年収が700万円前後だと「自分に不動産投資はまだ早いのでは」と感じる人は少なくありません。しかし実際には、適切な物件を選び、無理のない融資計画を立て、税制を味方につければサラリーマンでも十分に収益物件で成功できます。本記事では、立地選びから資金計画、2025年度時点で活用できる優遇制度までを網羅し、初心者が最初の一歩を踏み出すための具体的な戦略を解説します。読み終えるころには、年収700万の限られた資金でも着実にキャッシュフローを積み上げるイメージが描けるはずです。
年収700万でも投資が可能な理由
まず押さえておきたいのは、年収700万円という水準が金融機関から見て十分な信用力を持つ点です。住宅金融支援機構の調査では、令和6年度のアパートローン平均返済比率は年収の35％以内が目安とされています。この基準に従えば、年間返済額を約245万円までに抑えるプランが現実的になります。
一方で、自己資金の準備も重要です。都内のワンルームでも諸費用込みで2,500万円ほど必要ですが、物件価格の1～2割を自己資金に充てれば、残りは融資で賄えます。つまり300万円前後の貯蓄があれば投資の土俵に立てるわけです。
加えて、会社員としての安定収入は大きな強みとなります。審査担当者は「返済原資」を重視するため、給与所得の安定性は自営業者より高い評価を受ける傾向にあります。副業で得る不動産収入が将来の資産形成につながると理解されれば、複数物件への拡大も見据えやすくなります。
物件選びで失敗しないための視点
ポイントは、収益性と将来のリスクを同時に評価する姿勢です。表面利回りが高くても実質利回りが低ければ意味がありません。日本銀行の統計では、2025年時点の首都圏中古ワンルームの平均空室率は約8％ですが、駅徒歩5分以内に絞ると5％台まで下がると示されています。
実は、家賃下落リスクを抑えるには築年数よりもエリアの賃貸需要が鍵になります。人口動態を確認すると、総務省の住民基本台帳による東京都の20代単身世帯は2025年も微増が続く見込みです。こうしたファンダメンタルズの裏付けがあれば、築20年超の中古物件でも賃料を維持しやすいのです。
また、物件の維持管理状態も見逃せません。外壁や給排水管の大規模修繕履歴を確認し、長期修繕計画が明確なマンションを選ぶことで突発的な修繕費を最小化できます。言い換えると、購入時の利回りだけでなく、保有期間中の支出までシミュレーションすることが失敗回避のカギとなります。
キャッシュフローを最大化する融資戦略
重要なのは、金利と融資期間のバランスを見極めることです。2025年12月現在、多くの地方銀行がアパートローンで変動金利1.8～2.5％を提示しています。一方、期間を25年から30年に延ばすだけで月々の返済額は1割程度下がるケースが多く、キャッシュフローに余裕が生まれます。
しかし、元金が長く残ると利息総額は増えます。ここで有効なのが繰上返済の活用です。例えば毎月1万円を追加返済するだけで、30年ローンが26年程度に短縮され、総支払額を数十万円単位で減らせます。つまり、借入時は長めに設定し、実際には余裕資金で早めに元金を減らすハイブリッド戦略が効果的です。
さらに、複数の金融機関を比較する際は「団体信用生命保険（団信）」の内容にも注目してください。がん保障付き団信でも金利上乗せ0.1％程度で済む銀行もあり、万一の際に家族へ無借金の資産を残せる点は見逃せません。家計全体のリスクヘッジとして保険機能を兼ねることは大きなメリットとなります。
税制優遇と2025年度制度の活用
まず押さえておきたいのは、減価償却と青色申告特別控除です。木造なら22年、鉄筋コンクリートなら47年という法定耐用年数に基づき、建物価格を費用化できます。家賃収入から経費を差し引くことで課税所得を圧縮でき、給与所得との損益通算も可能です。
次に、2025年度も継続される「賃貸住宅省エネ改修推進事業」は、所有物件の断熱改修や高効率給湯器導入に対して最大200万円の補助が受けられます（予算上限到達時点で終了）。改修により光熱費が下がれば入居者満足度が上がり、空室率低下にも寄与します。
また、固定資産税の軽減措置にも注目です。長期優良住宅に認定された賃貸物件では、完成から5年間は固定資産税が通常の1/2になる制度が2025年度も継続されています。初期キャッシュフローを改善しつつ物件価値の向上を図れるため、建築時に認定基準を満たすか確認しておくと良いでしょう。
リスク管理と出口戦略を描く
基本的に、不動産投資は長期保有が前提ですが、出口を意識しておくことが成功率を高めます。国土交通省の不動産価格指数によると、築30年を超える区分マンションでも駅近であれば資産価値の下落が緩やかです。将来売却する際の値下がり幅を抑えるには、立地と管理体制の良さが不可欠です。
一方で、自然災害リスクにも備えましょう。気象庁の統計では、大雨特別警報の発表回数が10年前の約1.8倍に増えています。ハザードマップで浸水想定区域を確認し、水害に強い高台や洪水対策済みエリアを選ぶだけで、長期的な損失確率を大幅に下げられます。
最後に、サブリース契約の扱いには注意が必要です。家賃保証があるからと安心しても、将来的に賃料減額条項が発動されるケースが報告されています。契約内容を精査し、適切な修繕義務と解約条件を見極めることが、リスクコントロールの要となります。
まとめ
ここまで、年収700万の会社員が収益物件で成功するための具体策を解説しました。安定した本業収入を活かして無理のない融資を組み、人口動態や修繕計画に基づいて物件を選ぶことが最初のステップです。さらに、減価償却や2025年度の補助金を活用して税負担を下げ、繰上返済で利息を圧縮すればキャッシュフローは着実に積み上がります。出口戦略とリスク管理を常に意識しつつ、一歩ずつ物件を増やしていけば、サラリーマンでも安心して資産形成を進められるでしょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp
- 住宅金融支援機構 住宅ローン利用者調査 – https://www.jhf.go.jp
- 日本銀行 短観・金融市場統計 – https://www.boj.or.jp
- 総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告 – https://www.stat.go.jp
- 気象庁 異常気象レポート – https://www.jma.go.jp