京都でアパート経営を始めたいものの、「観光都市だから家賃は高いのか」「大学が多いけれど空室は大丈夫か」と迷う方は少なくありません。本記事では、2025年12月時点のデータを使い、需要動向から物件選び、融資、税制までを丁寧に解説します。読了後には、京都 アパート経営の魅力とリスクを俯瞰し、自分に合ったアクションプランを描けるはずです。
京都でアパート経営が注目される理由
重要なのは、京都が観光都市だけでなく学術都市でもあるという点です。京都市内には国公私立合わせて38大学が集まり、学生人口は約14万人に上ります。観光シーズンの短期需要に目が行きがちですが、実際には通年で動く学生・教職員向けの賃貸市場が基盤を支えています。
一方で、京都市の平均家賃は大阪市より約7%高いものの、国土交通省の家賃指数ではここ5年横ばいです。つまり家賃上昇で大きく稼ぐよりも、安定収入を狙う堅実な戦略が合います。また、市は景観条例で新築規制が厳しく、供給が急増しにくい環境です。供給抑制が長期的な空室抑制に寄与する点も見逃せません。
まず押さえておきたい京都の賃貸需要
ポイントは、需要を三つの層に分けて考えることです。第一に大学生、第二に観光関連の就業者、第三に長期居住を望む地域密着型のファミリー層です。学生需要は毎年3〜4月に集中し、観光関連は繁忙期の採用で季節変動がありますが、ファミリー層は比較的年間を通して安定しています。
京都市住宅政策課の2025年5月調査によると、市内アパートの空室率は18.1%で、全国平均21.2%を下回ります。なかでも左京区と上京区の大学周辺では15%台と低く、学生向けワンルームの競争力が高いことが分かります。また、京都駅周辺の下京区はホテル転用の賃貸物件が増えた影響で22%に達しており、エリア選定で結果が大きく変わる点に注意が必要です。
成功させる物件選びと立地戦略
まず押さえておきたいのは、徒歩10分圏内の移動距離が京都では価値を左右するという事実です。バス網が発達していますが、学生は天候にかかわらず徒歩や自転車を好むため、大学の正門から800メートル以内の物件は空室期間が短い傾向にあります。具体例として、北大路キャンパス近隣の築20年木造アパートは家賃4万円台でも稼働率96%を維持しています。
一方で、古都の伝統的景観を保つエリアでは建ぺい率や高さ制限が厳しいため、収益性の高いRC造を建てにくい課題があります。こうした地域で新築を検討する場合は、木造三階建てを選択し、建築コストを抑えつつ家賃を周辺相場より5%高く設定する工夫が必要です。つまり、景観規制を逆手に取り、希少性で付加価値を高める発想が欠かせません。
また、京都 アパート経営では修学旅行生向けの短期貸し需要を取り込むサブリース提携が注目されています。法令上、旅館業許可を取得するか、180日以内の民泊運営に限定する必要がありますが、平日を学生、週末を観光客に貸し分けるハイブリッド運用で収益を1割ほど押し上げた事例もあります。
キャッシュフローと融資のポイント
実は、京都市内物件は地価が高めな分、金融機関の評価も安定しています。都市銀行では、アパートローンの上限融資額を物件評価の80%としているケースが多く、自己資金2割が目安です。ただし表面利回りだけに飛びつくと返済比率が50%を超えやすく、月々のキャッシュフローが伸びません。
重要なのは、金利1%の差が長期収支に与える影響を把握することです。例えば3,000万円を1.6%固定で25年借りた場合、総返済額は約3,481万円ですが、2.1%なら約3,629万円と150万円近く増えます。京都 アパート経営では、家賃の下落幅が小さい分、金利交渉で利益を伸ばす余地が大きいといえます。
さらに、2025年度の住宅ローン減税は居住用が対象ですが、併用住宅にして自宅部分を10%以上含めれば減税が受けられます。オーナー住戸を一階に設け、上階を賃貸にするプランは、金利優遇と減税の両方を享受できるため検討する価値があります。
2025年度の制度と税制を味方にする方法
ポイントは、活用できる制度を厳選し、過度な節税に走らないことです。2025年度も継続する固定資産税の新築住宅軽減措置では、アパート部分でも木造2年、RC造3年の半額措置が適用されます。期間は短いものの、初期キャッシュフローを改善する効果は大きく、繰上げ返済原資として役立ちます。
また、エネルギー性能の高い賃貸住宅を対象にした「ZEH賃貸促進事業」は、経済産業省が2025年度も予算化しています。補助上限350万円、戸当たり35万円の補助は、オール電化や太陽光パネル導入時の負担を軽減します。補助取得後も賃料に上乗せしやすく、市場競争力を保ちながら高稼働を狙える点が魅力です。
最後に相続対策としての小規模宅地等の特例は2025年度も存続しており、事業用宅地は80%評価減が可能です。ただし、賃貸併用住宅で自宅部分が50%以上なら自用宅地の特例が併用できる場合があります。税理士に早めに相談し、複数の制度を整合的に組み合わせることが成功の鍵になります。
まとめ
ここまで、京都 アパート経営の需要構造、物件選び、融資、税制を総合的に見てきました。学生と観光従事者の二本柱がある京都は、空室率が全国より低く、安定収入を狙いやすい市場です。一方で、景観規制や地価の高さといった特有の制約があるため、立地分析と収支シミュレーションは欠かせません。これから動き出す方は、まず投資目的を明確にし、エリアと建物タイプの組み合わせを絞り込んでください。着実な準備が、数十年にわたる安心経営へとつながります。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年版 – https://www.mlit.go.jp
- 京都市住宅政策課 「京都市住宅市場概況2025」 – https://www.city.kyoto.lg.jp
- 経済産業省 ZEH賃貸促進事業 2025年度概要 – https://www.enecho.meti.go.jp
- 金融庁 金融モニタリングレポート2025 – https://www.fsa.go.jp
- 国税庁 令和7年度税制改正大綱（2025年12月公表） – https://www.nta.go.jp