相模原市で収益物件を探しているものの、「本当に利益が出るのか」「将来の人口動態は大丈夫か」と不安を感じる人は少なくありません。実は、相模原市は政令指定都市としての安定した需要と、再開発が進む駅周辺エリアを併せ持ち、首都圏ではめずらしく価格と利回りのバランスが取れた市場です。本記事では、最新の公的データを基に、相模原市 収益物件のポテンシャルを多角的に検証します。立地別の特徴、物件タイプの選び方、2025年度に活用できる融資や税制優遇、そしてリスク管理まで網羅するので、読み終えるころには投資判断の軸が明確になるはずです。
相模原市が投資先として注目される理由
重要なのは、需要の底堅さと今後の成長余地を客観的に把握することです。総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、相模原市の持ち家比率は58%にとどまり、賃貸住宅のニーズが比較的高いことが分かります。また、市内の就業者の約30%が東京都内へ通勤しており、東京のベッドタウンとして安定した入居需要が期待できます。
さらに、JR横浜線の相模原駅周辺では市が主導する再開発が進行中で、2027年度までに商業棟と行政・文化施設が完成予定です。これに伴い、生活利便性が向上し、賃料上昇の余地が生まれやすいと考えられます。一方で、中心部から離れた橋本・津久井地域では地価がゆるやかに上昇しているため、今後のキャピタルゲインも狙えます。
ポイントは、相模原市が東京圏の外縁でありながら、政令市ゆえの公共投資と人口規模を維持している点です。神奈川県統計によれば、2024年の市内人口は72.7万人で前年から微減したものの、25歳〜44歳の生産年齢層は微増に転じました。つまり、賃貸需要のコア世代が想定以上に強いことが投資家の安心材料となります。
エリア別に見る収益性と将来性
まず押さえておきたいのは、同じ相模原市でも利回りと空室率が大きく異なることです。JR横浜線沿線の淵野辺駅周辺では、ワンルームマンションの表面利回りが平均4.8%に対し、JR相模線沿線の原当麻駅周辺は6.5%前後で推移しています（国土交通省・土地総合情報システム2025年取引事例平均より算出）。
しかし、利回りだけで判断すると落とし穴があります。前者は大学が複数立地し、単身者向け需要が安定しているため、空室期間が短い傾向があります。後者は戸建て志向が強く、単身世帯が少ない地区なので、空室リスクが高くなりやすいのです。つまり、利回りと賃貸ニーズをセットで比較しないと本当の収益性は見えてきません。
一方、橋本駅周辺はリニア中央新幹線の中間駅予定地として脚光を浴びています。JRと京王線が交わる交通結節点で、2028年以降の乗降客増加が予想されています。現状の表面利回りは5.0%台ですが、将来的な賃料上昇を加味すると、実質利回りが上振れする可能性が高いと考えられます。
将来性を読むうえで欠かせないのが地価の推移です。神奈川県地価調査によれば、2024年の相模原市住宅地は前年比+1.7%と4年連続で上昇しています。足元の上昇率は穏やかですが、首都圏郊外としては堅調です。過度な高騰がないぶん、今から購入しても利回りを確保しやすい点が魅力でしょう。
物件タイプごとの収支シミュレーション
実は、相模原市 収益物件で初心者がつまずきやすいのが物件タイプの選定です。ここでは代表的な「区分マンション」「一棟アパート」「戸建て賃貸」の3パターンを比較し、収支シミュレーションの考え方を示します。
まず区分マンションです。淵野辺駅徒歩5分の築8年・1K（22㎡）を2,000万円で購入し、家賃6.2万円で賃貸すると、表面利回りは3.7%です。管理費・修繕積立金の月額1.3万円、空室率5%で年間家賃収入を見積もると、実質利回りは2.5%前後に下がります。低リスクですが、レバレッジ効果は限定的といえます。
次に一棟アパートです。相模原駅徒歩10分の木造2階建て・1K8戸、築15年を7,200万円で取得し、家賃平均5.9万円なら年間総収入は566万円です。運営費30%、空室率10%で計算すると、実質利回りは4.4%となります。ファミリー区画がないぶん、大学生の卒業時期など退去が集中するリスクには注意が必要です。
最後に戸建て賃貸です。城山エリアの築30年・3LDKを1,200万円で購入し、リフォーム費300万円を投じて月額家賃9万円で貸し出すケースを想定します。年間家賃収入108万円、固定資産税や維持費を差し引くと実質利回りは6.0%となり、三つのタイプで最も高い数値になります。ただし入居期間が長く更新時期が読みにくいため、退去後の大規模修繕費をプールしておく戦略が欠かせません。
