不動産を子どもに残したいが、相続税がどのくらい掛かるのか分からず不安だと感じる人は多いはずです。特に現金より評価額を下げやすい木造住宅は、上手に活用すれば相続税を大幅に圧縮できます。本記事では、木造 相続対策の基本から、2025年度の税制を踏まえた具体的な手順までを丁寧に解説します。読めば、何から始めればよいかが見え、将来の家族トラブルも避けやすくなるでしょう。
木造住宅が相続対策に向く理由
まず押さえておきたいのは、木造住宅は固定資産評価額が低めに設定されやすい点です。国税庁の「財産評価基本通達」に基づくと、木造は耐用年数が短い分、経年による減価が早く進みます。その結果、築年数が進むほど相続時の評価も下がり、現金よりも税負担を抑えられる仕組みになっています。
一方で、都市部の鉄筋コンクリート造に比べて建築コストが低く、土地の形状に合わせた柔軟なプランを組める点も魅力です。つまり、限られた自己資金でも資産組み替えがしやすく、早期に相続対策へ着手できるわけです。また、木造は建物解体費も比較的安価で、将来の土地活用変更が容易になる点も見逃せません。
実務上は、現金の一部を木造賃貸に組み替えるだけで、相続税評価額を三～四割ほど圧縮できた事例もあります。国税庁の統計でも、建物が含まれる相続財産の平均課税価格は、更地のみのケースより低い水準に落ち着いています。このように、木造住宅は資産を守る盾として機能しやすいのです。
節税効果を最大化する評価の仕組み
ポイントは、相続税評価が「土地」「建物」それぞれ別に計算されることです。土地は路線価方式で決まるため、賃貸併用にしても評価自体は大きく下がりません。しかし、貸家建付地と認められれば、おおむね二割の「借地権割合控除」が受けられます。
建物部分は固定資産税評価額がベースになります。木造の場合、築二十年前後で課税標準は新築時の三割程度まで下落するケースも少なくありません。さらに、賃貸経営の場合は「貸家」の区分となり、七掛け評価が適用されます。言い換えると、建物評価は実勢価格の四分の一程度にまで縮む可能性があるのです。
注意したいのは、過度な減価を狙い築古物件ばかり買い集めると、将来の修繕費が膨らみキャッシュフローを圧迫する点です。評価減と収益性のバランスを保つには、築浅を建てて長期保有するか、築古を購入後に耐震改修で付加価値を高める工夫が欠かせません。
建築時に避けたいリスクと品質管理
実は、木造建築でも施工不良があれば相続対策どころか損失を生む恐れがあります。瑕疵（かし）担保保険の義務化により、構造耐力上主要な部分は十年間保証されます。しかし、防水や設備不具合は保証対象外になることがあるため、契約段階で仕様書を詳細に確認する姿勢が重要です。
また、将来のメンテナンス費を抑えるために、屋根や外壁に高耐久素材を採用する選択も有効です。初期コストが上がっても、三十年スパンで見ると修繕周期が延び、賃貸経営の安定度が増します。家族へ承継する際、修繕積立金として多額の現金を渡す必要が減るのもメリットです。
さらに、相続発生時までに入居率を高めておくことで、貸家建付地の評価減がスムーズに適用されます。金融機関の審査も通過しやすく、建築後の運営計画を徹底することが木造 相続対策の成否を左右すると言えるでしょう。
2025年度税制と活用できる支援策
重要なのは、2025年度も小規模宅地等の特例が継続している点です。自宅または事業用宅地として認定されれば、上限面積二百平方メートルまで八割評価減を受けられます。木造賃貸を併設した自宅の場合、事業用区分が適用されやすく、土地評価を大きく圧縮できるチャンスがあります。
また、2025年度の住宅ローン減税は、新築賃貸併用住宅には直接適用されませんが、自己居住部分が床面積の二分の一以上あれば、居住部分のみ控除対象になります。これを踏まえ、自宅兼賃貸のプランを選ぶことで、所得税も抑えながら相続評価減を同時に狙う設計が実現します。
国土交通省は2025年度も「長期優良住宅化リフォーム推進事業」を継続予定です。耐震補強や省エネ改修に対し最大二百五十万円の補助を受けられるため、築古木造を購入後に性能向上工事を行い、資産価値を底上げする戦略と相性が良い制度です。
長期保有と家族信託の組み合わせ
木造 相続対策を盤石にするには、長期保有しながら承継方法も同時に設計する視点が欠かせません。遺言だけでなく家族信託を活用すれば、認知症リスクで管理権限が停止する事態を避けられます。受益権を複数の家族で共有し、管理を一人に集約する形を取ると、賃料収入を分配しつつ意思決定をスムーズに行えます。
家族信託は贈与税の課税対象にならないため、信託財産を追加する際も柔軟に対応できます。さらに、相続発生時には信託契約に従って名義変更が行われるため、遺産分割協議が不要になる点も大きな利点です。
最近では、三井住友信託銀行や地方銀行が信託スキームと賃貸経営サポートを一体で提供する商品を拡充しています。専門家チームに早めに相談し、建築・運営・承継をワンストップで設計することで、時間と費用のロスを減らせるでしょう。
まとめ
木造住宅は評価額が下がりやすく、借家権や貸家建付地の適用で相続税を大きく圧縮できる資産です。ただし、施工品質や入居率を軽視すると節税効果が薄れます。2025年度の税制や補助金を活用しながら、長期保有と家族信託を組み合わせることで、安定収益と円滑な承継の両立が可能になります。まずは資金計画を固め、信頼できる建築会社と専門家へ早めに相談することが、家族の未来を守る第一歩になるでしょう。
参考文献・出典
- 国税庁 – https://www.nta.go.jp
- 総務省統計局 – https://www.stat.go.jp
- 国土交通省 – https://www.mlit.go.jp
- 住宅金融支援機構 – https://www.jhf.go.jp
- 一般社団法人家族信託普及協会 – https://kazokushintaku.org