不動産投資に興味はあるものの、「税負担が重そう」「仕組みが複雑で難しい」と感じていませんか。確かに税制は専門用語が多く取っつきにくい面がありますが、ポイントを押さえれば一棟マンション投資は強力な節税ツールになります。本記事では2025年12月時点で有効なルールだけを取り上げ、減価償却や相続対策など具体的な方法をわかりやすく解説します。読み終えたとき、あなたは数字に裏打ちされた節税戦略を描けるようになっているでしょう。
一棟マンション投資と節税が両立する理由
重要なのは、一棟マンションが「事業用資産」として税法上の優遇を受けやすい点です。区分所有と異なり建物・土地・設備を一体で保有するため、経費計上の自由度が高く、損益通算もしやすくなります。
まず、一棟物件は共用部の修繕や外構工事など大口の支出が発生しやすいものの、その分を必要経費として計上できます。たとえば外壁塗装に500万円を投じた場合、耐用年数に応じた資本的支出となっても減価償却費として毎期費用化できます。つまり、賃料収入が黒字でも会計上の利益を圧縮し、所得税や住民税を抑えられるのです。
また、管理委託料や広告費などの運営コストも一括で損金算入できます。区分マンション投資では修繕積立金が管理組合を経由して固定化してしまうのに対し、一棟所有者は支出タイミングを自ら調整できる点が大きな違いです。資金繰りを見ながら節税効果を狙える自由度が、経営者視点の魅力を生み出しています。
最後に、金融機関の評価が比較的高いことも見逃せません。土地を含めた担保価値が認められやすいので、長期固定金利での融資を引き出しやすく、キャッシュフローの安定度が高まります。安定収益と節税効果が相乗し、長期資産形成の軸になり得るのです。
減価償却の仕組みを味方にする
ポイントは、減価償却費が「現金支出を伴わない経費」であることです。この非資金支出が利益を圧縮しつつキャッシュを残すため、節税と資金確保を同時に実現できます。
鉄筋コンクリート造（RC造）の法定耐用年数は47年と長く見えますが、中古取得なら残存年数を見積もる「簡便法」が使えます。たとえば築25年のRCマンションを購入した場合、耐用年数は「47年−25年＝22年」で計算する方法と、「法定耐用年数の20％（約9年）」のいずれか長い方を採用します。実務では9〜22年の幅で帳簿上の年数を設定できるため、毎年の償却額をコントロールしやすくなるのです。
さらに、2025年度も続く「少額減価償却資産の特例」により、取得価額30万円未満のエアコンやWi-Fi設備は一括で損金算入できます。高級感を演出するスマートロックや宅配ボックスを導入しても、その年の経費として全額計上できるケースが多いので、設備投資と節税を両立できます。
注意すべきは、減価償却を前倒ししすぎると将来の経費が減り、課税所得が急増する「償却ギャップ」が生じやすい点です。金融機関の返済期間より償却期間を短くしすぎると帳簿上の赤字期が早期に消え、税負担が想定以上に増えるリスクがあります。計画段階で30年シミュレーションを作成し、空室率や金利上昇を織り込んでバランスを取ることが不可欠です。
キャッシュフローと税負担のバランスを整える
まず押さえておきたいのは、「キャッシュフロー黒字・税務上赤字」が理想形である点です。賃料収入がローン返済と運営費を上回りつつ、減価償却で会計上は赤字にすることで、実質手元に現金を残しながら税金を最小化できます。
2025年現在、東京23区の新築マンション平均価格は7,580万円（不動産経済研究所）ですが、中古の一棟RCでも郊外なら1億円台前半で取得可能です。仮に総投資額1.5億円、自己資金20％、金利1.2％・30年返済とすると、年間返済は約570万円。表面利回り8％で満室想定賃料が1,200万円なら、運営費率25％を差し引いてもキャッシュフローは黒字です。
一方で、減価償却費が年間600万円発生すれば帳簿上は赤字になり、所得税と住民税がゼロまたは還付に転じる可能性があります。法人化している場合は外部借入金利より低い税率で内部留保を厚くでき、次の投資への再投資サイクルが加速します。
