アパート経営は家賃収入という安定したキャッシュフローが魅力です。しかし、実際に始めた後で「思ったより儲からない」「空室が埋まらない」と悩む声も多く聞かれます。そこで本記事では、デメリット アパート経営という切り口から注意点を整理し、リスクを先回りして対策する方法をお伝えします。初心者が陥りやすい落とし穴を具体的に示しつつ、最新データと制度情報を踏まえて解説しますので、読み終えた頃には自分に合った判断軸が見えてくるはずです。
アパート経営の基本と利益構造を押さえる
まず押さえておきたいのは、アパート経営の収益は「家賃収入−運営費−借入返済」で決まる点です。運営費には管理委託料や修繕積立金が含まれ、平均すると家賃の20%前後を占めます。つまり表面利回りが高そうに見えても、実質利回りはここからさらに低下します。金融機関の融資を利用する場合、金利のわずかな差が30年で数百万円規模の差になり得るため、まず収支構造を丁寧に確認する姿勢が欠かせません。
次の段落では、利益を底上げする手段として家賃アップや空室対策が挙げられます。しかし競争が激しいエリアでは容易ではなく、後述する空室リスクと密接に関わります。さらに、固定資産税や都市計画税といった保有コストも毎年発生し、長期的にキャッシュフローを圧迫します。初心者が「家賃収入＝利益」と単純に考えると、思わぬ赤字に転落する可能性が高まるでしょう。
最後に、運営費のうち変動費と固定費を分けて把握することが重要です。例えば広告料は空室発生時だけかかりますが、インターネット回線利用料は入居率にかかわらず固定で発生します。費用の性質を理解し、収益構造を可視化しておくことがリスク低減の第一歩となります。
見落としがちな空室リスクの実態
重要なのは、空室リスクが長期的収益を大きく左右する点にあります。国土交通省の住宅統計によれば、2025年10月時点の全国アパート空室率は21.2%で、前年より0.3ポイント改善したものの依然として高い水準です。空室期間が1ヶ月延びただけで年間利回りは約1.7%下がる計算になり、想定した利回りは簡単に崩れます。
空室リスクは立地と物件スペックだけの問題ではありません。入居者ニーズは年々多様化しており、単身者向けの間取りでも高速Wi-Fiや宅配ボックスを求める声が増えています。設備投資を怠れば募集賃料を下げざるを得ず、結果として家賃下落と空室長期化の負の連鎖に陥ります。一方で過度なリノベーションは回収期間が長いため、費用対効果を冷静に見極める必要があります。
また、管理会社の力不足も空室リスクを助長します。内見対応の遅さや広告露出の不足は、競合物件に比べ選ばれにくい原因となります。オーナー自身が定期的に募集条件や管理状況をチェックし、改善提案を受け入れる姿勢が問われます。空室との闘いは物件購入後に始まる長期戦であり、収益計画から管理戦略まで総合的に設計することが欠かせません。
修繕費と老朽化がもたらす長期負担
実は修繕費ほど予測が難しいコストはありません。屋根や外壁の大規模修繕は12〜15年周期が一般的で、延床面積30坪程度の木造アパートでも150万円前後かかります。給排水管の取り替えや設備更新を含めると、30年間で建築費の3〜4割を追加で投じるケースも珍しくありません。この現実を把握せずに表面利回りだけで判断すると、後年の資金繰りを圧迫します。
さらに老朽化が進むと家賃下落や入居率低下を招く点も見逃せません。築25年を過ぎた物件では、同じエリアの築10年未満の物件より平均募集賃料が15〜20%低くなるとの調査もあります。つまり最初は手頃に感じた中古物件でも、将来の賃料下落と修繕費が二重の負担となります。修繕のタイミングを後ろ倒しにすると、漏水事故など突発的なトラブルが起こり、クレーム対応費と賠償コストが増大します。
ポイントは、購入時に専門家へインスペクション（建物診断）を依頼し、中長期の修繕計画を数値で把握することです。2025年度の国交省「住宅リフォーム推進事業」の補助金は、省エネ改修など要件を満たせば上限60万円が支給されますが、適用には事前申請が必須です。制度を活用しつつ、毎月家賃収入の5〜10%を修繕積立に回す習慣を持てば、急な支出にも備えやすくなるでしょう。
金利変動と資金繰りの落とし穴
まず押さえておきたいのは、低金利が永遠には続かないという事実です。日本銀行は2024年にマイナス金利を解除し、2025年時点で政策金利は0.5%台となりました。今後も段階的な引き上げが見込まれる中、変動金利で融資を受けている場合、返済額上昇のリスクが高まります。例えば金利が1%上昇すると、5000万円の融資を25年返済で組んだ場合、毎月の返済は約2万円増える計算です。
資金繰りが苦しくなると、修繕費の繰り延べや広告費削減といった短期的対応に走りがちです。しかしこうした対策は空室増加や賃料下落を招き、結局キャッシュフローをさらに悪化させます。金利上昇局面に備えて、購入前から複数の金融機関にシミュレーションを依頼し、固定金利や期間固定型を組み合わせる戦略も検討してください。
一方で、2025年度の「所得税控除付き住宅ローン減税」は、居住用ではなく賃貸用アパートには適用されません。制度の恩恵を期待して投資判断を誤ると資金計画が狂います。融資期間中に金利が2%上がっても耐えられる自己資金比率を設定し、手元資金を厚く保つことが長期安定経営の鍵と言えるでしょう。
法制度・税制改正が及ぼす影響
ポイントは、法制度や税制改正が突然キャッシュフローを変える可能性がある点です。2025年度の税制改正では、相続税の基礎控除が縮小され、賃貸不動産の評価減効果が見直されました。これにより、相続対策だけを目的にアパート経営を始めると、想定より節税メリットが小さくなるケースが増えています。
また、賃貸住宅管理業法の改正により、管理委託契約の書面化や情報開示義務が強化されました。適切な管理体制を敷かないオーナーは行政指導の対象になり、最悪の場合は業務改善命令を受けます。法令対応コストや報告書作成の手間は、経営にかかる隠れたデメリットです。
さらに、環境性能の低い建物には入居者からの敬遠が強まっています。東京都は2025年4月から延床面積2000㎡未満の中小規模建物にも省エネ性能表示を義務付けました。これにより、古いアパートは評価が下がり、募集賃料を維持しにくくなります。法制度の動きを定期的にチェックし、影響を見積もる姿勢が求められます。
まとめ
ここまで、デメリット アパート経営の主な論点を空室リスク、修繕費、金利変動、法制度の四つに分けて見てきました。家賃収入の裏で発生するコストや不確実性を把握し、事前に数値化することが安定経営への近道です。特に空室率21.2%という現実と、金利上昇局面に入った金融環境は軽視できません。今後アパート経営を検討するなら、長期修繕計画と資金繰りシミュレーションを同時に作成し、制度変更にも柔軟に対応できる余裕資金を確保しましょう。慎重な準備こそが、リスクを味方につけて成功へ導く第一歩になります。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 – https://www.mlit.go.jp
- 日本銀行 金融政策決定会合資料 – https://www.boj.or.jp
- 国土交通省 住宅リフォーム推進事業 2025年度概要 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku
- 財務省 2025年度税制改正大綱 – https://www.mof.go.jp
- 東京都環境局 建築物環境計画書制度 – https://www.kankyo.metro.tokyo.jp