アパート経営に興味はあっても、「自分の年収で本当にスタートできるのか」と不安に感じる人は多いはずです。住宅ローンとは審査基準が異なり、物件価格も数千万円単位になるため、ハードルが高く見えるのは当然です。しかし、必要年収の目安や融資の仕組みを理解し、自己資金を計画的に準備すれば、会社員でも十分に参入できます。本記事では、年収と融資審査の関係、物件規模別の必要年収シミュレーション、2025年度の税制優遇までを整理し、初心者が一歩を踏み出すための判断材料を提供します。読み終える頃には、あなた自身の「始めどき」が見えてくるでしょう。
年収が及ぼす融資審査への影響
まず押さえておきたいのは、金融機関がアパートローンを審査する際、年収を返済能力の中核指標として見る点です。一般的に返済負担率は年収の30〜40％が上限とされ、勤続年数や業種の安定性も重視されます。
国土交通省の融資統計によると、2024年度に地方銀行が成約したアパートローンの平均年収は約650万円でした。もっとも、この数字は平均であり、500万円台でも承認例は多く存在します。重要なのは、他の借入が少なく、手取りに対して無理のない返済比率を示せるかどうかです。
実際の審査では、給与収入だけでなく、副業所得や配偶者の収入を合算できるケースがあります。また、金融資産の保有額が多いほど与信評価は上がり、同じ年収でも借入上限が伸びやすくなります。つまり、年収は大切ですが、単独で決まるわけではありません。
さらに、過去のクレジットカード延滞や消費者金融の利用履歴は、年収以上に審査結果を左右します。支払い遅延があると、それだけで否決となる場合もあるため、クレジットヒストリーの健全化を優先しましょう。
自己資金とレバレッジの考え方
ポイントは、融資割合（LTV＝物件価格に対する借入比率）をどこまで高めるかです。自己資金が物件価格の1〜2割あれば審査は通りやすくなり、金利も低く抑えられる傾向にあります。
たとえば4,000万円の木造アパートを想定すると、自己資金800万円（20％）を準備すれば、金融機関からの評価は大きく改善します。逆に、自己資金ゼロでもフルローンが不可能というわけではありません。しかし金利が0.3〜0.5％上乗せされる例が目立ち、年間返済額が数十万円増えるケースもあります。
自己資金を貯めるには時間がかかりますが、2025年度も継続している「NISA」や「iDeCo」など税制優遇制度を活用し、運用しながら資金を形成する方法が有効です。運用益非課税のメリットを受けつつ、頭金を確保できます。
自己資金を多く投入すれば安全性は高まりますが、レバレッジ効果は弱まります。将来的に複数棟を目指すなら、手元資金と借入残高のバランスを意識し、早めに次の投資原資を作れる体制を整えることが重要です。
物件規模別の必要年収シミュレーション
実は、必要年収は物件規模によって大きく変わります。以下は2025年10月の地方銀行平均金利2.0%（元利均等・期間25年）を前提とした概算です。
- 物件価格3,000万円（家賃年収300万円想定）：必要年収450万円前後
- 物件価格5,000万円（家賃年収500万円想定）：必要年収650万円前後
- 物件価格8,000万円（家賃年収800万円想定）：必要年収1,000万円前後
上記は返済負担率35％、空室率20％を織り込んだ保守的なシミュレーションです。国土交通省が2025年10月に公表した全国アパート空室率は21.2％であり、この水準をカバーできる設定といえます。
一方で、物件の利回りが高い地方エリアや築古物件を狙えば、必要年収を1〜2割下げることも可能です。ただし、入居付けや修繕コストが増えるため、キャッシュフローが圧迫されるリスクを忘れてはいけません。
シミュレーションを行う際は、家賃下落3％、金利上昇1％といったストレス条件も組み込みましょう。厳しい前提でもプラス収支を維持できるか確認すれば、融資審査での説明力も高まり、金融機関との信頼構築につながります。
失敗しないキャッシュフロー管理
重要なのは、手取り収入ではなく「純キャッシュフロー」を見ることです。純キャッシュフローとは、家賃収入からローン返済、税金、修繕費、管理費を差し引いた後に残る現金を指します。
たとえば年間家賃収入600万円、返済額350万円、経費120万円、税金40万円の場合、純キャッシュフローは90万円です。数字だけ聞くと余裕がありそうですが、築年数が進むと外壁塗装など大型修繕が発生し、1回で200万円を超えることも珍しくありません。
そこで、毎月の純キャッシュフローの30％を「修繕積立口座」に移す習慣を持ちましょう。さらに、年1回の確定申告で青色申告特別控除（最大65万円）を利用すれば、課税所得を減らして手残りを増やせます。2025年度もこの制度は継続中です。
また、インフレ局面では家賃改定がしやすくなる一方、修繕コストも上昇します。定期的に業者見積もりを取得し、市場価格を把握しておくことで、想定外の出費を防ぐことが可能です。
2025年度に使える税制・補助のチェックポイント
まず、2025年度も賃貸住宅向けの固定資産税軽減措置（新築後3年間・1/2）が継続しています。木造でも鉄骨でも適用されるため、新築アパートを検討する場合はランニングコストの削減効果が大きいといえます。
さらに、中小企業者が省エネ設備を導入した際の「中小企業経営強化税制」は、個人事業主でも要件を満たせば即時償却または10％税額控除の選択が可能です。太陽光パネルや高効率給湯器を設置する場合、初年度の節税メリットが期待できます。
消費税還付は、課税売上高が1,000万円を超えると原則対象外となりますが、新築一棟物件で高額な設備を導入したときに還付申請する手法が依然有効です。ただしインボイス制度下では要件が複雑化しており、税理士への事前相談が欠かせません。
最後に、不動産所得が一定以上になると社会保険料にも影響します。会社員のままアパート経営を続ける場合、年収と不動産所得の合計が1,000万円を超えると、住民税や国民健康保険料の負担増が想定されるため、シミュレーション時に忘れずに盛り込みましょう。
まとめ
本記事では、アパート経営を始める際の「年収いくらから」という疑問に対し、融資審査の仕組み、自己資金の効果、物件規模別の試算、キャッシュフロー管理、2025年度に活用できる税制までを解説しました。年収500〜700万円でも、返済比率と空室リスクをコントロールすれば十分に参入可能です。まずは自身の収支を精査し、頭金の目標額と物件規模を設定してください。そして、試算上の数字を金融機関に示し、現実的なスタートラインを確かめることが第一歩になります。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年版 – https://www.mlit.go.jp
- 国税庁 タックスアンサー 不動産所得 – https://www.nta.go.jp
- 金融庁 2025年版 金融レポート – https://www.fsa.go.jp
- 総務省 統計局 家計調査年報2024 – https://www.stat.go.jp
- 日本政策金融公庫 2025年度 融資実績 – https://www.jfc.go.jp