人口が増え続ける東京都中央区でアパート経営を始めたいものの、「都心は価格が高くてリスクも大きいのでは」と迷う方は多いでしょう。実は、需要の底堅さや税制優遇を押さえれば、地方よりも安定したキャッシュフローを得やすいのが中央区の魅力です。本記事では、立地の特徴から収益計算、2025年度に使える融資・税制情報までを網羅し、初心者でも失敗しにくい投資判断の手順を解説します。読み終えるころには、中央区 アパート経営に必要な知識が体系的につかめ、次の一歩を踏み出す自信が生まれるはずです。
中央区が投資対象として注目される理由
まず押さえておきたいのは、中央区の人口動向と賃貸需要の強さです。東京都の推計人口（2025年9月）によると、中央区の総人口は2015年比で約17%増え、都内でもトップクラスの伸び率を記録しました。オフィスと住宅が近接する「職住近接」環境に加え、再開発でファミリー向けのストックも拡大し、単身からファミリーまで幅広い需要が存在します。
一方、供給面では建築コスト上昇と用地不足が障壁となり、新築賃貸の着工戸数は横ばいです。国土交通省住宅統計の2025年10月調査では、全国のアパート空室率が21.2%（前年比-0.3ポイント）でしたが、中央区の空室率は11%前後にとどまっています。つまり、都心部ならではのタイトな市場が家賃下落リスクを抑えているのです。
賃料水準も魅力的です。不動産経済研究所の2025年第3四半期レポートによれば、中央区の平均募集賃料は1平米あたり約4,500円で、23区平均を10%上回ります。購入価格は高いものの、資本効率を示すネット利回りは4%台を確保できる事例もあり、人口減少に悩む地方都市より中長期的な安定度が期待できます。
収益計算の基本とキャッシュフローの考え方
ポイントは、表面利回りではなく手取りベースのキャッシュフローを想定することです。まず年間家賃収入から共益費や礼金などの副収入を足し、空室損失を差し引いたうえで、運営経費を計上します。運営経費には管理委託料、修繕積立、火災保険、固定資産税が含まれ、目安として家賃収入の20%程度を見込むと安全です。
たとえば、築7年・総戸数8戸のアパートを2億4,000万円で取得し、年間家賃収入が1,380万円の場合を考えます。空室率11%を当てはめると実質賃料は1,229万円、さらに経費20%を引くと983万円がネット収入です。ここからアパートローン（借入1億8,000万円、金利1.2%、期間25年）の年間返済約870万円を差し引くと、手残りは113万円となります。
一見、手残りが薄いように見えますが、返済額のうち元金部分は資産形成に直結します。初年度の元金返済分が約610万円なら、キャッシュフロー113万円に元金610万円を合算し、実質的な資産増加は723万円という計算です。つまり、手元に残る現金と元金削減効果を分けて評価することで、中央区 アパート経営の真のリターンを把握できます。
物件選びで失敗しないためのチェックポイント
重要なのは、駅距離や築年数だけでなく「間取りの競争力」を見極めることです。中央区では単身向けワンルームに加え、30〜40平米の1LDK需要が高まっています。テレワーク普及で「ベッドルームと仕事スペースを分けたい」という声が増え、家賃単価がやや高くても空室期間が短い傾向にあります。
建物の構造も慎重に確認しましょう。耐火性能の高い鉄骨造（S造）や鉄筋コンクリート造（RC造）は、木造に比べて建築費が高いものの、耐用年数が長く減価償却期間も延びます。税負担と修繕サイクルを総合すると、RC造の中古物件を取得し、設備をリノベーションして付加価値を高める手法が人気です。
さらに、2025年以降は省エネ性能の高い設備を備えた部屋ほど入居者の関心が高まっています。エアコンの効率や照明のLED化など、少額で実施できるリフォームでも訴求力が向上します。内覧時にエントランスの清潔感やメールボックスの容量を確認すれば、インターネット通販の荷物増加にも対応でき、長期入居につながるでしょう。
2025年度の融資・税制優遇を活用する方法
まず、アパートローンの金利動向を把握しましょう。日本銀行の金融政策決定会合（2025年10月）では、長期金利の誘導目標を0.5%前後に据え置いたため、メガバンクの投資用不動産ローンは固定1.2%前後、地方銀行では1.6%前後で推移しています。複数行で事前審査を取り、返済期間と団体信用生命保険の補償内容を比較することが欠かせません。
税制面では、2025年度も以下の軽減措置が有効です（期限はいずれも2026年3月31日まで）。
- 不動産取得税の課税標準の軽減：賃貸住宅用家屋の評価額から1,200万円控除
- 新築住宅に対する固定資産税の減額：120平米以下の住戸部分について3年間1/2
- 耐震・省エネ改修に伴う所得税控除：工事費の10%（上限25万円）を税額控除
これらは確定申告での手続きが必要なため、購入前に税理士とスケジュールを共有しておくとスムーズです。また、東京都の「賃貸住宅建替支援制度（2025年度版）」を利用すれば、耐震性能不足の築古物件からRC造へ建て替える際に上限300万円の助成を受けられます。助成対象は建築確認申請が2025年度内に交付される案件に限られるため、スケジュール管理が要になります。
長期的に安定運営するための管理戦略
基本的に、運営の要は「入居者満足」と「設備保全」の両立です。中央区は企業勤務の単身者や共働き夫婦が多く、24時間ゴミ出しや宅配ボックスなど時短設備が高評価を得ます。初期投資が数十万円でも、空室期間を短縮できれば十分回収可能です。
さらに、家賃の自動引き落としやオンライン内見など、ITを活用した管理サービスを導入すると、離れた場所に住むオーナーでも運営効率が上がります。管理会社との委託契約では、サブリースより実費精算型（管理料3〜5%）の方が手残りが増えやすい一方、空室リスク管理はオーナー側の責任となります。リスク許容度に応じた契約形態を選びましょう。
修繕計画は築年数に応じて段階的に資金を積み立てることが重要です。国土交通省の「長期修繕計画ガイドライン」では、屋上防水と外壁塗装を12年周期で実施するモデルが提示されています。予定通りに実行すれば建物寿命が延び、売却時の評価額低下も抑えられます。売却益まで視野に入れたトータルリターンこそ、中央区 アパート経営で長く成功する秘訣と言えるでしょう。
まとめ
都心一等地である中央区は、人口流入と高賃料という強みを背景に、全国平均より低い空室率を維持しています。表面利回りだけに頼らず、空室損失と運営経費を織り込んだキャッシュフローを試算することで、実質的な資産増加を把握できます。物件選びでは間取りの競争力と構造の耐久性がカギとなり、2025年度の税制優遇と低金利ローンを組み合わせることで初期費用を抑えつつリターンを最大化できます。最後に、入居者満足を高める設備投資と計画的な修繕で物件価値を維持すれば、長期にわたる安定収益が期待できるでしょう。まずは信頼できる専門家とチームを組み、数字と現場双方から中央区 アパート経営の可能性を検証してみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省住宅統計調査 2025年10月速報 – https://www.mlit.go.jp
- 東京都総務局統計部「推計人口」2025年9月 – https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp
- 不動産経済研究所「東京23区賃料レポート」2025年第3四半期 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 日本銀行「金融政策決定会合議事要旨」2025年10月 – https://www.boj.or.jp
- 総務省「固定資産税の概要」2025年度版 – https://www.soumu.go.jp