都心で収益不動産を探すとき、多くの投資家が「渋谷区 アパート経営」に強い関心を抱きます。人口減少が叫ばれる中で、若者やIT企業が集まる渋谷は例外的に賃貸需要が底堅いエリアです。それでも、物件価格の高騰や空室リスクへの不安は尽きません。本記事では、渋谷区でアパート経営を始める際に押さえるべき最新データ、物件選びの要点、2025年度の制度活用法までを丁寧に解説します。読み終えたとき、あなたは渋谷区で失敗しない投資判断を下せるようになるはずです。
渋谷区でアパート経営が注目される背景
重要なのは、渋谷区特有の人口構成と産業動向を正しく理解することです。総務省の住民基本台帳によると、2025年1月時点で区内の20〜39歳人口は全体の46%を占め、都内平均よりおよそ7ポイント高い水準にあります。若年層の比率が高いほど単身世帯向けの需要が厚く、ワンルームや1Kの空室期間は他区より短い傾向です。
一方、地価が高いため利回りが圧縮されやすいことは見逃せません。東京都地価調査では、渋谷区の住宅地平均単価は坪あたり約470万円で、23区平均の約1.8倍に達します。そのため、購入価格に見合う賃料設定ができるかを慎重に見極める必要があります。
さらに、再開発の進行が継続的な賃貸需要を下支えしています。渋谷駅周辺では2024年に桜丘地区再開発が完了し、IT系企業のオフィス移転が相次ぎました。これらの従業員が徒歩圏や電車一本で通えるエリアに住むケースが多く、家賃相場の下支え要因となっています。
まず押さえておきたい収益シミュレーション
まず、渋谷区で想定される家賃水準と空室率を把握したうえで、年間キャッシュフローを試算することが不可欠です。国土交通省の住宅統計による全国アパート空室率は2025年10月時点で21.2%、前年より0.3ポイント改善しました。しかし、渋谷区の中心エリアに限ると民間調査では10%前後にとどまります。
家賃は築15年以内のワンルームで月12万〜14万円が相場です。仮に一室12.5万円、8戸のアパートを満室で運用すると年間想定賃料は1,200万円になります。ここから空室率10%、運営費15%を差し引くと、実質収入は約918万円です。
次にローン返済を加味します。物件価格が2億円、自己資金20%、金利1.8%、期間30年で借り入れた場合、年間返済額は約680万円です。結果として、年間キャッシュフローはおよそ238万円となります。言い換えると、表面利回り6%、実質利回り4.6%程度が渋谷区では一つの目安といえるでしょう。
成功する物件選びと立地戦略
ポイントは、利回りだけでなく出口戦略と修繕コストまで踏まえて立地を選ぶことです。渋谷駅から徒歩15分圏は賃料が高いものの物件価格も跳ね上がるため、キャッシュフローが伸び悩む傾向があります。そこで、井の頭線や東急東横線の急行停車駅から1〜2駅離れたエリアを狙う投資家が増えています。
例えば、下北沢駅周辺はカフェや劇場が点在し若年層に人気です。築20年超の木造アパートを購入し、共用部をデザインリノベーションした事例では、家賃を平均1万円上げつつ空室率5%以下を維持しています。都心直通の利便性と地域のカルチャーが共存するため、長期的な需要が期待できます。
一方で、耐用年数と修繕履歴の確認を怠ると費用が膨らみます。木造の場合、築25年を過ぎた段階で屋根や外壁の大規模修繕が必要となるため、購入前に見積もりを取得し、収支に織り込んでおくことが肝心です。つまり、立地と物件スペックを総合的に比較し、将来の売却価格まで逆算する姿勢が求められます。
2025年度の融資・税制メリットを活用する方法
実は、2025年度の税制改正により、住宅用建物貸付業における減価償却の特例が延長されました。木造の場合、耐用年数を超えた部分について定率法を選択すると節税効果が高く、キャッシュフローを圧迫しにくくなります。また、相続税評価額が下がることで、将来的な資産承継にもメリットがあります。
融資面では、都市銀行が都心部の優良物件に対し、LTV（Loan to Value）80%まで対応する商品を積極的に打ち出しています。金利は1.3%〜1.6%台が主流ですが、渋谷区のような高額物件は審査が厳しく、自主管理ではなく管理会社を入れることが条件になるケースが多いです。
これに加えて、2025年度に継続中の「省エネ改修促進補助金」は、中小規模賃貸住宅の断熱改修費用を最大150万円まで補助します。期間は2026年3月末交付分までの予定です。断熱性能を高めることで光熱費が下がり、入居者満足度の向上による賃料アップも狙えます。
安定運営のための管理とリノベ戦略
基本的に、渋谷区の入居者はデザインと機能性の両方を重視します。築古アパートでも、Wi-Fi無料やスマートロックを導入するだけで競争力が高まります。施工費は一戸あたり20万円前後ですが、家賃を5,000円上げれば4年で回収可能です。
また、賃貸管理会社の選定はキャッシュフローに直結します。管理料は家賃の3%が相場ですが、入居付けのスピードやリノベ提案力に差があります。担当者が市場動向データを定期的に提供し、家賃設定を柔軟に見直してくれるかを確認しましょう。
最後に空室対策としてリノベーションを計画的に行うことが重要です。築30年の木造アパートを7年かけて室内を順次改装し、平均空室率を15%から6%に改善した例では、実質利回りが年1ポイント向上しました。長期視点で改修計画を立てることで突発的な出費を抑えやすくなります。
まとめ
渋谷区でアパート経営を成功させるには、賃貸需要の堅調さだけに安心せず、収益シミュレーションと物件の将来価値を総合的に検討することが欠かせません。適切な立地選定、2025年度の融資や補助金の活用、そして入居者ニーズを捉えたリノベ戦略がそろえば、都心でも安定したキャッシュフローを確保できます。この記事を参考に、まずは気になるエリアの家賃相場と金融機関の条件を調べ、具体的な投資計画へ踏み出してみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年10月速報値 – https://www.mlit.go.jp
- 東京都 総務局「住民基本台帳人口移動報告」2025年版 – https://www.metro.tokyo.lg.jp
- 東京都地価調査 2025年度結果 – https://www.toshikei.metro.tokyo.lg.jp
- 国税庁「令和7年度 税制改正大綱」 – https://www.mof.go.jp
- 経済産業省「省エネ改修促進補助金 2025年度公募要領」 – https://www.enecho.meti.go.jp