家賃収入で悠々自適な生活を夢見る一方、「本当にリスクはないのか」と不安を抱える人は少なくありません。実際、不動産投資には株式や投資信託とは異なる独特のデメリットが存在します。本記事では、代表的なリスクとコストを最新データを交えながら整理し、そのうえで損失を最小化する具体策を解説します。読み終えたとき、あなたは「注意すべきポイント」と「リスクの受け止め方」を同時に理解し、次の一歩を自信を持って踏み出せるはずです。
デメリットが気になるあなたへ
まず押さえておきたいのは、不動産投資のリスクは「知らなかった」では済まされないという点です。不明瞭なまま購入に踏み切ると、現金を生むどころか資金繰りを圧迫する負債に変わる恐れがあります。一方で、リスクを正しく把握し対策を講じれば、安定したキャッシュフローを生む資産として機能します。つまり、デメリット 不動産投資の本質は「避ける」のではなく「管理する」姿勢にあるのです。
ここで強調したいのは、リスクには必ず発生確率と影響度があります。国土交通省の2025年度住宅市場動向調査によると、築20年超の区分マンションで年間平均空室率はおよそ15%です。数字だけ聞くと高く感じますが、満室想定でキャッシュフローを計算し、5%刻みで空室シミュレーションを重ねれば破綻確率は大きく下げられます。このように、定量的な検証がリスク管理の第一歩となります。
不動産投資で避けられない4つのコスト
ポイントは、物件価格以外に継続的なコストが複数存在することです。固定資産税はもちろん、管理費・修繕積立金、保険料、さらには2025年度から義務化されたマンション長期修繕計画の見直し費用まで発生します。
固定資産税は都市計画税を含めると年間評価額の1.4〜1.7%が一般的です。例えば評価額2,000万円の区分マンションなら約30万円が毎年出ていきます。次に管理費と修繕積立金ですが、新築時は合わせて月額300円/㎡前後でも、築15年を過ぎると修繕積立金だけで500円/㎡を超えるケースが珍しくありません。加えて火災保険料は2024年に改定され、保険期間10年の長期契約が最長5年へ短縮されました。つまり更新頻度が上がり、将来的な保険料上昇リスクを抱える形です。
さらに、賃貸管理会社へ支払う管理委託料は家賃の3〜5%が相場です。仮に月8万円の家賃なら年間で3万円以上を手数料に充てる計算になります。これらを合算すると、利回り10%のつもりが実質6%まで目減りするケースもあります。投資判断を下す際は、表面利回りではなく「実質利回り＝年間家賃収入−年間諸費用」で計算し、手残りを把握しましょう。
空室・家賃下落リスクを数字で読む
重要なのは、空室率と家賃下落の両方を同時に分析することです。総務省統計局の2025年住宅・土地統計調査によると、全国平均空室率は13.6%ですが、東京23区は10.3%、地方中核都市は15%を超えています。また独立行政法人住宅金融支援機構の家賃指数では、築年数が20年を超えると家賃が平均で新築時の75%まで下落する傾向が見えます。
実は、この下落幅は立地とリフォーム戦略で縮小できます。例えば、同じ築25年の物件でも駅徒歩5分圏内と15分圏外では家賃差が2割以上開くことが多いです。加えて、水回りと床材を刷新するリフォームを70万円程度で実施すれば、家賃維持だけでなく空室期間の短縮にも寄与します。つまり、空室対策はコストをかけるほど家賃が維持され、結果的にキャッシュフローが安定するという正の連鎖が生まれるわけです。
一方で、過度なリフォームは回収期間が長くなるリスクを孕みます。家賃2万円アップを見込んで200万円を投入すると、単純計算で回収に約8年かかります。投資期間と資金計画を照らし合わせ、改修内容を最適化する視点が欠かせません。
流動性の低さと出口戦略
まず押さえておきたいのは、不動産は売却までに時間と手数料がかかる資産だという事実です。日本銀行の金融システムレポートによれば、2024年度の中古マンション売却平均日数は120日強となっています。この間、ローン返済と管理費は発生し続けるため、予定外のキャッシュアウトが起こりやすい点に注意しましょう。
流動性不足を補うには、購入時から出口戦略を描くことが欠かせません。出口とは「何年後に、どの価格帯で、どの買い手に売却するか」を具体的に定義することです。築浅区分マンションなら5〜7年で売却しキャピタルゲイン（売却益）を狙う選択肢があります。一方、一棟アパートの場合は中長期保有で元本返済を進め、ローン残債を市場価格以下に下げてから売却するのが筋です。
なお、2025年度の税制では一定の要件を満たした長期譲渡（所有期間5年超）の場合、譲渡所得税は20.315%で据え置かれています。短期譲渡39.63%との差は大きく、出口戦略を組む際は保有期間の長短が税負担に直結する点を忘れないでください。
制度・税制変更への備え方
ポイントは、税制や融資環境が変わるたびにキャッシュフローが一変する可能性があることです。たとえば住宅ローン減税は自宅取得向け制度ですが、賃貸併用住宅の場合、一部は投資にも関わります。2025年度の現行制度では、床面積50㎡以上であれば最大13年間控除が受けられますが、控除率は年末ローン残高の0.7%に縮小済みです。控除前提で資金計画を作ると、将来の制度縮小で思わぬ痛手を被るリスクがあります。
また、金融庁が公表する「主要行貸出動向」によると、投資用不動産向け融資残高の伸びは2022年をピークに緩やかな減速傾向です。つまり、金利上昇局面では融資条件が厳格化し、利回りが圧縮される二重苦に直面する恐れがあります。対応策として、創業融資制度や政策金融公庫の不動産賃貸業向け融資枠を併用し、金利上昇に備えて固定金利で3〜5割を確保するハイブリッド型の借入を検討すると安全度が高まります。
最後に、修繕積立金の法定準備基準は2024年秋に改定され、国土交通省の指針で「築後30年時点で㎡当たり月額300円以上を目標」と示されました。高経年物件を持つ投資家は、今後の増額シナリオを想定し、利回り低下を見越して資金繰り計画を更新しておく必要があります。
まとめ
ここまで見てきたように、不動産投資のデメリットは「コストの積み上げ」「空室と家賃下落」「流動性低下」「制度変更」という四つの柱に集約できます。幸い、それぞれには具体的な対策が存在し、事前のシミュレーションと情報収集で影響度を抑えられます。まずは表面利回りに惑わされず、実質利回りと出口戦略をセットで検討してください。未来の家賃動向や修繕費の増加を織り込んだ上で資金計画を立てれば、デメリット 不動産投資は強力な収益手段へと転じます。リスクを恐れるのではなく、数字と制度でコントロールする姿勢こそ、安定運用への近道です。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅市場動向調査 2025年度版 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局 住宅・土地統計調査（2025年） – https://www.stat.go.jp
- 独立行政法人住宅金融支援機構 家賃指数レポート – https://www.jhf.go.jp
- 日本銀行 金融システムレポート 2024年10月 – https://www.boj.or.jp
- 不動産流通推進センター 不動産統計集 2025年版 – https://www.retpc.jp