会社員として忙しい毎日を送りながら、「将来の収入源を増やしたい」「老後資金が不安だ」と感じる方は少なくありません。不動産投資は興味はあるけれど、ローンや空室リスクが怖いという声もよく耳にします。実は、物件選びと資金計画を正しく行えば、会社員ならではの信用力を活かしつつ、安定した収益と節税効果を得られる可能性が高まります。本記事ではサラリーマン 不動産投資 メリットをテーマに、2025年12月時点の最新情報を踏まえ、初心者が押さえておきたい5つの利点を順に解説します。読み終えたとき、投資判断の軸が明確になり、一歩踏み出す自信が得られるはずです。
サラリーマンが不動産投資を考える背景
まず押さえておきたいのは、労働収入だけに頼るリスクが年々高まっている点です。総務省「労働力調査」によると、企業の平均勤続年数はこの20年で約1年縮み、転職や早期退職が一般化しています。つまり、安定と言われた終身雇用が揺らぐなかで、給与以外のキャッシュポイントを持つ意義が大きくなりました。
一方、日本銀行の物価見通しでは2025年度も2％前後のインフレ基調が続くと示されています。現金だけで貯蓄していると購買力が目減りするため、物価に連動しやすい実物資産への注目度が上昇しています。不動産は賃料がインフレに合わせてゆるやかに上がる傾向があるため、会社員が長期目線で資産を守る手段としてフィットしやすいのです。
さらに、給与所得者は金融機関の与信評価が高く、低金利で長期融資を受けやすい特性があります。国土交通省が公表する2025年上期の住宅ローン平均金利（変動型）は1％台前半で推移しており、レバレッジを効かせやすい環境が続いています。この信用力こそがサラリーマン投資家の最大の武器と言えます。
キャッシュフローが生む安定した副収入
ポイントは、賃料収入がローン返済を上回る構造を作ることで、勤務先の給与と別の柱が立つことです。家賃が毎月振り込まれる仕組みは、株式の配当より頻度が高く、生活費の補填として実感しやすい特徴があります。
具体例として、都内ワンルーム（購入価格2,500万円、自己資金300万円、金利1.2％、35年返済）を想定すると、毎月の返済は約7.4万円です。同エリアの平均家賃が9万円なら、管理費や修繕積立金を差し引いても月1万円前後の手残りが期待できます。さらに最大2カ月分の敷金礼金が入る年度には、ボーナス的な収益も見込めます。
もちろん空室が続けば赤字になりますが、東京23区の空室率は2024年時点で4％台（住宅・土地統計調査）と、地方平均より低水準です。立地とターゲットを絞れば、空室期間を1〜2カ月に抑えることは十分可能です。また賃料収入は比較的読めるため、将来の教育費や住宅ローン繰り上げ返済に充当しやすい点も魅力といえます。
節税と資産形成を同時に進める仕組み
重要なのは、不動産所得と給与所得の損益通算が認められている点です。2025年度の税制では、減価償却費や修繕費などの必要経費を計上し、赤字になった分を給与所得から差し引くことが可能です。これにより所得税・住民税が軽減され、手取りが増える効果が期待できます。
例えば木造アパートの場合、建物部分は最短22年で減価償却できます。購入初年度に取得費用の一部を経費計上すれば、キャッシュアウトを伴わない「帳簿上の赤字」を作りやすくなります。国税庁が公開する「減価償却資産の耐用年数表」を参考に、物件構造ごとの償却スケジュールを把握しておきましょう。
また、所得税率は累進課税のため年収が高いほど節税効果が大きくなります。年収800万円の会社員が年間80万円の不動産赤字を計上した場合、所得税と住民税合わせて約24万円の還付・減税になる試算もあります。ただし節税だけを目的に収益性を無視した投資は本末転倒です。将来の修繕費や金利上昇を織り込んだキャッシュフロー表を作成し、長期で黒字化する計画を立てることが欠かせません。
団体信用生命保険がもたらす家族への安心
実は、不動産投資ローンに付帯する団体信用生命保険（団信）が、生命保険の代替として機能する点も大きなメリットです。ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合、残債が保険で完済され、家賃収入のみが家族に残る仕組みだからです。
たとえば残債2,000万円の段階で万一のことが起きても、家族は無借金の物件と家賃を受け取れます。生命保険で同額の保障を得ようとすると、年齢や健康状態によっては保険料が高額になりますが、団信はローン金利に0.1〜0.3％上乗せするだけで済むケースが一般的です。
2025年時点では、がん診断給付金付き団信や、三大疾病＋就業不能補償をセットにしたプランも普及しています。保険料控除の対象外ではあるものの、保障内容と金利負担を総合的に比較すれば、コストパフォーマンスが高い選択肢となりやすいのが現状です。
不動産はインフレと老後リスクへの備え
一方で、年金受給額が将来どの程度まで目減りするかは不透明です。厚生労働省の財政検証（2024年）では、現役世代の所得代替率が今後50％を下回るシナリオも示されています。老後の生活費を公的年金だけに頼るのは現実的ではありません。
不動産投資で保有した物件が完済を迎えると、ローン返済がなくなり、家賃の大部分が手取りになります。65歳時点で毎月10万円の家賃収入があれば、公的年金を補完しつつ、旅行や医療費にも充当できます。また土地はインフレに連動しやすい資産であり、現金よりも購買力を維持しやすい点も見逃せません。
もちろん、少子化による人口減少リスクは直視すべき課題です。国立社会保障・人口問題研究所の推計では2035年に総人口が1億人を下回る見込みです。しかし、都心5区や政令指定都市の駅近など、需要が集中するエリアはむしろ単身世帯の増加で賃貸ニーズが続くと予測されています。ターゲットを誤らなければ、インフレヘッジと老後資金準備を同時に達成できる可能性が高まります。
まとめ
結論として、サラリーマン 不動産投資 メリットは「信用力を使った資金調達」「安定した副収入」「節税効果」「家族への保障」「インフレ・老後対策」の5点に集約されます。重要なのは、物件選びと資金計画を丁寧に行い、長期で黒字化するシナリオを描くことです。これから行動する方は、まずご自身の資金余力とライフプランを整理し、信頼できる不動産会社や税理士に相談するところから始めてみてください。小さな一歩を積み重ねれば、会社員としての安定と投資家としての自由を両立できる未来が近づいてきます。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅・土地統計調査（2023年） – https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
- 総務省 統計局 労働力調査（2025年版） – https://www.stat.go.jp/data/roudou/
- 日本銀行 物価見通しレポート（2025年10月） – https://www.boj.or.jp/
- 財務省 税制改正の概要（2025年度） – https://www.mof.go.jp/tax_policy/
- 国立社会保障・人口問題研究所 将来人口推計（2023年推計） – https://www.ipss.go.jp/