年収が1,500万円を超えると、金融資産の形成方法に悩む人が増えます。預金だけでは資産が増えにくく、株式は価格変動が大きい点が気になるという声もよく耳にします。そんな中、マンション投資は「安定収益」と「節税」の両方を狙える手段として注目されています。本記事では、年収1,500万円以上の方がマンション投資で得られるメリットを具体的に解説し、初心者でも失敗しにくい進め方を紹介します。読み終える頃には、自分に合った投資戦略が描けるはずです。
高年収に適した投資戦略とは
まず押さえておきたいのは、高年収層は「融資条件」と「税制メリット」の両面で有利なスタートラインに立てる点です。金融機関は安定した高所得者を低リスクと見なすため、金利や融資枠で優遇を受けやすくなります。加えて、所得税の最高税率帯に該当するケースでは、不動産所得の経費計上による節税効果が大きく働きます。
一方で、可処分所得が多いからといって過度な借入れを行うと、金利上昇局面でキャッシュフローが圧迫される恐れがあります。重要なのは、自己資金を物件価格の30%前後用意し、返済比率を家賃収入の50%以内に抑える保守的な計画を立てることです。これにより、空室や修繕のリスクに耐えられる投資体質を築けます。
国土交通省の住宅市場動向調査によると、2024年度にマンション投資を始めた世帯の年間収入中央値は860万円でした。年収1,500万円以上の層は平均より大きな余力があるため、複数物件への分散投資や早期の追加購入も視野に入ります。つまり、高年収という強みを生かして計画的に規模拡大しやすいのが大きな魅力です。
キャッシュフローと税効果の相乗効果
ポイントは、マンション投資がもたらすキャッシュフローと税効果が互いを補完する点にあります。家賃収入は毎月の返済を上回る設定にすればプラスを生み、さらに減価償却費を経費計上すると、課税所得を圧縮できる可能性が高まります。
国税庁の令和6年度統計によれば、給与所得1,500万円の方がマンション1戸を保有し、年間150万円の減価償却と60万円の修繕費を計上した場合、所得税と住民税で年間65万円前後の節税効果が見込めます。この節税分は実質的な手取り増となり、繰り上げ返済や次の投資資金に充てるサイクルを加速させます。
ただし、家賃収入が赤字になるほど経費を計上し続けると、金融機関は追加融資に慎重になる傾向があります。バランスを取るには、黒字経営を保ちながらも適切に経費を活用することが大切です。具体的には、物件購入時に一括償却できる「小額資産の特例（取得価格10万円未満）」を利用しつつ、内装や設備の修繕費は耐用年数を考慮して段階的に計上する方法が現実的です。
物件選びでリスクを抑えるコツ
実は、年収1500万以上 マンション投資 メリットを最大化できるかどうかは、物件選びに大きく左右されます。2025年12月時点で東京23区の新築マンション平均価格は7,580万円（不動産経済研究所）と高値ですが、賃貸需要は底堅く、空室率は4%台にとどまっています。一方、大阪市中心部では平均価格5,420万円ながら利回りが東京より0.4〜0.6ポイント高い水準です。
立地と価格だけでなく、間取りや築年数も収益性を左右します。シングル向けワンルームは回転率が高く空室リスクを抑えやすいものの、家賃水準が低めに推移します。ファミリー向け2LDK以上は家賃が高めで長期入居が期待できる反面、退去時の修繕費が大きくなる傾向があります。言い換えると、物件タイプによってキャッシュフローの波形が異なるため、保有目的に合わせて選ぶ発想が欠かせません。
さらに、サブリース（一括借り上げ）契約を利用すると空室リスクをゼロに近づけられますが、家賃が相場の85〜90%になるケースが一般的です。サブリース期間満了後に家賃減額交渉が入るリスクもあるため、契約内容を精査し、最悪のシナリオでも返済が可能かシミュレーションする必要があります。このように、リスクを低減するためには期待利回りだけでなく、退去・修繕のタイミングとコストを数字で把握する姿勢が求められます。
融資活用とレバレッジの注意点
重要なのは、高収入だからこそ「レバレッジの効かせ過ぎ」を避ける視点を持つことです。住宅ローンとは異なり、投資用ローンは金利2.0〜3.5%台が主流ですが、年収1,500万円超の層なら変動金利1.7%前後の優遇が提示される例もあります。日本銀行の金利動向は緩やかな上昇基調にあるため、返済額が増えるリスクを想定した資金計画が欠かせません。
金融機関が注視するのは、総借入額よりも返済負担率です。家賃下落や空室が重なると返済比率が上昇し、追加融資を受けにくくなる点に注意が必要です。年間返済額を手取り家賃収入の50%以内、さらに生活費を差し引いた余剰資金で返済に備える設計が理想的です。これにより、金利が1%上昇してもキャッシュフローが赤字に転落しにくくなります。
借り換えも視野に入れると、将来的な金利上昇リスクを低減できます。2025年度時点では、投資用ローンの固定金利型は2.3〜3.0%が一般的ですが、変動型から固定型へ借り換える際の事務手数料や繰上げ返済違約金を事前に試算しておくことが大切です。つまり、借入れは“長期固定で安心”か“短期変動で低金利”かをライフプランに合わせて選択し、数年ごとに見直す柔軟さが求められます。
2025年度の制度と市場動向
まず押さえておきたいのは、2025年度も継続している不動産取得税の軽減措置です。新築住宅の固定資産税が3年間半額になる特例（床面積要件あり）は賃貸用マンションにも適用可能で、1戸あたり年間10〜15万円のコスト削減が期待できます。また、小規模住宅用地の特例によって土地部分の固定資産税評価額が最大6分の1になるため、長期保有時の収益性が高まります。
家賃相場については、総務省の住宅・土地統計調査速報（2025年6月）で、東京23区の平均家賃が前年比1.8%上昇、大阪市で1.5%上昇という結果が出ています。インフレ率を上回る家賃上昇が続けば、実質利回りの維持が見込めますが、供給過多エリアでは空室率が上がる可能性もあります。したがって、地方中核都市での投資は需給バランスを慎重に見極める必要があります。
一方、賃貸住宅管理業法の改正が2025年4月に完全施行され、管理会社の義務が強化されました。オーナーは管理会社選びの際、国土交通省の登録制度に基づく業者であるかを確認することで、入居者トラブルや原状回復をめぐるトラブルを減らせます。こうした制度の理解は、リスク管理とコスト最適化につながるため必ず押さえましょう。
まとめ
本記事では、年収1500万以上 マンション投資 メリットを「融資優遇」「節税効果」「物件選択の幅広さ」「キャッシュフロ−の安定」「制度活用によるコスト削減」の5点に整理しました。高年収という強みを生かしつつも、返済比率や金利上昇リスクを見据えた堅実な計画が成功の鍵です。まずは自己資金の30%確保と複数物件への分散を念頭に、信頼できる管理会社や税理士と連携しながら一歩を踏み出してみてください。安定収益と将来の資産形成が同時に手に入る可能性が大いに広がるでしょう。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 国土交通省 住宅市場動向調査 – https://www.mlit.go.jp
- 国税庁 統計情報 – https://www.nta.go.jp
- 総務省 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp
- 日本銀行 金融経済統計 – https://www.boj.or.jp
- 東京都都市整備局 住宅政策関連資料 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp