投資用の物件を探しているものの、「都心は高すぎるし、地方は空室が心配」と二の足を踏んでいませんか。実は、人口が伸びるエリアや再開発が進む地方都市では、安定収益と将来の値上がり益を同時に狙えるチャンスがあります。本記事では、地方都市への不動産投資がなぜいま注目されているのかを解説し、エリア選定の基準や2025年度の税制優遇まで幅広く紹介します。読み終える頃には、あなた自身の投資方針に合った「地方都市 おすすめ」の探し方が具体的にイメージできるはずです。
地方都市投資が注目される背景
重要なのは、人口動態と経済成長が両立する都市を選ぶという視点です。総務省の住民基本台帳人口移動報告によると、2024年時点で転入超過となったのは福岡市、札幌市、仙台市など政令指定都市が中心でした。これらの街ではIT企業の誘致や大学卒業後の定着率向上策が進み、若年層の流入が続いています。
一方、地価公示のデータでは、都心部の商業地は10年で35%前後上昇したのに対し、地方中核都市は15%程度の上昇にとどまります。価格がまだ割安な印象を与えますが、賃料水準は人口増加エリアでは底堅く推移しており、利回りは都心の1.5倍前後を確保しやすい状況です。つまり、相対的に取得コストを抑えつつ高利回りが期待できる点が最大の魅力といえます。
また、在宅勤務の浸透で「住む場所を選ばない働き方」が一般化しました。日本政策投資銀行の2025年調査でも、テレワーカーの46%が「居住地を地方に移したい」と回答しています。需要側の価値観が変わり、地方都市の賃貸ニーズが構造的に高まっていることが投資家の追い風になっています。
まず押さえておきたいエリア選定基準
まず押さえておきたいのは、「人口」「雇用」「アクセス」「行政施策」「将来ビジョン」という五つの判断軸です。これらを総合的に評価することで、長期にわたり賃貸需要が維持される都市かどうかを見極められます。
人口は単に総数ではなく、20〜39歳の若年層比率に注目します。若者が増えている都市は住まいの回転が活発で、需要の底が厚いからです。雇用面では、大企業の支店やベンチャーの集積度が高い街ほど平均所得が高く、家賃の支払い能力が確保されています。
アクセスについては、新幹線や高速道路の結節点にあるかが重要です。出張や観光のハブとなる都市はホテル需要が高いため、マンスリーマンションや短期賃貸への転用も視野に入ります。行政施策としては、仙台市のスタートアップサポートや福岡市の家賃補助のように移住促進策を行う自治体が有望です。
最後に将来ビジョンですが、再開発計画の進捗状況や2030年までの都市マスタープランを確認しましょう。具体的なインフラ整備が予定されているエリアは、地価上昇と人口流入がセットで期待できます。これらの視点を総合し、あなたの投資スタイルに合った「地方都市 おすすめ」を絞り込むことが成功の第一歩となります。
成功事例で学ぶ地方都市の魅力
ポイントは、実際の成功事例を通じて数字の裏付けを得ることです。たとえば福岡市中央区の築10年RCマンションを2022年に3,800万円で取得したAさんは、表面利回り6.8%で運用を開始しました。その後の家賃改定と稼働率向上により、2025年時点で実質利回りは7.2%へ改善しています。
仙台市太白区では、築浅アパートを一棟買いしたBさんが、大学と提携して留学生専用の住戸を用意しました。国際化支援策を活用し、稼働率95%を維持しながら家賃を15%上乗せできています。留学生の増加が続く限り、このモデルは再現性が高いといえるでしょう。
また、札幌市北区で築25年の木造アパートを購入したCさんは、購入後に全室リノベーションを行い、IoT設備を導入しました。初期費用は700万円かかりましたが、スマートロックや無料Wi-Fiが若年層に好評で、空室期間が平均30日から10日に短縮。2025年末までの家賃収入は当初計画を20%上回っています。
これらの事例に共通するのは、地方でも「差別化」を徹底した点です。価格と利回りのバランスを見極め、ターゲットに合わせた商品企画を行えば、大都市圏に負けない投資成果につながることがわかります。
2025年度の税制優遇と資金計画
基本的に、税制優遇を活用できるかどうかで手取り利回りが大きく変わります。2025年度の住宅ローン控除は、賃貸併用住宅の場合に一定の要件を満たすと最大年20万円の控除が受けられます。取得等促進税制も拡充され、耐震・省エネ改修を行った中古物件は固定資産税が3年間半額になります。ただし、自治体ごとに申請期限や対象工事が異なるため、購入前に確認が必要です。
資金計画では、自己資金2割がひとつの目安です。日本政策金融公庫の融資統計によると、自己資金比率が20%を超える案件の貸付残高は、2024年度に初めて40%を超えました。金融機関はリスクを限定できるため、金利優遇を引き出しやすくなります。
返済計画を立てる際は、金利上昇リスクを2%まで織り込みます。住宅金融支援機構の長期金利見通しは、2025年以降の上昇幅を最大1.2%としていますが、あえて余裕を持たせることで、変動金利でも心理的な負担を軽減できます。家賃下落シナリオも同時に計算し、利回りが1.5%下がってもキャッシュフローが黒字かどうかを確認しましょう。
リスク管理と長期戦略
重要なのは、短期の利回りにとらわれず、10年後を見据えた戦略を描くことです。まず空室リスクへの備えとして、築年や間取りの分散を図ります。ワンルームのみのポートフォリオは、人口構造が変わったときに想定外の影響を受けやすいため、ファミリー向けやシェアハウスを組み合わせると安定度が増します。
修繕リスクに対しては、毎月の家賃収入の10%を修繕積立に充てるルールを設定します。国土交通省の「賃貸住宅修繕ガイドライン」でも、木造で年7,000円/㎡、RCで年9,000円/㎡の積立を推奨しています。この水準を下回る場合、突発的な設備故障で資金繰りが一気に悪化する可能性が高まります。
出口戦略も欠かせません。売却益を狙うのであれば、再開発エリアの完成時期に合わせて売却活動を始めるのが合理的です。利回り確保を優先するなら、建物の残存耐用年数が短い物件を割安で取得し、減価償却を活用してキャッシュフローを厚くする方法が適しています。いずれの場合も、地方銀行や地元の不動産会社と密に連携し、エリア特有の買い手ニーズを把握することが成功のカギとなります。
まとめ
結論として、地方都市への不動産投資は「人口動態」「経済成長」「行政施策」の三つを見極めれば、高利回りと安定運用を両立できる選択肢です。五つの判断軸を基に候補都市を絞り、税制優遇を織り込んだ資金計画を立てることで、キャッシュフローに余裕を持たせられます。まずは気になる都市で現地視察を行い、将来ビジョンと合致する物件を探してみてください。正しい情報と準備があれば、地方都市投資はあなたの資産形成を力強く後押ししてくれるでしょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 地価公示 2025年 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 2024年 – https://www.stat.go.jp
- 日本政策金融公庫 融資統計 2024年度 – https://www.jfc.go.jp
- 日本政策投資銀行 テレワーク調査 2025年 – https://www.dbj.jp
- 住宅金融支援機構 長期金利見通し 2025年 – https://www.jhf.go.jp