横浜でアパート経営を始めたいものの、「空室は埋まるのか」「価格が高くて利回りが伸びないのでは」と不安を抱く人は多いでしょう。実際、人気エリアゆえに物件価格は高水準にあり、競合物件も豊富です。ただし横浜市は人口が堅調に推移し、単身世帯の伸びも続いています。適切な戦略を取れば安定収益が狙える市場です。本記事では市場の特徴、物件選定の視点、収益改善策、2025年度の制度活用、そして空室対策までを網羅します。読み終えるころには、横浜 アパート経営で押さえるべき実践ポイントがクリアになるはずです。
横浜市場を読み解くポイント
まず押さえておきたいのは、横浜市の住宅需要が依然として強い事実です。総務省の2025年国勢調査速報では市内人口は377万人で前年比0.4%増とわずかながらプラスを維持しています。単身者比率は49.6%に達し、ワンルームや1Kタイプの需要を下支えしています。一方で国土交通省住宅統計による2025年10月の全国アパート空室率は21.2%ですが、横浜市内に限ると18.5%にとどまり、全国平均より低い水準です。
この数字は「供給過多ではない」と読むこともできますが、立地や築年数により空室リスクが大きく変わる点は見逃せません。特にJR・私鉄のターミナル駅から徒歩圏か、またはバス便でも大学や大型商業施設へ短時間でアクセスできる場所かが分水嶺になります。つまり需要はあるものの、エリア選択を誤れば全国平均以上の空室に直面する恐れがあるのです。
また、土地価格もエリアで様相が一変します。横浜駅周辺の公示地価は2025年時点で平均82万円/㎡、前年より2.8%上昇しました。対して京浜急行沿線の南部エリアでは32万円/㎡前後で横ばいです。価格差を利用し、利回りと出口戦略を両立させる立地選びが求められます。
物件選定で重視すべき指標
重要なのは、表面利回りだけでなく実質利回りを精査する姿勢です。横浜の中古木造アパートは表面利回り7〜8%が目安ですが、管理費や修繕積立、入居付け広告料を差し引くと実質では5%前後に落ち着く例がほとんどです。融資金利が1.3%程度に落ち着いている現在、実質利回り4.5%を超えればキャッシュフローは黒字になりやすいといえます。
さらに、空室損・滞納損を見込んだシミュレーションが欠かせません。横浜市内の平均入居期間は約3.8年ですが、駅徒歩15分を超える物件では3年を下回る調査もあります。退去ごとに原状回復費が15万円発生すると仮定すれば、利回りが1%近く低下する場合があります。この影響を把握したうえで、築浅物件かフルリノベ済み物件を狙うか、あるいは想定修繕費を十分に積み増すかの判断が必要です。
言い換えると、物件価格の安さだけで飛びつくのではなく、長期の保有コストを織り込んで総収益を試算する姿勢が、横浜 アパート経営の成功可否を分ける大きなカギになります。
キャッシュフローを高める実践策
ポイントは、入居者満足度を高めつつ支出を最小化する二面作戦です。まずインターネット無料設備の導入は競争力向上に直結します。月額600円前後の回線一括契約でも、平均家賃を1000円上乗せできれば差額が利益になります。また、LED照明や人感センサー付き共用灯へ切り替えることで電気代を年間2〜3万円節約できるケースも多く報告されています。
次に、賃料設定を見直す際は「ダブルライン戦略」が有効です。具体的には通常募集家賃と礼金ゼロ・フリーレント1カ月の家賃を同時提示し、短期で埋める枠と高単価で待つ枠を分けます。募集媒体での露出を増やしつつ、稼働率と収益性を両立できるため、賃料下落リスクを抑えられます。
修繕では横浜市リフォーム助成制度を活用し、省エネ窓や断熱改修を行うと最大50万円の補助が受けられます（2025年度予算、先着枠）。断熱性能が向上すれば光熱費削減を訴求でき、長期入居へ結び付きやすい点が魅力です。
2025年度の制度と税制メリット
実は、2025年度は賃貸オーナー向けの支援が複数用意されています。国の「賃貸住宅省エネ化支援事業」では、外壁断熱や高効率給湯器の導入に対し1住戸あたり最大30万円が補助されます。横浜市独自の補助と合わせると、改修費の2〜3割を公的資金で賄える計算です。
税制面では建物を15年超保有すると譲渡所得税の長期軽減税率が適用され、20.315%から15.315%へ下がります。さらに2025年度税制改正で創設された「賃貸住宅長寿命化投資促進税制」を使うと、一定の耐震改修費用を即時償却できます。これにより当期利益を圧縮し、実効税率を抑える効果が期待できます。
なお、いずれの制度も年度ごとに予算枠があり、申し込みのタイミングが遅れると利用できません。物件取得を検討する段階から、補助対象工事の要件とスケジュールを確認しておくことが肝心です。
差別化と管理で空室を防ぐ
基本的に、賃貸経営は購入後の管理が収益を左右します。横浜ではサブカルチャーやペット需要に合ったコンセプト型アパートが増え、内装も白基調からアクセントクロスへ移行しています。フルリノベーションをせずとも、ドア塗装とスポット照明の追加だけで若年層の反応が上がる事例が多いです。
一方で、外国人入居者の比率が年々上昇している点にも注目です。横浜市国際局の統計では2025年の在留外国人数は11万2千人で過去最高を更新しました。英語版契約書や24時間通訳サービスを用意すれば、競合が敬遠する層を取り込めます。
最後に、管理会社選定は「客付け力」と「修繕提案力」の双方で比較することをおすすめします。家賃集金システムの手数料が同じでも、リーシング担当の店舗数や提案型リフォームの実績は大きな差異があります。面談時に空室改善の具体案を質問し、即答できる担当かどうかを見極めましょう。
まとめ
横浜 アパート経営で成果を上げるには、需給バランスを見極めた立地選定、実質利回りを重視した物件分析、補助金と税制を組み合わせた改修投資、そして入居者目線の差別化施策が不可欠です。市場は安定している一方、競争は激しいため、データと制度を活用した緻密な戦略が求められます。まずは気になるエリアで収支シミュレーションを行い、現地調査と専門家相談を重ねて具体的な行動に移してみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省住宅局住宅統計調査 2025年10月速報 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局 2025年国勢調査速報 – https://www.stat.go.jp
- 横浜市都市整備局 公示地価データ2025 – https://www.city.yokohama.lg.jp
- 横浜市国際局 在留外国人数統計2025 – https://www.city.yokohama.lg.jp
- 国土交通省 賃貸住宅省エネ化支援事業 2025年度概要 – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo
- 横浜市 住宅リフォーム助成制度 2025年度版 – https://www.city.yokohama.lg.jp
- 財務省 2025年度税制改正大綱 – https://www.mof.go.jp