ポイントは、利回りだけではなく、運営の手間と長期的な資本的支出を踏まえて比較することです。相模原市では、自主管理がしやすい中規模アパートに人気が集まっていますが、自己資金やローン審査余力に合わせて無理なく選びましょう。
2025年度の融資・税制優遇を活用する
まず、2025年度も不動産投資ローンは変動金利が主流ですが、日本銀行・金融政策決定会合後の平均金利は1.8%前後で推移しています（日本銀行2025年4月公表資料）。金利が上昇局面にあるため、返済比率は家賃収入の50%以内に抑えるプランが安全です。また、住宅金融支援機構の「賃貸住宅融資保険付きローン」は自己資金10%以上で審査が通りやすく、耐震性の高い物件なら金利優遇が0.2%受けられます。
税制面では、固定資産税の新築住宅減額措置が2025年度も継続しています。具体的には、新築から3年間（3階以上の耐火建築物は5年間）、120㎡相当まで固定資産税額が1/2となります。相模原駅周辺で新築アパートを計画する場合、年間40万円の税負担が20万円に減る試算となり、初期のキャッシュフロー改善に役立ちます。
登録免許税の軽減措置も2025年度まで延長され、個人が一定の耐震基準を満たす住宅用家屋を取得した場合、所有権移転登記の税率が2.0%から0.3%へ下がります。ただし区分マンションの中古取得には適用されにくいため、木造アパートの買い替えや建て替え時に検討すると効果的です。
一方、不動産所得税の特例控除を受けるには、取得後60日以内に申告が必要です。忙しさからうっかり期限を逃さないよう、購入前にスケジュールを確認しておきましょう。つまり、制度を活用できるかどうかは「知っているか」「期限を守れるか」で決まります。
購入前に確認したいリスクと対策
重要なのは、リスクを正しく把握し、具体的な対策までセットで検討する姿勢です。相模原市 収益物件で最も多いトラブルは、大学周辺の単身向け物件で発生する3月集中の退去です。この時期は客付け競争が激化するため、退去告知を受けたらすぐに内装見積もりを取り、次年度の入居募集を前倒しで開始すると空室期間を短縮できます。
自然災害リスクにも目を向けましょう。2024年に国土交通省が公表した相模川流域のハザードマップでは、一部地域で浸水想定2〜3mのエリアがあります。投資判断時には、地盤サポートマップで地耐力を確認し、水害リスクの低い高台や準工業地域を優先することで保険料の上昇を抑えられます。
一方、家賃下落リスクは賃貸ターゲットを広げる工夫で軽減できます。例えば、ワンルームを家具家電付き、インターネット無料とするだけで、単身ビジネスパーソンからの需要が増え、賃料を2,000円上乗せできた事例もあります。つまり、設備投資を抑えつつ差別化を図ることで利回り低下を防げるのです。
最後に、金利上昇リスクです。日本銀行の指標金利が1%上がると、ローン残高6,000万円の場合、年間返済額は約60万円増えます。ストレステストとして、金利＋1%でもキャッシュフローが黒字化するかを必ず確認しましょう。もし厳しい場合は、固定金利への借換えや元金均等返済への変更を事前に金融機関と交渉することが有効です。
まとめ
ここまで、相模原市 収益物件の魅力と注意点をデータと具体例で見てきました。政令指定都市としての安定した人口構成、再開発やリニア効果といった将来材料、そして2025年度も利用できる融資・税制優遇がそろうことで、堅実な運用が期待できる市場だと分かります。一方で、エリアや物件タイプによって利回りとリスクは大きく変わるため、空室対策や金利変動シミュレーションを怠らない姿勢が欠かせません。この記事を参考に、自分の投資目的と資金計画に合った物件を見極め、行動へ移してみてください。タイミングを逃さず、まずは現地調査と金融機関への相談から始めることをおすすめします。
参考文献・出典
- 相模原市統計データ集 – https://www.city.sagamihara.kanagawa.jp
- 神奈川県統計センター「人口統計2024」 – https://www.pref.kanagawa.jp
- 国土交通省 土地総合情報システム – https://tochi.mlit.go.jp
- 総務省 住宅・土地統計調査2023 – https://www.stat.go.jp
- 日本銀行 金融システムレポート2025 – https://www.boj.or.jp
- 住宅金融支援機構「賃貸住宅融資保険ガイド2025」 – https://www.jhf.go.jp