アパート経営に興味はあるものの、「空室が続いたらどうしよう」「借金だけが残るのでは」と不安を抱える方は多いでしょう。特に人口減少が進む日本では、エリア選びに失敗すると収益悪化のリスクが高まります。一方で横浜市は人口370万人超を維持し、都心へのアクセスも良好なため、今なお投資家から注目されています。本記事では横浜市でアパート経営を始めるメリットと注意点を整理し、物件選定から資金計画、リスク管理までを具体的に解説します。読み終えたころには、自分に合った投資判断の軸が明確になるはずです。
横浜市がアパート経営に向く理由
重要なのは、横浜市の人口動態と住宅需要を正しく把握することです。横浜市の総人口は2025年9月時点で約378万人と横ばい推移が続いています。市の調査によると、20代後半から30代前半の単身世帯が微増しており、ワンルームや1LDKの需要が底堅い状況です。また、東京への通勤率が45%を超える区もあり、働き盛り層が継続的に流入しています。
一方、国土交通省の住宅統計によれば、2025年10月の全国アパート空室率は21.2%で前年から0.3ポイント改善しました。横浜市内の空室率は平均19%と全国平均を下回り、特にJR京浜東北線沿線では15%台にとどまっています。つまり、横浜市は相対的に安定した入居需要が見込める市場だといえます。
加えて、市内には再開発が進むみなとみらい21地区や、大学新キャンパスが開設された鶴見区など、雇用と学生需要が同時に拡大するエリアが点在します。こうした地域で築浅アパートを供給できれば、賃料の下落リスクを抑えた運営が期待できます。横浜市がアパート経営に向く背景には、人口構造と交通利便性の両面から支えられた堅調な賃貸需要があるのです。
収益を左右するエリア選定の考え方
まず押さえておきたいのは、横浜市といっても18区それぞれで家賃相場も入居者層も異なる点です。たとえば中区や西区は平均家賃が1Kで8万円を超えますが、港北区や保土ケ谷区では6万円台で推移しています。家賃が高い中心部は表面利回りが5%前後にとどまる一方、郊外エリアは7%近くを狙える物件も珍しくありません。
しかし、利回りだけで飛びつくのは危険です。郊外物件では入居付けに時間がかかるケースが多く、実質利回りが低下しやすいからです。横浜市の賃貸市場データを見ると、2025年の平均入居決定日数は市全体で25日ですが、相鉄線沿線の一部駅では35日を超えています。家賃と決定速度のバランスを見極める姿勢が欠かせません。
実は、鉄道4路線以上が乗り入れるターミナル駅周辺でも築20年超の木造アパートはまだ流通しています。こうした物件をフルリノベーションし、若年層向けに高速インターネットと宅配ボックスを整備するだけで、家賃5%上昇と空室期間の半減が期待できるという民間調査もあります。エリア選定では、現状の家賃水準だけでなく、付加価値を追加できる余地まで含めて検討すると収益性を高めやすくなります。
資金計画と融資の最新動向
ポイントは、自己資金比率と融資条件の2軸で無理のない返済計画を組むことです。2025年度の主要都市銀行では、木造アパート向けの最長融資期間は原則22年、変動金利は年1.5%前後が相場です。一方、地方銀行や信用金庫では25年融資も増えており、連帯保証人不要の非 recourse 型ローンを取り扱う金融機関も出てきました。
自己資金は物件価格の20%を目安にすると、返済比率が家賃収入の50%以内で収まりやすく、金融機関の審査も通過しやすい傾向があります。さらに、引き渡し後1年目から発生する固定資産税や修繕費に備え、家賃収入の10%程度を毎月積み立てる仕組みを作ることでキャッシュフローの変動に耐えやすくなります。
また、住宅金融支援機構の買取再販ローン（2025年度）は、耐震基準適合証明付きの中古アパートにも活用可能です。このローンは固定金利で20年まで借入でき、金利は2025年12月時点で1.2%前後と低水準を維持しています。構造計算適合判定や省エネ性能証明が必要になるため手続きは増えますが、長期金利リスクを抑えたい投資家には有力な選択肢です。
運営コストと税務メリットを知る
