川崎市で収益物件を探すとき、「都心への近さは魅力だけれど価格が高そう」「人口が減ったら空室が心配」といった不安を抱く方は多いものです。実際には、市の人口は1995年から右肩上がりで、2025年も154万人を超える見込みと発表されています。さらにJR・京急・東急の複数路線が交差し、通勤客と工業地帯の雇用需要が家賃を下支えしています。本記事では、川崎市の市場環境、物件タイプ別の利回り、水面下で差がつく資金計画、2025年度に活用できる支援策まで、初心者でも理解しやすい流れで解説します。読み終えるころには、「どのエリアでどんな物件を選び、どう資金を組むか」の具体像が描けるはずです。
川崎市が投資家に選ばれる三つの背景
重要なのは、人口動態・産業基盤・交通網という三つの視点で川崎市を捉えることです。まず人口について、川崎市統計ポータルの推計では2025年末時点で154.6万人と、政令指定都市の中でも増加率が高い部類にあります。人口が増えている地域では賃貸需要が維持されやすく、空室リスクを抑えやすいといえます。
次に産業基盤です。川崎港を抱える臨海部には化学プラントやデータセンターが集積し、製造業とIT企業の二本柱が市税収の3割を占めています。雇用が安定することで単身世帯からファミリー層まで幅広い賃貸ニーズが形成されます。また、雇用者の平均年収は国税庁「民間給与統計」の全国平均より約50万円高く、家賃支払い能力も比較的堅調です。
最後に交通網です。品川駅まで最短8分のJR南武線快速、羽田空港へ20分の京急大師線など、都心・空港双方へのアクセスが良好です。加えて市内を南北に貫く川崎縦貫高速が2024年に全面開通し、車移動の利便性も向上しました。つまり、働く場所にも遊ぶ場所にも近い立地が、賃貸需要の底堅さを支えています。
物件タイプ別に見る利回りと管理のコツ
まず押さえておきたいのは、同じ川崎市でも区や物件構造で期待利回りが大きく異なる点です。木造アパートは新築で表面利回り7%前後、中古だと8〜9%が目安になります。一方、RC（鉄筋コンクリート）マンションの区分所有は築10年で4〜5%が一般的です。利回りが高いほどリスクも上がりやすいため、修繕費や入居者属性を見越して選定する必要があります。
木造アパートの場合、共用部の劣化が早く、築15年を超えると外壁塗装や屋根補修で一気に200万円規模の費用が発生します。しかし管理組合がない分、オーナーの裁量で時期を調整しやすい点がメリットです。RC区分は管理組合が修繕を計画的に進めるため、一度にまとまった出費は避けやすい反面、修繕積立金と管理費が月1万円超になることも珍しくありません。
また、川崎市は工業エリアと住宅エリアが混在しているため、周辺環境を把握せずに購入すると想定外の原状回復費が膨らむ恐れがあります。たとえば臨海部のワンルームに法人契約が付いた場合、2年ごとにクロス全面張り替えを求められるなど、回転率が高い傾向がある点に注意が必要です。
区ごとの市場動向と狙い目エリア
実は、川崎市とひと口に言っても、市場特性は区ごとに違います。川崎区は都内との距離が近く、家賃8万円前後のワンルームが豊富で、表面利回り6%台を狙いやすい地域です。ただし工場夜景ツアーで知られる臨海部は海風による外壁劣化が早く、修繕計画を厚めに見込むのが安全策になります。
一方で人口増が顕著なのは中原区と高津区です。総務省統計局の住民基本台帳データによると、中原区の人口は2010年比で約14%増加し、武蔵小杉駅周辺はファミリー向けタワーマンションだけでなく、築浅の1Kタイプも需要が旺盛です。ただし土地値が高騰しており、表面利回り4%台での勝負になる覚悟が求められます。
多摩区や宮前区は学生と医療関係者の需要が支えで、築20年前後の木造アパートが1000万円台から探せるのが魅力です。小田急線・東急田園都市線沿線は再開発計画が進み、駅徒歩10分圏内なら将来の資産価値が維持されやすいと予想されます。空室リスクを抑えるためには、駐輪場や無料インターネットなど付加価値を加える施策が効果的です。
購入前に検討すべき資金計画とリスク管理
ポイントは、楽観シナリオだけでなく金利上昇と空室率悪化を盛り込んだ複数シミュレーションを作ることです。2025年12月時点で地方銀行の投資用ローン金利は変動で1.6%前後ですが、日本銀行は段階的な利上げに言及しており、2%台までの上昇を覚悟しておくと安心です。金利が1%上がると、3,000万円を30年返済の場合で総返済額は約520万円増える計算になります。
自己資金は物件価格の20%が理想といわれますが、川崎市で2,000万円の中古アパートなら諸費用込みで500万円以上を現金確保すると、収支が格段に安定します。また、修繕積立として家賃収入の15%を毎月別口座に積み立てる方法が、突発的な設備更新に備えるうえで有効です。
さらに空室対策として、入居付けが難航した場合に備え、家賃を10%下げても黒字を保てるか確認しておくと精神的な余裕が違います。数字を見える化し、最悪のケースでもキャッシュフローがプラスなら長期保有戦略に自信を持てます。
2025年度に活用できる支援策と税制優遇
まず、2025年度の住宅ローン減税は「省エネ基準適合住宅」の区分所有であれば、年末ローン残高2,000万円を上限に控除率0.7%が13年間適用されます。投資用物件は原則対象外ですが、将来自宅転用を視野に入れる場合は取得段階で基準を満たしておくと選択肢が広がります。
投資家が直接恩恵を受けやすいのは、不動産取得税の軽減措置です。2026年3月31日までに取得した住宅用土地は課税標準が半額となり、建物に対しても固定資産税評価額1,200万円までの控除が残っています。さらに川崎市は市内移住促進の一環として、2025年度も「住宅リフォーム助成（省エネ改修）」を継続し、最大50万円の補助金を設定しています。賃貸物件でも貸主が申請できるため、外壁断熱や高効率給湯器の交換で利用すると、空室対策と光熱費削減を同時に狙えます。
ただし補助金は予算に達し次第終了となるため、取得前に市の住宅政策推進課へ問い合わせ、要件とスケジュールを確認しておくことが欠かせません。適切な制度活用は、表面利回りを1ポイント以上底上げする効果が期待できます。
まとめ
川崎市の収益物件は、人口増加と交通網の拡充が支える安定した賃貸需要が最大の魅力です。木造アパートで高利回りを狙うか、RC区分で管理の手間を減らすかは、自己資金とリスク許容度によって最適解が変わります。投資判断では、エリア特性を精査し、金利上昇と空室の両方に耐えうるキャッシュフローを組むことがポイントです。支援制度や税制優遇を活用すれば、初期費用とランニングコストを抑えながら収益性を高められます。まずは物件資料と市の統計データを照らし合わせ、数字に基づく判断を心がけてください。行動に移す一歩が、将来の安定収入につながります。
参考文献・出典
- 川崎市 統計情報ポータル – https://www.city.kawasaki.jp/170/page/0000037200.html
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-kokusaiseisaku-002.html
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 – https://www.soumu.go.jp/menu_news/s-news/01toukei02_02000238.html
- 国税庁 民間給与実態統計調査 – https://www.nta.go.jp/publication/statistics/kokuzeicho/minkan/
- 財務省 税制改正概要（2025年度）- https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/condition/令和7年度税制改正.pdf