しかし、空室リスクを読み違えると黒字は瞬時に赤字へ転落します。総務省の住宅・土地統計調査によると、郊外築古マンションの平均空室率は15％前後です。シミュレーションでは常に20％以上の空室を想定し、修繕積立や広告費を多めに見積もっておくと、不測の事態でもキャッシュアウトを抑えられます。
相続対策としての一棟マンション
実は、一棟マンションは相続税評価額を大幅に下げられることでも注目されています。土地は「貸家建付地」として約20％、建物は「固定資産税評価額」で約30〜40％低く評価されるため、現金よりも圧縮効果が高いのです。
たとえば路線価1億円の更地にマンションを建設した場合、土地評価は約8,000万円に下がり、建物評価も建築費の半分程度で算定されるケースが多いです。これにより、総額2億円の投資で実質的な相続税評価額が1.2億円前後に圧縮され、課税遺産総額が大きく減少します。結果として次世代に資産を承継しやすくなり、長期的な家族経営の礎となります。
ただし、相続開始までに空室が多く賃料が下落していると、評価減効果とキャッシュフローのバランスが崩れます。2025年度の税制改正でも「不動産による過度な節税」を防ぐ方向性が示されており、形だけの賃貸では認められない可能性があります。適切な賃貸経営を行い、賃貸借契約書や入居実績を残しておくことが信頼性を高める鍵です。
一方、生前贈与を活用する場合は「住宅取得等資金の非課税特例（2025年度上限1,000万円）」が新築または取得資金に限定される点に注意しましょう。一棟マンションの建築資金を子や孫に贈与する際は、工事契約日と引渡し時期を国税庁の通達で確認し、非課税枠を適切に利用する必要があります。
2025年度の税制と実務ポイント
まず、2025年度税制改正大綱では不動産所得に対する大枠の変更は見送られましたが、インボイス制度への対応と損益通算の厳格化が引き続き焦点となっています。白色申告では控除漏れが生じやすいため、一棟オーナーは原則として青色申告65万円控除を確保することが鉄則です。
さらに、賃料収入が課税売上5,000万円を超える場合は消費税課税事業者となり、課税売上割合の調整が必要です。共用部の大規模修繕で消費税仕入控除を受けるにはインボイス発行事業者への発注が必須となるため、2023年導入の制度に未対応の管理会社とは早急に契約を見直しましょう。
登録免許税や不動産取得税については、住宅用家屋の軽減措置が2026年3月まで延長されました。住戸ごとの床面積が40㎡以上であれば、建物にかかる登録免許税が0.3％から0.1％に下がります。建築後に区分変更を予定している場合も、設計段階で床面積要件を満たしておくと将来の出口戦略が広がるため要チェックです。
最後に、金融機関の融資姿勢は金利上昇局面でも優良物件に対しては積極的です。日銀短観によると2025年9月時点の平均貸出金利は1.25％と小幅上昇にとどまっていますが、返済比率（年間返済額÷年間家賃収入）は50％以下が融資条件の目安とされています。固定金利に切り替えるタイミングや繰上返済の原資を準備することで、金利リスクと税負担を同時にコントロールできます。
まとめ
一棟マンション 節税の核心は、減価償却による所得圧縮と相続税評価の引下げを両立させ、キャッシュフローを黒字に保ちながら長期で資産を増やす点にあります。2025年度の制度を踏まえれば、少額減価償却資産の特例や登録免許税の軽減など具体的なメリットを享受できます。一方で、空室リスクや償却ギャップを軽視すると税金以上の損失を被る恐れがあるため、30年先を見据えたシミュレーションと記録管理が欠かせません。読者の皆さまも本記事を参考に、専門家と連携しながら自分に合った節税戦略を練り、堅実な不動産経営をスタートさせてください。
参考文献・出典
- 国税庁 – https://www.nta.go.jp
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 総務省統計局 – https://www.stat.go.jp
- 国土交通省 資産評価システム研究センター – https://www.mlit.go.jp
- 日本銀行統計局（日銀短観） – https://www.boj.or.jp