築年数が三十年以上の物件を相続や購入で手にしたとき、「修繕して賃貸を続けるべきか、それとも早く売るべきか」と迷う人は少なくありません。実は築古物件こそ、取得時に出口戦略まで描いておくことで収益と安全性の両方を高められます。本記事では、二〇二五年十二月時点で使える税制や補助金を踏まえつつ、初心者でも理解しやすい「築古 出口戦略」の考え方と手順を解説します。読了後には、ご自身の物件に適した選択肢を具体的に判断できるようになるでしょう。
築古投資が再評価される背景
まず押さえておきたいのは、築古物件が投資対象として再び脚光を浴びている事実です。国土交通省「住宅市場動向調査（二〇二四年）」によると、中古住宅の流通割合は一〇年前と比べ約一・五倍に伸びました。新築価格の高騰と低金利環境が続く中、初期投資を抑えつつ高利回りを狙える築古物件へ資金が向かっています。
一方で、建物の耐用年数が短くなるほど金融機関の融資期間は縮まり、キャッシュフローが圧迫されやすい点に注意が必要です。また、設備更新費が想定より膨らむリスクも高まります。つまり高利回りという甘い言葉の裏側で、出口を誤ると赤字転落しかねないのが築古投資の特徴といえるでしょう。
重要なのは、購入前から「何年後にどの方法で資金を回収するか」を逆算し、収支計画を組み立てることです。この準備があるかないかで、同じ物件でも最終的な手取り額が数百万円単位で変わります。
出口戦略を決めるタイミングと流れ
ポイントは、取得時におおまかな出口を決め、保有期間中に柔軟に修正する姿勢です。購入直後は情報が少なく仮説しか立てられませんが、意思決定の軸を持つだけで日々の運営方針にぶれがなくなります。
まず、購入前に三つのシナリオを描きます。第一は「短期売却」で、取得後に表層リフォームを行い、二〜三年で転売してキャピタルゲイン（売却益）を狙う方法です。第二は「長期保有」で、賃料収入を二〇年以上受け取りながら減価償却を活用し、最後に土地として売却します。第三は「中期バリューアップ」で、耐震補強や省エネ改修を施し、五〜十年後に築浅同等の価格帯で売却する戦略です。
次に、融資期間と修繕計画をシナリオに合わせます。例えば短期売却なら五年以内の返済出口が見込める短期ローンでも問題ありませんが、長期保有では十五年以上のローンで毎月返済を平準化する方が安全です。また中期戦略では改修完了時に補助金の交付や固定資産税減額の適用が終わる年を売却目途に設定すると、買い手に「維持費がまだ下がる物件」と訴求できます。
最後に、年一回のポートフォリオ見直しを行います。想定より賃料が伸び悩む、近隣に競合物件が増えるといった外部要因で計画がずれたら、早期売却へ方針転換する勇気も必要です。逆にエリア再開発が決まり地価上昇が見込めるなら、保有期間を延長して価値向上を狙いましょう。
リフォーム、建て替え、売却の比較視点
実は多くの初心者がここでつまずきます。築古物件の価値を高める手段は大きく「リフォーム」「建て替え」「現状売却」の三つですが、それぞれ費用対効果が大きく異なります。
リフォームは内外装や設備を更新し、賃料アップと入居率改善を図る方法です。国土交通省の「賃貸住宅修繕データ（二〇二四年）」では、キッチンと浴室を同時に更新した場合、平均賃料が一割上昇し空室期間が半減しています。ただし構造躯体に問題があれば、あとから追加補強費が発生し想定利回りが下がる点を忘れてはいけません。
一方の建て替えは、老朽化が進み耐震基準を満たしていない場合に有効です。二〇二五年度も継続する「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の採択を受ければ、一戸あたり最大一二五万円の補助が得られます。さらに同年度の耐震改修促進税制により、固定資産税が翌年分半額となる措置も利用可能です。ただし着工から竣工まで一年以上を要し、その間は賃料収入が途切れる点を資金計画に織り込む必要があります。
