位の修繕費が発覚する例は珍しくありません。さらに、新築時に付帯していた保証が多くの場合で切れるタイミングでもあり、全額自己負担になる可能性が高まります。
重要なのは、購入前にレントロール（家賃表）と長期修繕計画を入手し、売主や管理会社に「過去10年の修繕履歴」と「今後5年の修繕予定」を確認することです。修繕積立金が不足している管理組合では、突発的な一時金徴収が起きやすく、想定利回りが大きく崩れるリスクがあります。
建物構造別に見る10年目の劣化ポイント
基本的に、劣化のスピードは構造とメンテナンス履歴で大きく異なります。鉄筋コンクリート（RC）造は耐用年数が長いものの、築10年前後で外壁のヘアクラックや共用部の設備劣化が現れ始めます。日本建築学会の調査では、RC造の修繕費は10〜12年で一度目の大規模改修を迎え、延べ床面積あたり平均1.5万円の負担が生じるとされています。
一方、軽量鉄骨造や木造アパートでは、外壁サイディングの目地シーリングや屋根防水の劣化が顕著になります。放置すると雨漏りにつながり、退去や大幅な家賃減額を招くため早期の対応が必要です。具体的には、サーモグラフィーや散水試験を活用した精密検査を行い、潜在的な漏水箇所を把握すると被害を最小化できます。
設備面では、給湯器やエアコンなどの耐用年数が10〜15年に設定されているケースが多い点に注意しましょう。複数戸同時に故障すると一度に数十万円を要するため、購入時に「設備更新の余裕資金」を確保することが安全策です。言い換えると、表面利回りの高さだけでなく、将来の支出を差し引いた実質利回り（ネット利回り）で評価する姿勢が求められます。
家賃下落と空室のリスクマネジメント
家賃水準は築年数と地域需給で決まります。レインズの成約データでは、首都圏のファミリー向け物件は築10年から築20年にかけ年間平均0.7%ずつ家賃が下落しています。単身者向けワンルームでは下落幅がやや大きく、年間1%前後の減少が見られます。つまり、購入後の10年間で累計7〜10%の家賃低下を織り込むと過度な楽観を避けられます。
空室リスクを抑えるには、まず周辺の新築・築浅物件と比較した賃料設定の妥当性を検証することが大切です。さらに、オンライン内見や家具付きプランなど、差別化サービスを準備しておくと築年数による見劣りを補えます。実は、築年数よりも室内の清潔感とネット回線の充実度が入居決定率に影響するとの調査結果もあります。
入居募集を管理会社任せにせず、広告媒体の写真枚数やキャッチコピーを自らチェックする姿勢も効果的です。問い合わせ数が伸びない場合は家賃を下げる前に広告の質を改善することで、収益性を守りながら空室期間を短縮できます。
ファイナンスと税務面でのチェックリスト
ポイントは、築10年物件でも金融機関の融資条件が新築と比べて厳しくないケースが増えている点です。2025年度の住宅ローン減税は自己居住用が対象ですが、賃貸併用住宅の場合は居住部分に限り適用できるため、投資家でも制度を部分活用できます。さらに、アパートローンでは耐用年数の残存期間を超える融資を認める銀行が増え、金利は変動型で年1.5〜2.0%が主流です。
実務では、以下の3点を事前に整理すると融資審査が通りやすくなります。
- 物件の長期修繕計画と積立状況を示す資料
- 保守的な空室率を織り込んだ収支シミュレーション
- 借入後の手元資金（半年分の返済原資が目安）
税務面では、築年数に応じた減価償却が節税効果を生みます。RC造の場合、法定耐用年数47年のうち築10年が経過しているため、残存37年で償却します。ただし、短期的な節税だけを目的に購入すると、帳簿上の利益が赤字でもキャッシュアウトが進む「デッドクロス」に陥りやすいので注意が必要です。固定資産税評価額や都市計画税を含めた実質利回りを確認し、長期的に黒字を維持できる計画を立てましょう。
保険と修繕計画でリスクヘッジを強化する
実は、火災保険の補償内容を適切に設定するだけで、築10年特有のリスクを大幅に減らせます。2022年以降、保険料は水災リスクの高まりを受けて上昇傾向にありますが、水災補償を外せば保険料を抑えられます。ただし、ハザードマップで浸水想定区域に該当する場合は削るべきではありません。保険会社によっては、長期修繕計画の提出で割引を受けられる商品もあるため、資料をそろえて交渉すると良いでしょう。
修繕計画は「計画的積立方式」と「都度徴収方式」に大別されます。前者は毎月のキャッシュフローが読みやすく、金融機関の評価も高い一方、後者は表面利回りがよく見える反面、突発的な支出が発生しやすい点が弱みです。購入時には管理組合の総会議事録を確認し、将来的な方針転換の議論がないかをチェックすることで、資金繰りの読み違いを防げます。
さらに、外壁タイルの浮きや屋上防水の劣化は、ドローン点検や赤外線カメラ調査を活用すると低コストで可視化できます。自治体によっては2025年度もドローン点検への補助金を用意しており、東京都では最大調査費用の3分の1が補助対象です。こうした制度を活用し、定期点検を行うことで長期的な資産価値を維持できます。
まとめ
結論として、築10年物件は価格と利回りのバランスが魅力的ですが、設備劣化や家賃下落を軽視すると収益は簡単に崩れます。建物診断で隠れた修繕費を可視化し、保守的なシミュレーションで資金計画を立て、入居者ニーズに合わせた空室対策を講じることが成功のカギです。この記事で紹介したチェックリストと最新制度の活用法を取り入れ、長期的に安定したキャッシュフローを実現してください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅市場動向調査2024 – https://www.mlit.go.jp
- レインズ マーケットインフォメーション2025 – https://www.reins.or.jp
- 日本建築学会「建築物維持管理コスト調査報告書」2024年版 – https://www.aij.or.jp
- 東京都 建物維持管理ドローン点検補助制度2025 – https://www.metro.tokyo.lg.jp
- 総務省 ハザードマップポータルサイト – https://disaportal.gsi.go.jp