最近、築浅のワンルームやファミリー向けマンションに興味を持ちながら、価格の高さと利回りの低さを天秤にかけて迷う投資初心者が増えています。筆者も当初は「築浅は割高でうまみが少ない」と感じていました。しかし、維持費や空室リスクなどのランニングコストまで含めた総合収益を比較すると、築浅が優位に立つケースが目立ちます。本記事では、最新データを用いて築浅物件の収益性を掘り下げ、2025年の市場で実践できる具体的な投資戦略を紹介します。
築浅物件が注目される背景
まず押さえておきたいのは、都市部への人口集中が続くなかで築浅物件の需要が高まっている点です。国立社会保障・人口問題研究所の推計では、東京圏と名古屋圏の転入超過は2025年も続く見通しです。転勤族や単身世帯は設備の新しさを重視する傾向があり、築浅物件は空室期間が短く家賃下落も緩やかです。
次に、入居者の価値観の変化があります。リモートワークの普及により、遮音性の高い建材や高速インターネット環境を備える物件への需要が急増しました。築浅マンションはこれらを標準装備していることが多く、築古物件が同じ設備を後付けするとコスト負担が大きくなります。結果として築浅の方がトータルコストを抑えやすいのです。
さらに、近年の建築基準法改正で耐震・省エネ性能が強化されました。2025年時点で供給されている築浅物件はZEH（ゼロエネルギー住宅）基準をクリアしているケースも多く、光熱費を抑えたい入居者から選ばれやすいメリットがあります。長期的に見れば、管理修繕費と入居者満足度の両面で築浅が優位です。
最後に、金融機関の評価です。築浅物件は担保価値が高く残耐用年数も長いため、フルローンや低金利融資を受けやすい傾向があります。同じ家賃収入でも融資条件が良ければキャッシュフローが改善し、結果として収益性が底上げされます。
収益性を左右する五つの指標
重要なのは、利回りという表面的な数字だけで判断しないことです。実際の収益性は複数の指標を組み合わせて検証する必要があります。ここでは筆者が必ず確認する五つの指標を紹介し、築浅がどのように有利に作用するかを解説します。
最初に見るのは表面利回りです。家賃収入を物件価格で割るだけの簡易指標ですが、築浅は価格が高い分だけ見かけの数字が低く出ます。けれども、ここで判断を止めると本質を見誤ります。
次に純利回りを計算します。管理費や修繕積立金、固定資産税まですべて差し引いた後の実質利回りで、築古物件は外壁や配管の大規模修繕が重くのしかかりがちです。築浅は修繕計画が先送りできるため、純利回りの差が2〜3%開くことも珍しくありません。
三番目はキャッシュオンキャッシュリターンです。自己資金に対して実際に手元に残るお金の割合を示し、融資条件が大きく影響します。築浅は担保評価が高いので、自己資金を抑えて投資できる分だけ数字が伸びやすくなります。
四番目は内部収益率（IRR）で、一定期間のキャッシュフローと将来の売却益を合わせて割引現在価値で評価します。築浅は残存価値が高いため、長期保有でもIRRが下がりにくい利点があります。
最後に出口戦略としてのキャピタルゲイン期待値です。新耐震基準以降の建物はリフォーム需要も取り込みやすく、売却時の買い手が金融機関の融資を受けやすい点が高値維持につながります。
築浅と築古を数字で比較する
まず、家賃8万円の築浅マンション（購入価格2,800万円）と家賃9万円の築25年物件（購入価格1,800万円）を仮定します。表面利回りは前者が3.4%、後者が6%となり、数字だけを見ると築古が魅力的に映ります。
しかし、管理費や修繕積立金、固定資産税を差し引くと景色が変わります。築浅の年間諸費用が40万円、築古は80万円と設定すると、純利回りは築浅が1.9%、築古は1.6%へと逆転します。さらに築古は屋上防水や給排水管更新を数年以内に控え、500万円規模の大規模修繕が必要になる可能性も高まります。
空室リスクも無視できません。総務省の住宅・土地統計調査によると、築25年以上の賃貸住宅は平均空室率が18%ですが、築10年未満では9%にとどまります。空室期間が半分になれば、年間家賃収入で約40万円の差がつく計算です。
