アパート経営に興味はあるものの、自己資金やリスクを考えると一歩踏み出せない──そんな悩みを持つ年収700万円前後の会社員は少なくありません。住宅ローンとの両立、家計への影響、そして空室リスクなど、不安材料は枚挙にいとまがないはずです。実は資金計画と物件選びのコツを押さえれば、生活水準を落とさずにアパート経営をスタートできます。本記事では、年収700万 アパート経営 始め方の基本から2025年度の最新税制までを体系的に解説します。読み終える頃には、具体的な行動手順と数字のイメージがつかめるでしょう。
年収700万円でもアパート経営は可能か？
ポイントは、金融機関が求める返済余力と自己資金のバランスをどう確保するかです。ここを押さえれば、年収700万円でも無理なく融資を引く道が開けます。
まず、民間金融機関が個人投資家を見るときは、年間返済額が年収の35%以内に収まるかを重視します。年収700万円なら年間返済許容額はおおむね245万円前後となり、月々の返済は約20万円が上限です。この枠内でキャッシュフローが黒字化する物件を探すことが第一ステップになります。
次に重要なのが自己資金比率です。2025年時点でのアパートローンは融資比率80%が主流で、残り20%+諸費用を現金で用意する形が多いです。例えば価格6000万円の木造アパートなら、自己資金は1300万〜1500万円程度が目安になります。頭金を厚めに入れることで、金利優遇や長期融資が受けやすくなるメリットも生まれます。
最後に投資効率の考え方です。頭金を厚くすれば安全性は上がりますが、自己資本利益率（ROE）は低下します。一方で融資割合を上げれば収益性は向上しますが、空室や金利上昇の影響を強く受けます。つまり年収700万円の投資家は、生活費とリスク許容度の中間点を見極めることで、資産形成の速度と安全性を両立できるのです。
まず押さえておきたい資金計画
重要なのは、購入時だけでなく10年先まで視野に入れたキャッシュフロー表を作ることです。ここで現実的な数字を設定できれば、途中で資金ショートするリスクは大きく減ります。
最初の段階では、物件価格の20%を自己資金として確保し、さらに購入後の諸費用として物件価格の7%前後を別枠で用意します。不動産取得税や登記費用、火災保険などは購入後に現金で発生するため、頭金とは別管理にするのがセオリーです。
次に修繕積立の考え方です。木造なら築10年以降、外壁塗装や屋根補修に200万〜300万円規模の費用が発生します。毎月の家賃収入から1戸あたり3000〜5000円を修繕積立として別口座にプールしておくと、大規模修繕でも慌てる必要がありません。
さらに2025年は金利上昇局面が続くと見込まれています。変動金利は1.7%前後、固定金利は2.2%前後が一般的ですが、返済比率は必ず3%まで上昇するストレスシナリオで試算しましょう。金利3%・空室率25%でもキャッシュフローが黒字なら、長期保有でも安定した運営が期待できます。
物件選びで失敗しない立地と間取り
まず押さえておきたいのは、立地と間取りが空室率を大きく左右するという事実です。国土交通省住宅統計によれば、2025年10月時点の全国アパート空室率は21.2%と高止まりしていますが、駅徒歩10分以内の築15年未満に限れば14%台まで下がります。
最初の観点は「人口動態」です。総務省の住民基本台帳によると、2020年代後半は政令市中心部と大学周辺の単身世帯が微増傾向にあります。したがって初めての一棟投資では、人口流入が続くエリアを優先すると安定度が高まります。
次に間取りのトレンドです。ワンルーム規制のある自治体が増えた結果、25㎡以上の1Kや1LDKタイプが学生から社会人まで幅広く支持されています。設備面ではインターネット無料、宅配ボックス、独立洗面台の有無が賃料差別化の鍵になります。
最後に築年数と構造をどう考えるかです。木造は耐用年数22年ですが、法定耐用年数を超えた築古でもリフォーム次第で競争力を維持できます。ただし融資期間が短くなる点には注意が必要です。初回投資なら築浅木造または築20年以内の軽量鉄骨を選ぶと、融資期間と利回りのバランスが取りやすいでしょう。
重要なのは運営体制とリスク管理
実は物件を買った後の運営こそ、長期的な収益を左右する最大要因です。管理会社の選定とリスク分散策を組み合わせることで、空室やトラブルを最小限に抑えられます。
第一に管理形態です。サブリース（一括借上げ）は家賃収入が安定する半面、契約更新時に賃料が下がるリスクがあります。一方で集金代行型は家賃変動リスクをオーナーが負いますが、総収入は高くなりやすいです。年収700万円の投資家なら、最初は集金代行型で手残りを増やし、空室対策を自分で学ぶ姿勢が将来のスケールアップに役立ちます。
第二に修繕計画の具体化です。外壁塗装は12〜15年周期、屋上防水は15〜20年周期が一般的です。築年と工事費用を一覧にして、毎年の家賃収入から積立できるラインを可視化すると、予期せぬ出費に動じなくなります。
第三に保険と資金クッションです。火災保険は地震補償付きで10年契約にすると割安になります。さらに運用口座とは別に家賃3カ月分の運転資金をプールしておくと、退去が集中しても返済に影響しません。これらは小さな手間ながら、リスク管理面では大きな安心材料になります。
2025年度の税制・融資最新トピック
ポイントは、減価償却と所得税の仕組みを理解し、制度変更を味方につけることです。ここを押さえると、手取り収入を最大化できます。
まず減価償却です。2025年度税制改正でも、木造22年・鉄骨34年の耐用年数は据え置きとなりました。中古物件購入時は「残存耐用年数×2」で償却期間を計算できる特例が適用できるため、築15年の木造なら残存7年×2=14年で経費計上できます。所得の高い年収700万円層にとっては、所得税と住民税の節税効果が大きい点を忘れないでください。
次に融資環境です。日本政策金融公庫の「地域活性化賃貸住宅融資（2025年度）」は、耐震・省エネ性能を満たす新築または改修物件に対し、最長30年・固定金利1.3%台で利用可能です。期間限定の制度なので、利用を検討する場合は物件契約前に相談すると良いでしょう。
最後にインボイス制度への対応です。賃料は消費税非課税ですが、駐車場や自販機収入など課税売上がある場合は、2023年導入のインボイス制度へ2029年までの経過措置が続いています。管理会社と連携し、帳簿保存と適格請求書発行の要否を確認しておくと、税務調査でも慌てずに済みます。
まとめ
結論として、年収700万円の会社員でも、自己資金の確保とリスクシミュレーションを徹底すれば、アパート経営は十分現実的な選択肢になります。資金計画では頭金20%と修繕積立を明確にし、立地と間取りでは将来の需要を読み解くことが鍵です。さらに管理会社選びと長期修繕計画を整え、2025年度の税制や融資制度を活用すれば、安定したキャッシュフローと節税メリットを同時に得られます。まずは自分の返済余力を試算し、融資相談と物件調査を並行して進める一歩を踏み出してみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省住宅統計調査 2025年10月速報 – https://www.mlit.go.jp/statistics/
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 2025年版 – https://www.soumu.go.jp/
- 日本政策金融公庫 地域活性化賃貸住宅融資 2025年度概要 – https://www.jfc.go.jp/
- 財務省 税制改正大綱（2025年度） – https://www.mof.go.jp/
- 日本銀行 金融経済月報 2025年11月号 – https://www.boj.or.jp/