年収700万円前後の会社員がマンション投資を検討する際、多くの人は「本当に返済を続けられるのか」「老後の資産形成に役立つのか」と不安を抱えます。特にネット上には「年収700万 マンション投資 リスク」というワードがあふれ、損失事例ばかり目に入りがちです。本記事では、そうした悩みに寄り添いながら、資金計画・物件選び・制度活用までを体系的に解説します。読み進めることで、自分にとっての適切なリスク許容度と具体的な対策を理解できるはずです。
年収700万円世帯が直面する資金計画の壁
まず押さえておきたいのは、手取りと返済負担のバランスです。金融機関は年収700万円の場合、年間返済額が年収の35〜40%以内に収まるかを審査基準にします。
とはいえ、生活費や教育費が重なる30〜40代では、実質的な可処分所得が想像以上に限られます。総務省の家計調査（2024年版）によれば、子ども二人世帯の平均生活費は年間約430万円です。そこに所得税・住民税・社会保険料を差し引くと、年収700万円でも手元に残るのは月25〜27万円程度となります。この数字を基にすると、月々12万円を超えるローン返済は家計を圧迫しやすい計算です。
さらに、投資用ローンの金利は自宅ローンより0.3〜0.8%ほど高いのが一般的です。仮に3,500万円を金利2.0%・35年で借りると、返済額は月12万円弱に達します。つまり、生活費と返済だけで手取りの8割近くを消費し、突発的な修繕費や金利上昇に対応できなくなる危険があります。
そのため、自己資金を1,000万円ほど投入し、借入額を2,500万円前後に抑えるのが現実的なラインです。自己資金比率が30%を超えると、金融機関の評価も高まり、金利優遇を受けられるケースが増える点も見逃せません。
マンション投資で起こりやすい五つのリスク
重要なのは、潜在的リスクを具体的に把握したうえで、回避策を講じることです。本章では代表的な五つを整理します。
第一に空室リスクがあります。国土交通省の住宅・土地統計調査（2023年速報）では、東京都区部の賃貸空室率は11.2%でしたが、築20年超の単身向け物件に限ると16%まで跳ね上がります。築古を低価格で購入しても賃料下落と空室の二重打撃を受けやすい点に注意が必要です。
第二に家賃下落リスクが挙げられます。不動産経済研究所の2025年12月レポートによれば、東京23区の新築分譲価格は前年比3.2%上昇した一方、築15年以上の賃料は横ばいから微減傾向です。賃料が毎年1%下がるだけで、10年後の利回りは約9%目減りします。
第三は金利上昇リスクです。日銀の長期金利想定シナリオ（2025年度）では、政策金利が年0.5ポイント上昇するケースも示されています。変動金利で借入している場合、月々の返済額が数万円単位で増える可能性を想定しておかねばなりません。
第四に修繕リスクがあります。特に区分マンションでは管理組合の修繕積立金が不足しがちです。国交省のガイドラインでは、延床面積50㎡前後の住戸で月2万円程度が適正とされますが、築25年超でも1万円未満の物件が珍しくありません。不足分は将来の一時金徴収につながり、キャッシュフローを圧迫します。
最後に売却リスクです。人口減少が進むエリアでは、出口価格が想定より20〜30%低くなることもあります。AI査定サービスのビッグデータによると、23区内でも駅徒歩10分超・築20年超の物件は平均成約期間が半年を超える例が増えています。
リスクを抑える物件選びとエリア分析
ポイントは、賃貸需要のミスマッチを避ける視点を持つことです。たとえば、単身者向け物件を検討するなら、20〜30代の転入超過が続く区を絞り込むことで空室率を下げられます。
まず、エリアの人口動態を市区町村が公表する「住民基本台帳人口移動報告」で確認します。2024年のデータでは、中央区・千代田区・港区が転入超過トップですが、家賃相場も高いのが難点です。そこで、台東区や品川区の駅徒歩5分圏内など、家賃需要と購入価格のバランスが取れたエリアに目を向けると投資効率が上がります。
次に、将来の再開発計画に注目します。都市再生特別地区や鉄道新線計画がある場所は、完成前から地価が上昇しやすく、売却リスクの低減に寄与します。国交省「都市計画決定一覧」（2025年版）を確認し、東京駅前常盤橋再開発や高輪ゲートウェイ周辺整備など、5〜10年スパンの案件を押さえておくと良いでしょう。
