住宅価格は上がる一方、銀行預金の金利は低いまま。この状況で「何もしないのは損かもしれない」と感じる方は多いでしょう。一方で、不動産投資と聞くと「借金が怖い」「専門知識が必要」と身構えてしまうのも事実です。本記事では、15年以上の実務経験をもとに、今から始めるマンション投資のポイントを具体的に解説します。読み終えたときには、物件選びから資金計画、2025年度の制度活用まで一連の流れがイメージできるようになるはずです。
マンション投資が再注目される理由
まず押さえておきたいのは、マンション投資が今も堅調に支持される背景です。人口減少が進む中でも都心部の住宅需要は底堅く、賃貸ニーズが集中しています。不動産経済研究所の発表によると、2025年12月時点の東京23区新築マンション平均価格は7,580万円で前年比3.2％上昇しました。つまり高値圏にも関わらず取引量が落ちていない点が、継続的な需要を示しています。
一方で、インフレに対する資産防衛策として実物資産を持つ動きが個人レベルでも広がっています。日本銀行は2025年半ばに長短金利操作を段階的に縮小しましたが、市場金利はなお1％前後と歴史的に低く、融資を利用しやすい環境が続いています。低金利でレバレッジを効かせ、インフレで資産価値を守る構図は投資家にとって有利です。
さらに、都市圏の単身者世帯増加も追い風です。国土交通省の住宅・土地統計調査によると、東京都の単身世帯は2020年比で2025年に約7％増加しました。仕事やライフスタイルの変化から、利便性の高い駅近マンションへのニーズはむしろ高まっています。このように複合的な要因が相まって、「おすすめ マンション投資」として再び注目されているのです。
失敗しない物件選びのポイント
重要なのは、価格より先に立地と需要を確認することです。駅徒歩10分圏かどうかはもちろん、商業施設や大学、オフィス街へのアクセスも欠かせません。例えば、山手線内側のワンルームは平均空室期間が約1.2か月と短く、家賃下落も限定的です。一方、郊外で駅から遠い物件は初期費用が安くても空室リスクが跳ね上がります。
次に築年数です。新築は人気が高い反面、価格にプレミアムが乗るため利回りが低くなりがちです。築15年前後の物件は価格がこなれており、修繕積立金も適切に貯まっていれば安定運用しやすくなります。ただし、外観や共有部分の管理状態が悪いと賃料下落につながるため、現地確認は必須です。
加えて、管理組合の健全性を見逃さないことが大切です。総会の議事録で決算が赤字続きの場合、将来の大規模修繕費が不足し、臨時徴収のリスクが高まります。言い換えると、物件価格と利回りだけで判断すると隠れたコストを見落としやすいのです。買付証明を出す前に、管理費・修繕積立金の推移を必ず確認しましょう。
2025年度に活用できる制度と税制優遇
ポイントは、制度を正しく理解してキャッシュフローを底上げすることです。2025年度の住宅ローン控除は、取得価格上限が5,000万円、控除率0.7％、期間13年で引き続き適用されています。投資用区分マンションの場合、要件を満たすと所得税と住民税から最大455万円（5,000万円×0.7％×13年）の控除が可能です。
また、令和5年度税制改正で導入された「相続時精算課税の改正」が2025年度も有効です。親からの資金援助を利用して投資物件を購入する場合、2,500万円まで贈与税が非課税となり、相続時にまとめて精算できます。つまり自己資金を厚くして融資条件を有利にできるわけです。
固定資産税については、新築マンションの住宅部分に限り3年間の軽減措置が引き続き利用できます。具体的には課税標準額が2分の1になるため、年間コストを数十万円単位で抑えられます。期限は2026年3月31日までに新築登記を行うことが条件ですので、スケジュールを逆算して購入計画を立てましょう。
キャッシュフローを安定させる運用術
実は、購入後の小さな工夫が長期的な収益を左右します。まず家賃設定は「相場マイナス500円」を基本とし、空室を最短で埋める戦略を取ると総収入はむしろ増える傾向にあります。東京都千代田区の事例では、賃料を1％下げた結果、年間稼働率が96％から99％に改善し、実質利回りが0.3ポイント上昇しました。
広告費（AD）を柔軟に活用するのも有効です。入居付けを優先する月には家賃の1か月分を上限に設定し、繁忙期は半月分まで抑えるなど季節変動に合わせるとコスト効率が上がります。また、鍵交換や室内清掃をオーナー側で先行して実施すると、内見時の印象が良くなり成約スピードが早まります。
金融機関との関係構築も忘れてはいけません。返済遅延ゼロを続けることで2棟目、3棟目の融資条件が優遇されるケースは珍しくありません。つまり最初の1戸を安定運用できれば、資産拡大が加速度的に進む可能性が高まるのです。
リスク管理と出口戦略で差がつく
まず押さえておきたいのは、リスクは完全に排除できないという現実です。火災や水漏れには家主賠償責任保険を付帯し、地震リスクが高い地域では耐震診断結果を確認しておくと不安要素を大きく減らせます。また、空室が長期化した場合に備え、家賃保証会社とあらかじめ契約し、保証料をコストに組み込んでおくとキャッシュフローが読みやすくなります。
出口戦略としては、築20年を過ぎた時点での売却も選択肢に入れておくと良いでしょう。国土交通省の不動産取引価格情報によると、築25年を超えると価格下落が加速しやすい傾向が見られます。したがって、表面利回りが一定水準を下回り始めた段階で売却も検討し、次の投資に資金を回すサイクルを作ることが重要です。
結論として、リスクを可視化し、あらかじめ対応策を用意する姿勢が長期的な成功を左右します。単に「買って貸す」だけでなく、「いつまでにいくらで売るか」という出口を描くことで判断基準が明確になり、感情に左右されない運用が可能になります。
まとめ
ここまで、なぜ今マンション投資が注目されるのか、物件選定から制度活用、運用術、出口戦略まで一気通貫で解説しました。要するに、立地と管理状態を見極め、2025年度の税制優遇を取り込みつつ、リスクに備えた運用を行えば、初心者でも安定したキャッシュフローを得られます。行動に移す第一歩として、気になるエリアの家賃相場を調べ、気になる物件を実際に内見してみてください。実物を見て数字を検証する習慣が、あなたの投資スキルを着実に高めるはずです。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp/
- 国土交通省 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
- 日本銀行 金融政策決定会合資料 – https://www.boj.or.jp/
- 国税庁 令和5年度税制改正の解説 – https://www.nta.go.jp/
- 東京都不動産取引価格情報 – https://www.land.mlit.go.jp/