相模原市でアパート経営を始めたいけれど、人口動態や空室率、資金計画まで考えると不安が尽きない――そんな声をよく耳にします。本記事では、相模原市の最新データをもとに需要の見極め方から物件選び、融資、2025年度の支援制度までを網羅的に解説します。読むことで「どのエリアに、どの規模の物件を、どのように資金調達すればリスクを抑えられるか」が具体的にイメージできるようになるはずです。
相模原市でアパート経営が注目される背景
まず押さえておきたいのは、相模原市が持つ立地優位性です。JR横浜線・小田急線・京王相模原線が交差し、都心まで1時間以内でアクセスできる点が、多摩地域や横浜市との比較でも強みとなります。国土交通省が2025年10月に公表した住宅統計によると、全国のアパート空室率は21.2%ですが、相模原市の空室率は18%前後にとどまり、需要が相対的に底堅いことがわかります。
一方で、市内には大規模大学や自動車関連工場が点在し、単身者とファミリー層が混在しています。つまり、間取りは1Kから2LDKまで幅広く検討でき、ターゲット次第で戦略を変えられる点が魅力です。ただし、近年は新築ワンルームの供給が増えて競合も激化しているため、家賃設定と差別化が欠かせません。
さらに、リニア中央新幹線の橋本駅開業が2034年に予定されていることも将来の資産価値を押し上げる材料です。投資家が早めに物件を取得し、賃貸需要を取り込みながら長期保有を狙う姿勢が広がっています。こうしたマクロ要因を踏まえると、相模原市 アパート経営は「将来性」と「安定性」を兼ね備えた選択肢と言えるでしょう。
需要を読み解く人口動態と賃貸市場
ポイントは、市内のエリアごとに人口構成と世帯年収が大きく異なる点を見逃さないことです。総務省の2025年住民基本台帳によれば、市全体の人口は約72万8千人で微減傾向にあるものの、橋本駅北口周辺と相模大野駅周辺では20代単身者が増加しています。賃料データを分析すると、駅徒歩5分圏内の1K平均家賃は6万3千円、郊外では4万8千円と明確な差があります。
また、家族向け需要を支えるのが緑区・中央区の大型団地再生プロジェクトです。市の都市整備局は2025年度末までに老朽団地を段階的に建て替える計画を進めており、新築2LDK家賃の目安は9万〜10万円に設定されています。競合物件の家賃が上がれば、築年数が経過したアパートでも適切にリノベーションすることで賃料維持が可能となります。
つまり、ターゲットを単身者に絞るなら駅近を、高い利回りを狙うなら郊外のファミリー需要に寄せるなど、人口動態に合わせた柔軟な立地戦略が不可欠です。物件調査の際は、自治体が公表する将来人口推計と新築着工件数を組み合わせ、供給過多エリアを避けると失敗確率を下げられます。
成功する物件選びと立地戦略
実は、アパート経営の収益は購入時点でほぼ決まると言っても過言ではありません。重要なのは「土地の持つ競争力」と「建物の収益性」を同時に評価することです。相模原市の場合、南区の相模大野や小田急相模原エリアは大学が近く、1Kロフト付きでも家賃6万円台が確保できます。ただし土地価格が坪130万円前後まで上昇しており、表面利回り7%を超える新築案件は少なくなっています。
一方、中央区淵野辺の国道16号より外側では坪60万円台の土地がまだ散見され、築15年以内の木造アパートをフルリフォームして利回り9%を確保する事例が増えています。ここでポイントになるのがリフォーム費用の見極めです。外壁塗装・屋根補修・設備更新を合わせて総工費250万円以内に抑えられれば、月々の家賃収入で十分に回収できます。
さらに、2025年以降はエネルギーコスト高騰を背景に、断熱性能や太陽光パネル付き物件へのニーズが拡大中です。高効率エアコンやLED照明を導入し、光熱費削減メリットを入居者に提示することで、他物件との差別化が図れます。設備グレードを上げても家賃を据え置くか、家賃を維持して広告料を削減するか、収支シミュレーションで検証しながら決めると良いでしょう。
キャッシュフローと融資の組み立て方
基本的に、安定したキャッシュフローを生むには自己資金と借入金のバランスが重要です。金融庁の2025年度ガイドラインでは、貸出期間を法定耐用年数以内に設定しつつ、自己資金1割以上を用意することが推奨されています。自己資金を3割まで上げると金利優遇を受けやすく、金利は年1.1%台から交渉可能です。
返済比率は家賃収入の50%以下を目安に抑え、空室率15%を想定したシミュレーションを作成してください。国土交通省の最新空室率が21.2%とはいえ、相模原市内で18%前後に収まっている点を踏まえ、厳しめの数値を使うことでリスク耐性を高められます。金利上昇リスクにも備え、変動金利で借りる場合は金利2%アップでも黒字を維持できるかチェックしておくと安心です。
つまり、借入額を抑えても自己資金が多すぎると利回りが低下します。逆にフルローンに近づければ返済負担が膨らむため、自己資金2〜3割、融資期間20〜25年を一つの目安に検討するとバランスが取りやすいでしょう。加えて、管理会社への委託費や固定資産税、修繕積立を月々のキャッシュフローに組み入れ、手残りを具体的に計算する習慣をつけることが成功への近道です。
2025年度に使える支援制度と税制優遇
まず押さえておきたいのは、投資用でも省エネ性能を高めた賃貸住宅は減税・補助の対象になり得る点です。たとえば、国が実施する「住宅省エネ2025キャンペーン」は断熱改修や高効率給湯器の導入費用を補助し、賃貸住宅にも最大60万円が支給されます（2026年3月までの契約・着工が条件）。相模原市独自では「空き家等流通促進・活用補助金」が2025年度も継続し、改修費の3分の1（上限100万円）が交付されるため、古いアパートを再生する際に利用価値が高いです。
税制面では、2025年度の住宅ローン減税が一定の省エネ基準を満たす賃貸併用住宅に適用され、年末残高上限3,000万円に対して最大0.7%が13年間控除されます。投資専用アパートは対象外ですが、将来自宅部分を併用する計画があるなら検討の余地があります。また、固定資産税の新築軽減措置は木造アパートであっても認定長期優良住宅なら3年間、税額が半分になる点も見逃せません。
補助金や減税は申請タイミングと書類準備が成否を分けます。着工前に工務店と協議し、要件を満たす仕様を確定させてから補助金窓口に事前相談する流れが鉄則です。実は、多くのオーナーが見落としがちな「工事完了報告書の提出期限」を守らないと支給が受けられないため、スケジュール管理も資金計画の一部と考えましょう。
まとめ
相模原市 アパート経営で成功する鍵は、人口動態を細かく読み取り、需要が高いエリアに競争力のある物件を持つことに尽きます。その上で、自己資金と融資をバランス良く組み合わせ、空室率や金利上昇を織り込んだシミュレーションを徹底してください。最後に、2025年度の補助金や減税を活用しつつ、エネルギーコストを抑えた差別化を図れば、長期にわたって安定したキャッシュフローが期待できます。行動を先延ばしにせず、市場調査と資金計画を同時並行で進めることが、今後10年の資産形成を左右する一歩になるでしょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年10月速報 – https://www.mlit.go.jp
- 相模原市 統計書 2025年度版 – https://www.city.sagamihara.kanagawa.jp
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 2025年 – https://www.soumu.go.jp
- 金融庁 事業性融資に関するガイドライン 2025年改訂版 – https://www.fsa.go.jp
- 国税庁 住宅ローン控除の手引き 令和7年度版 – https://www.nta.go.jp