物件自体は、築10年以内・総戸数50戸以上・修繕積立金月額150円/㎡以上を一つの基準にすると、維持管理の質が高くなります。つまり、少し割高でも修繕リスクと空室リスクの両方を同時に下げられる点がメリットです。
融資条件とキャッシュフローの守り方
実は、融資の組み方次第でリスクは大きく変わります。年収700万円層の場合、地方銀行や信用金庫が提供するアパートローンより、都市銀行のプロパーローンを狙うほうが金利面で有利になることが多いです。
都市銀行の2025年秋時点の平均変動金利は1.7%前後ですが、自己資金3割を入れて勤続年数5年以上であれば、1.3%台まで下げられた事例もあります。金利を0.4ポイント抑えると、3,000万円・35年ローンの総返済額は約240万円減り、空室や家賃下落に備える基金を確保しやすくなります。
また、繰上返済用の積立口座を別に設けると、心理的にもキャッシュフローを分離でき、家計への影響を把握しやすくなります。目安として家賃収入の20%を積立に回すと、5年で300万円近い自己資本が追加で形成でき、金利上昇局面でも柔軟に繰上返済を選択できます。
一方で、火災保険と家賃保証会社の選定も欠かせません。2025年度から火災保険料が平均12%値上げされましたが、長期契約（10年）を選び保険料を前納すると、年間1万円程度節約できる商品もあります。保証会社は滞納リスクをカバーしますが、保証料2〜3%を支払い続ける負担が生じるため、キャッシュフロー表には必ず反映しておきましょう。
2025年度の税制・優遇措置を活用するコツ
まず押さえておきたいのは、取得時・保有時・売却時で使える制度が異なる点です。2025年度も継続している最大のメリットは、不動産取得税の軽減措置です。課税標準から1,200万円が控除されるため、登記簿面積50㎡の区分マンションなら税額を20万円以上抑えられる場合があります。
保有時に生かせるのは、住宅用地の固定資産税減額措置です。新築後3年間は税額が2分の1に軽減され、床面積が50〜200㎡の範囲であれば賃貸用物件でも適用可能です。ただし、4年目以降は軽減が終了するため、長期シミュレーションでは通常税額を織り込む必要があります。
減価償却を利用した節税も有効です。鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年ですが、中古購入時は残存年数に応じて短縮できます。例えば築20年の物件なら残存27年で計算でき、年間経費を増やして所得税負担を下げられます。ただし、赤字を出し過ぎると金融機関の追加融資審査でマイナス評価になるため、あくまで適正範囲にとどめることが大切です。
売却時には、所有期間5年超で長期譲渡所得税率20.315%が適用されます。出口戦略を立てる際は、取得後6年目以降をひとつの目安にし、物件価値と税率の双方を最適化するとリターンが高まります。
まとめ
本記事では、年収700万円層がマンション投資で直面しやすいリスクとして、空室・家賃下落・金利・修繕・売却の五つを取り上げました。そして、自己資金3割・築10年以内・駅近といった基本条件を守りつつ、都市銀行の低金利融資と税制優遇を組み合わせることでリスクを段階的に抑えられることを示しました。結論として、投資成功の鍵は「数字に基づいた慎重なシミュレーション」と「制度を味方につける柔軟な発想」に尽きます。今日から家計簿と物件情報を並べ、あなた自身のキャッシュフロー表を作成してみてください。リスクが見える化されれば、次の一歩は必ず踏み出せます。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅・土地統計調査 2023年速報版 – https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
- 総務省 家計調査 年報 2024 – https://www.stat.go.jp/data/kakei/
- 不動産経済研究所 マンション市場動向 2025年12月 – https://www.fudousankeizai.co.jp/
- 日本銀行 金融システムリポート 2025年4月 – https://www.boj.or.jp/
- 東京都 都市計画決定一覧 2025年度版 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/