年収が1500万円を超えると、まとまった余剰資金をどう運用するかという新たな悩みが生まれます。不動産投資は安定収益と節税効果が期待できる一方、高額所得者ゆえの落とし穴も潜んでいます。本記事では「年収1500万以上 不動産投資 成功」をキーワードに、資金計画、税負担の抑え方、物件選定の視点、2025年度の優遇制度まで網羅します。初心者でも読み進めやすい流れで整理しているので、最後まで読めば自分に合った一歩を踏み出せるはずです。
高年収投資家が描くべき全体戦略
まず押さえておきたいのは、年収1500万円帯の投資家が直面する課題です。給与所得控除の上限により可処分所得が頭打ちになり、税率は最⾼45％に達します。つまり本業で稼ぐほど手取りが増えにくいので、投資でのキャッシュフロー確保が重要になります。
重要なのは、毎年の納税額を見ながら投資規模を調整することです。総所得金額が4000万円を超えると住民税の特別負担が上乗せされるため、物件規模の急拡大は避け、段階的にポートフォリオを組みます。また高年収層は金融機関からの信用が厚く、長期固定金利を引き出しやすい点が強みです。返済比率を年収の25％以内に抑えると、追加投資の余力が確保できます。
一方で、融資枠に甘えて物件を多く抱えすぎると金利上昇リスクが雪だるま式に拡大します。日本銀行は2024年3月にマイナス金利を解除し、段階的な利上げを示唆しました。2025年12月時点でも短期プライムレートは1.7％前後にとどまりますが、予測不能な外部要因を考えると、借入金利は2％上昇しても黒字を維持できるシミュレーションを作っておくべきでしょう。
キャッシュフローと税負担の最適化
ポイントは、キャッシュフローと税金を同時に管理する視点です。不動産所得は減価償却を計上できるため、帳簿上の赤字が本業所得と損益通算されます。国税庁の統計では、2023年の高所得層の不動産損益通算額は平均310万円と報告されています。つまり、建物部分の割合が高いRC（鉄筋コンクリート）物件を選ぶと、節税効果を長く享受できます。
しかし、2021年以降、税務調査では過度な節税スキームに厳しい目が向けられています。実は2025年度税制改正でも、形式的な赤字計上を防ぐため、耐用年数超過物件の買い替えに関する規制が強化されました。具体的には、築34年以上の木造アパートを短期で償却する方法は原則認められません。
その一方で、エネルギー効率の高い新築物件に対する減価償却期間の優遇や、固定資産税の軽減策は維持されました。建物の断熱等性能等級５以上であれば、償却率が0.03ポイント上乗せされます。長期的に税負担を抑えたいなら、こうした環境性能基準を満たす物件を優先しましょう。
物件選定で外さない判断軸
まず物件選びで見るべきはエリアの人口動態です。総務省の「住民基本台帳人口移動報告」（2025年版）によると、東京都23区は依然として社会増が続き、特に城南エリアは単身者流入が前年比3.2％増となりました。単身世帯向けマンションは空室リスクが低く、利回り6％前後でも安定度が高いといえます。
一方で地方中核市の駅近物件も選択肢になります。新幹線停車駅周辺の再開発が進む金沢市や熊本市では、築浅RCの表面利回りが7％を超える事例があります。ただし人口は横ばいから微減傾向なので、出口戦略として売却までの年数を10年以内に設定し、内部利益率（IRR）で年8％以上を確保する計画が必要です。
現地視察の際は、昼夜それぞれの人通りをチェックし、近隣に中学校や大型病院があるか確認します。周辺施設が更新され続けるエリアは、時間が経っても賃料が下がりにくい傾向があります。また管理会社の実績を調べ、入居付けにかかる平均日数を聞き取ると、空室想定の精度が高まります。
専門家チームの組成と融資交渉術
重要なのは、専門家を早期に巻き込むことです。年収1500万円超の投資家は本業が多忙なため、税理士、管理会社、金融機関担当者、建築士をワンストップで連携させると意思決定が速くなります。特に税理士は不動産に強い人を選び、物件取得前に減価償却の試算を依頼すると余計な買い物を避けられます。
融資交渉では、自己資金を2割以上入れると提示金利が0.2〜0.3％下がるケースがあります。都市銀行より信金・地銀は柔軟な代わりにエリア制限があるので、複数行の事前審査を同時に進め、最良条件を比較しましょう。また、返済方法を元利均等と元金据置期間併用でシミュレーションし、空室率15％でも返済原資が確保できる形を示すと交渉力が高まります。
さらに管理会社と定期的に運用会議を行い、リフォームや賃料改定のタイミングを共有すると、運営が受け身になりません。高所得者の場合、管理委託費を経費にできる利点があるので、むしろアウトソースで時間を買い取り、その分を次の案件の情報収集に充てると総合収益が伸びます。
2025年度の優遇制度を活用する
まず押さえておきたいのは、2025年度も継続する住宅ローン控除の投資家向け適用です。現行制度では、自ら居住する住宅に限られますが、賃貸併用住宅であれば居住割合によって控除が認められます。例えば延床面積の60％を自宅、40％を賃貸にした場合、控除額は全体の60％が上限です。
また、登録免許税の軽減措置が2026年3月31日まで延長されました。新築物件の保存登記は0.15％、売買による移転登記は0.3％と通常より低く設定されています。固定資産税の新築住宅減額も同期限まで延長され、3年間は税額が2分の1になります。これらは書類提出期限を過ぎると受けられないので、司法書士と締切を共有しておくと安心です。
さらに、国交省の「既存住宅エネルギー性能向上補助金」（2025年度）は、投資用物件でも断熱改修費の3分の1（上限100万円）が補助されます。賃料アップと空室対策を同時に狙えるため、築古物件を購入してバリューアップする戦略と相性が良いです。ただし交付決定前に着工すると対象外となるので、工事計画の段階で申請しましょう。
まとめ
ここまで、年収1500万以上の投資家が不動産投資で成功するための視点を整理しました。税負担とキャッシュフローを同時に管理し、人口動態に裏打ちされた立地を選ぶことが要です。さらに専門家チームを早期に組み、2025年度の優遇制度を期限内に活用すれば、安定収益と節税を両立できます。行動を先送りせず、まずは信頼できる金融機関と税理士に相談し、自分に合う投資プランを具体化してみてください。
参考文献・出典
- 国税庁 – https://www.nta.go.jp
- 総務省統計局 – https://www.stat.go.jp
- 日本銀行 – https://www.boj.or.jp
- 国土交通省 – https://www.mlit.go.jp
- 住宅金融支援機構 – https://www.jhf.go.jp