売却出口を想定すると、築浅は購入後10年でも新耐震基準を満たし、住宅ローン控除対象物件として個人買いを狙えます。築古は融資期間が短くなり買い手が限られるため、価格交渉で不利に働きやすい点を押さえておきましょう。
2025年市場動向と築浅投資のチャンス
実は、2025年は築浅物件への投資に追い風が吹いています。日本銀行が示す短観によれば、住宅ローンの平均金利は0.6%台で推移しており、低金利は少なくとも向こう1年は続くとの見方が優勢です。低金利環境下では、借入比率を高めてもキャッシュフローがマイナスに陥りにくく、築浅の高値をカバーしやすくなります。
また、住宅ローン減税が2025年度まで延長され、築10年以内の中古物件でも一定条件を満たせば控除が適用できます。控除額が年末残高の0.7%で最大13年間続くため、実質利回りの押し上げ効果が期待できます。築古物件は適用外となるケースが多く、税制面でも築浅が有利です。
加えて、環境性能が高い物件への評価が上がっています。環境省の資料によれば、ZEH水準のマンションはエネルギーコストを年間10〜15%削減できるため、管理組合の長期修繕計画も健全化しやすいと報告されています。光熱費が安い物件は家賃が割高でも借り手が付きやすく、結果として空室リスクを抑えられます。
2025年はインバウンド需要の復調もあり、都心部の民泊規制緩和が進む可能性が示唆されています。築浅物件は消防法や衛生基準を満たしやすく、短期賃貸への転用ハードルが低い点が収益多様化の観点で魅力です。長期賃貸と短期賃貸を組み合わせることで、空室リスクを最小化しながら収益性を高める戦略が現実味を帯びてきました。
築浅投資で失敗しないための注意点
ポイントは、購入価格だけでなく将来の売却シナリオまで含めた総合収支を組むことです。築浅でも立地が悪ければ家賃下落は避けられず、空室が長期化するリスクがあります。駅から徒歩10分以内、再開発エリア内、大学や病院が近いなど、需要を裏付ける客観的要素を確認しましょう。
次に、過度な高額借入は避けるべきです。返済比率が家賃収入の50%を超えると金利上昇局面でキャッシュフローが急速に悪化します。固定金利と変動金利の組み合わせや、繰上返済シミュレーションを事前に行い、金利1%上昇まで耐えられる計画を立てておくと安心です。
物件管理の実績がある管理会社を選ぶことも重要です。築浅だからといって管理がずさんだと入居者満足度が下がり、クレーム対応や退去が増加して利回りが低下します。管理費率だけでなく、入居率や平均入居期間など具体的な実績を確認してください。
最後に、保険と税務の最適化も見落とせません。2025年度の火災保険料は築10年以内の物件が割引率最大20%と優遇されています。加えて、減価償却費の計上が築浅では小さくなりがちなため、青色申告や法人化を活用して税負担を緩和する工夫が求められます。
まとめ
築浅物件は購入価格の高さから敬遠されがちですが、管理コストの低さ、空室リスクの小ささ、融資条件の良さを総合すると、純利回りで築古を上回るケースが増えています。2025年の低金利と税制優遇を活用すれば、キャッシュフローと資産価値の両面で優位に立てる可能性が高いと言えます。まずは立地と需要を精査し、複数の指標で収益性を検証したうえで、自分に合った資金計画と管理体制を整えましょう。冷静な分析と継続的な改善を続けることで、築浅投資は堅実に資産を増やす有力な選択肢になります。
参考文献・出典
- 国立社会保障・人口問題研究所 – https://www.ipss.go.jp
- 総務省 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp
- 日本銀行 短観・資金循環統計 – https://www.boj.or.jp
- 国土交通省 住宅ローン減税制度概要（2025年度） – https://www.mlit.go.jp
- 環境省 ZEH関連資料 – https://www.env.go.jp