まず、運営コストの中でも修繕費と保険料は見落とされがちですが、長期収支に大きく影響します。横浜市のリフォーム会社への聞き取りでは、木造アパートの外壁塗装は延床1平方メートルあたり平均3,200円で、築10〜15年ごとの実施が推奨されています。10戸規模の2階建てアパートなら、一度の外壁塗装でおよそ250万円が目安です。
保険料は火災保険と地震保険を合わせて年間8万円前後ですが、近年は自然災害リスク評価に基づく料率改定が進んでおり、2026年度にはさらに2〜3%上がる見通しです。入居者とのトラブルや家賃滞納をカバーする家賃保証サービスも、月額家賃の3%程度で利用できます。これらを固定費として計上し、家賃に転嫁できるかを事前に試算しておくことが大切です。
税務面では、木造アパートの法定耐用年数22年に対し、築15年の中古物件を購入すると残存耐用年数は7年となり、定額法なら年間減価償却費を大きく計上できます。所得税率33%の投資家が年間300万円の償却を取れば、税負担を約100万円軽減できる計算です。加えて、2025年度も継続される不動産所得の損益通算を活用すれば、給与所得との合算でキャッシュフローを改善できます。ただし、過度な赤字計上は税務調査の対象となりやすいので、現実的な修繕計画との整合性が欠かせません。
リスク管理と長期戦略の立て方
実は、横浜市の賃貸需要が底堅いとはいえ、リスクを軽視すると想定外の損失を被る恐れがあります。第一に空室リスクですが、年間平均入居期間が3年を切る単身者向け物件では、広告費や原状回復費用が増大しやすいです。長期入居を促すために、Wi-Fi無料やペット可など差別化設備を導入すると、退去率を10%以上下げられたとの調査結果もあります。
第二に金利上昇リスクがあります。日銀は2025年10月にマイナス金利を解除しましたが、今後も緩やかな金利上昇が予想されます。変動金利で借入をしている場合は、返済額が1%上がったシナリオでもキャッシュフローが黒字になるかを最低年1回は試算し、早期繰上返済や固定金利への借り換えを検討しましょう。
第三に修繕リスクです。とりわけ築25年を超える木造アパートでは、給排水管の交換が必要になるケースがあります。費用は1戸あたり25万円前後で、10戸なら250万円規模になります。計画修繕積立を実施し、突発費用をローンで賄わない体制を整えることが重要です。
最後に出口戦略を意識して投資を開始することが成功の鍵を握ります。築30年時点で収益性が悪化する前に、土地値の下支えが強い駅徒歩10分内の物件なら、更地売却や建替えで次の収益機会を生み出せます。逆に郊外立地で再建築不可の物件は、保有期間中に大規模修繕を終えておき、実質利回りを高めたうえでオーナーチェンジ売却を狙うのが現実的です。長期戦略を描き、それに沿って運営判断を行うことで、想定外の損失を防ぎやすくなります。
まとめ
本記事では、横浜市 アパート経営の魅力と注意点を多角的に見てきました。人口が安定し交通利便性が高い横浜市は、賃貸需要が底堅く利回りと安全性のバランスが取りやすい市場です。ただし区ごとに家賃水準や空室率が異なるため、データに基づくエリア選定が必須となります。自己資金20%と保守的な収支計画を軸に、長期固定金利の活用や減価償却による税効果を取り込みながら、修繕積立とリスクシミュレーションを怠らない姿勢が重要です。行動に移す際は、信頼できる地元業者と連携し、まず1棟目で経験値を蓄えることから始めてみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年10月速報 – https://www.mlit.go.jp
- 横浜市企画調整局 人口統計 2025年9月 – https://www.city.yokohama.lg.jp
- 住宅金融支援機構 買取再販ローン商品概要 2025年度 – https://www.jhf.go.jp
- 日本銀行 金融政策決定会合プレスリリース 2025年10月 – https://www.boj.or.jp
- 価格.com不動産 賃貸市場レポート横浜 2025年上期 – https://kakaku.com/fudosan