名古屋でアパート経営を始めたいものの、「人口は伸びるのか」「空室は埋まるのか」と不安を抱える方は多いでしょう。実際、全国の空室率は高止まりが続きますが、エリアによって収益性には大きな差があります。本記事では、名古屋特有の需要構造を読み解きながら、初心者でも実践できる物件選びと資金計画のポイントを解説します。最後まで読めば、自分に合った戦略を描きやすくなり、行動に踏み出す自信が得られるはずです。
名古屋市場の実情を数字で読み解く
重要なのは、名古屋市の人口動態と賃貸需要を冷静に把握することです。総務省の2025年推計では市内人口は233万人で微増に転じ、特に20〜34歳の若年層が再び増えていると示されています。
まず、再開発が集中する名駅周辺ではIT関連企業の進出が続き、単身者向け物件の成約日数が平均25日と短い傾向です。一方、郊外では家賃が横ばいでも成約まで50日を超える事例が散見されます。つまり、立地によって空室リスクが二倍以上違う現実を直視する必要があります。
国土交通省住宅統計によると、2025年10月時点の全国アパート空室率は21.2%で前年比0.3ポイント改善しました。ところが名古屋市内は17.6%と全国平均を下回り、中心三区に限れば12%台に収まっています。この数字は都市再開発と大学集積による安定需要の裏付けとなります。また、地下鉄沿線の供給戸数は2025年度も前年比+5%程度に留まり、過剰供給の懸念は現状限定的です。
キャッシュフローの基本構造と着目すべき指標
実は、名古屋の家賃水準は東京・大阪と比べて安定感が高く、家賃下落率は過去10年で▲3%にとどまります。家賃収入が読める分、キャッシュフローを正確に計算しやすい点が魅力です。
ポイントは、表面利回りだけでなく実質利回りを重視することです。固定資産税や共用部の電気代といったランニングコストは年間家賃の15%程度が相場ですが、築25年を超える物件では20%近くになる場合があります。また、修繕費は長期的に見れば家賃の10%を見込むと安全です。これらを差し引いた後のキャッシュフローがプラス3%を超えれば、銀行融資の返済後にも手元資金を積み増せます。
名古屋市内でよく見られる木造2階建てアパート、価格6,000万円、家賃収入480万円の場合を考えましょう。諸経費20%と金利1.5%の20年返済としてシミュレーションすると、年間キャッシュフローは約70万円です。つまり、自己資金を1,500万円投入したときの自己資本利回りは4.6%となり、株式配当より高い水準を確保できます。
成功する物件選びの着眼点
まず押さえておきたいのは、エリア分析と建物スペックを合わせて評価する姿勢です。名古屋では地下鉄桜通線と東山線沿線が人気で、駅徒歩10分以内のワンルーム需要が堅調に推移しています。一方で、車社会の影響から駐車場ニーズも根強く、郊外型2LDKなら2台分の専用区画が競争力を高めます。
新築と中古の比較では、名古屋に限っては築15年前後のRC造が狙い目です。理由は、建築コスト高騰で新築価格が割高なうえ、築古でも設備更新が進んだ物件が多いからです。また、大学近接エリアではインターネット無料や宅配ボックスの有無が入居決定の分かれ目です。設備面の投資額は家賃アップで1〜3年で回収できるケースが少なくありません。
さらに、将来の出口戦略も忘れてはいけません。名古屋は中古流通が活発で、収益物件の平均売却期間は180日程度と全国平均より30日短いといわれています。買い手が付きやすい立地と管理状態を維持していれば、ローン残高より高値で売却する「キャピタルゲイン」も視野に入ります。
資金調達と2025年度税制のポイント
基本的に、名古屋の地銀や信用金庫は地域密着型の融資姿勢を取ります。自己資金は物件価格の20〜30%を用意すると審査がスムーズで、金利は1.2〜1.8%が目安です。さらに、法人名義での購入なら節税メリットを柔軟に活用できます。
2025年度も適用される「特定耐震改修促進税制」は、旧耐震基準の建物を改修した場合、固定資産税が3年間1/2に軽減されます。期限は2027年3月までの完了工事が対象です。つまり、築古物件を安く取得し、耐震補強で資産価値を高めつつ税負担を抑える戦略が現実的になります。
融資交渉では、返済比率を重視する金融機関が多いため、家賃下落率や空室率を保守的に見たシミュレーションを提示しましょう。例えば、空室率を20%と想定し、それでもDSCR（借入返済余裕率）が1.2倍を超える計画なら説得力が増します。また、金利上昇リスクを考慮し、固定金利期間を10年以上に設定する方法も有効です。
運営管理とリスク対策で収益を守る
ポイントは、入居者満足度を高めながらコストを抑えるバランスです。名古屋では地域の管理会社が物件周辺の駐車場やゴミ出しルールに精通しており、きめ細かな対応が期待できます。管理手数料は家賃の5%前後が相場ですが、入居者対応24時間サービスを含む場合は7%程度でも妥当です。
空室対策としては、オンライン内見への対応が欠かせません。2024年から急増した遠隔地の法人契約に対応するため、VR内見データを用意すると内覧予約率が約1.3倍になると管理各社は報告しています。また、更新料無料キャンペーンを実施すると、若年単身層の平均入居期間が27カ月から34カ月へ延びた事例もあります。
修繕計画は長期スパンで考えると無駄が減ります。名古屋市住宅都市局のガイドラインでは、10年ごとの外壁塗装と15年ごとの屋上防水が推奨されており、早期に実施すれば漏水トラブルによる機会損失を防げます。資金繰りの面では、所得税の青色申告特別控除を活用し、赤字計上した修繕費を繰越控除すれば、次年度以降の税負担軽減につながります。
まとめ
今回見てきたように、名古屋 アパート経営は人口動態の安定と再開発による需要増が追い風となり、実質利回りで5%前後を狙える魅力的な投資手段です。空室率や修繕費を保守的に見積もり、地元金融機関と信頼関係を築くことが成功への近道になります。まずは気になるエリアを歩いて確認し、管理会社や銀行に相談しながら具体的なシミュレーションを作成してみてください。行動を始めることで、安定収入への第一歩が踏み出せます。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局 名古屋市人口推計2025 – https://www.stat.go.jp
- 名古屋市住宅都市局 住宅政策資料 – https://www.city.nagoya.jp
- 愛知県統計協会 県内経済動向 – https://www.pref.aichi.jp
- 金融庁 2025年度金融行政方針 – https://www.fsa.go.jp