現状売却は工事リスクや追加資金を回避できる半面、売却価格が低めに設定されやすいのが難点です。売却益がほとんど出ない場合でも、減価償却を取り切った後なら手元資金がプラスになるケースもあります。つまり各手段のコスト、時間、税務効果を定量的に比較し、目的と資金状況に合わせて選ぶことが築古 出口戦略の核心といえるでしょう。
税制と補助金を味方に付けたバリューアップ
重要なのは、改修費用を抑えつつ市場価値を高める手段を知っておくことです。二〇二五年度は、一定の省エネ性能を満たす断熱改修に対し「既存住宅エコリフォーム補助」が継続しており、窓ガラス交換や高効率給湯器導入で最大三〇〇万円が補助対象となります。また同年度の「住宅ローン減税」では、省エネ基準を満たす中古住宅を取得した買い手に対し、年末ローン残高の〇・七％を十三年間控除できる仕組みが維持されています。
この二つを組み合わせると、売却時に「省エネ改修済み」を訴求でき、買い手側の減税メリットが価格交渉の余地を縮小させる効果を生みます。つまり売り手は多少高めの価格設定でも購入希望者を確保しやすくなるわけです。
さらに、長期保有を選ぶ場合は減価償却費が節税の武器となります。木造住宅の法定耐用年数は二十二年ですが、築古物件なら残存年数を短く見積もり、四〜六年で償却し切れるケースも珍しくありません。その結果、所得税率三〇％の投資家なら毎年百万円の償却で三十万円の税負担を削減でき、実質利回りを押し上げられます。
シミュレーションで失敗を防ぐ方法
まず押さえておきたいのは、数字に落とし込むことでリスクを可視化できる点です。筆者は購入前に必ず「保守シナリオ」と「楽観シナリオ」を作成し、どちらにも出口戦略を当てはめます。
例えば木造築三十五年、価格一五〇〇万円のアパートを例に考えましょう。表面利回りは一二％、年間賃料は一八〇万円です。ここに外壁塗装と設備更新で三〇〇万円を投じると、賃料が二〇万円上がり、実質利回りは九・八％に下がるものの空室率が一〇％から五％へ改善すると仮定します。五年後の売却想定価格を二〇〇〇万円と置き、購入費用一五〇〇万円と改修費用三〇〇万円、運用中キャッシュフローと売却益を合算すると、内部収益率（IRR）は一一％となりました。
しかし金利が一％上昇し、空室率が一五％に悪化した「保守シナリオ」では、五年後売却価格が一八〇〇万円へ低下し、IRRは七％にまで下がります。ここで注目すべきは、損益分岐となる売却価格が一九〇〇万円付近である点です。つまり想定より地価が下がり始めたら、三年目で早期売却し、損失を限定する方が合理的という判断が見えてきます。
このように複数のシナリオをシートに落とし込み、利回り、税金、補助金の効果まで含めて定量化すると、感覚に頼った意思決定を避けられます。数字が示す許容範囲を把握しておけば、保有中に起こり得る不確実性にも冷静に対処できるでしょう。
まとめ
本記事では、築古物件の特性と出口戦略を組み合わせる重要性を解説しました。取得時に売却・保有・建て替えのシナリオを描き、税制や補助金を活用して価値を底上げすることで、リスクを抑えつつ収益を最大化できます。次に物件を検討する際は、まずご自身の資金計画に合わせて複数の出口を数字でシミュレーションしてみてください。その行動が、築古 出口戦略を成功させる第一歩となるはずです。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅局「住宅市場動向調査2024」 – https://www.mlit.go.jp
- 国土交通省「長期優良住宅化リフォーム推進事業 2025年度概要」 – https://www.mlit.go.jp
- 財務省「2025年度税制改正大綱」 – https://www.mof.go.jp
- 総務省「住宅・土地統計調査」 – https://www.stat.go.jp
- 国税庁「不動産の減価償却に関する取扱い2025」 – https://www.nta.go.jp