年収はそこそこあるけれど貯金が伸びず、将来の生活が不安だと感じていませんか。金融資産の利回りが低い今、年間の手取りを増やす方法として「年収400万 アパート経営 メリット」を検索する人が急増しています。本記事では、平均的な給与水準の会社員でもアパート経営を始められる理由と、無理なく収益を積み上げる具体的な仕組みを解説します。読むことで、初期費用の考え方から税金対策、リスク管理までを体系的に学べるので、自分に合った一歩を踏み出す判断材料が得られるでしょう。
年収400万のサラリーマンでも物件を買える理由
まず押さえておきたいのは、年収400万円でも金融機関の融資審査を通過できる現実です。都市銀行は難しくても、地方銀行や信用金庫は年収に対し返済比率を30〜35%以内に収める計画なら前向きに検討します。例えば、自己資金200万円と共に1,500万円の中古アパートを購入すると、年間返済額はおおむね90万円前後に収まり、返済比率は22%ほどに収まります。
住宅ローンと異なり、アパートローンでは物件自体が生む家賃収入も審査対象になる点が大きな強みです。つまり、給与だけではなく、将来のキャッシュフローを見込んだ総合的な返済能力で評価されます。さらに、2025年10月の国土交通省データによれば全国のアパート空室率は21.2%とわずかに改善傾向にあり、都市近郊の稼働率は80%以上を維持している地域が多いです。この背景が金融機関の融資姿勢を後押ししています。
もちろん頭金ゼロでは金利が高くなりがちなので、ボーナスから毎年50万円ずつ積み立て、数年かけて自己資金を準備する戦略が現実的です。結果として月々の返済を抑えられ、家計へのインパクトを最小限に留められるでしょう。
アパート経営が給与所得に与えるメリット
重要なのは、本業の給与と不動産所得が相乗効果を生む点です。家賃収入は給与と性質が異なり、経費計上によって課税所得を圧縮できるため、可処分所得が増える仕組みが働きます。減価償却という会計上の経費を使えば、実際には現金流出のない費用を計上でき、所得税・住民税を抑えつつ手元キャッシュを確保できます。
例えば、購入価格1,500万円の木造アパート（建物部分1,000万円）を法定耐用年数22年で取得した場合、年間約45万円を経費として計上可能です。家賃収入が年間180万円、運営経費が60万円、ローン返済が90万円でも、帳簿上は赤字になり所得税が軽減されます。一方で手元には30万円ほどのキャッシュが残るため、生活費や再投資に回す余裕が生まれます。
また、副業解禁の流れにより、会社が不動産投資を認めるケースが増加しています。就業規則に抵触しにくいのは、アパート経営が労働集約型ではなく、管理会社に運営を委託できるためです。そのため勤務時間を削らず収入を拡張でき、家計改善と資産形成を同時に進められます。
小規模でも安定収益を実現するキャッシュフロー戦略
ポイントは、いきなり大規模投資に走らず、手堅いキャッシュフローを積み重ねることです。家賃収入から返済と運営コストを差し引いた残りがキャッシュフローであり、将来の再投資原資になります。家賃8万円の部屋を4戸保有し、稼働率を85%と見積もると、年間収入は約326万円です。ここから経費率35%を差し引き、ローン返済90万円を支払っても、年間120万円前後が手元に残る試算になります。
キャッシュフローを守る最も確実な方法は、収入と支出の両面をコントロールすることです。入居率を維持するためには、オンライン内覧やスマートロック導入など入居者ニーズに合った設備投資を行い、競合物件との差別化を図ります。一方で支出面では、毎年の火災保険見直しや複数社での管理費比較によって固定費を抑えましょう。
加えて、家賃は需給バランスに応じて微調整する柔軟性が欠かせません。利回りだけに目を奪われず、空室期間を短縮する施策を優先することで、年間収入の安定度が高まります。結果として複利的にキャッシュを再投資でき、長期的にはポートフォリオを拡大する原動力となるのです。
2025年時点で利用できる税制優遇と融資制度
実は、2025年度でも法人化せず個人で活用できる制度がいくつか存在します。まず、不動産所得が900万円以下であれば所得税の累進課税率が33%以下に収まるため、年収400万円層でも税負担がコントロールしやすい状況です。また、長期譲渡所得の税率は20.315%で据え置かれており、5年以上保有して売却益を得れば総合課税より有利になります。
融資面では、2025年4月に開始した「地方創生賃貸住宅支援プログラム」が注目です。これは地方都市の空き家対策を目的とし、一定の耐震・省エネ基準を満たす中古アパート取得費用の一部を金利優遇する制度で、適用金利は通常より年0.3%低く設定されます。期限は2027年3月までですが、申し込み枠には余裕があるため、今からの検討でも間に合います。
さらに、固定資産税の住宅用地特例は2025年度も継続しています。200㎡以下の小規模住宅用地では課税標準が6分の1に軽減されるため、税額を抑えたまま土地を保有できます。これらの制度を組み合わせることで、実質利回りを1〜2ポイント引き上げることが可能です。
リスクを抑えるための物件選びと運営のコツ
基本的に、将来的な人口動態と賃貸需要を読む力がリスク管理の核心です。国立社会保障・人口問題研究所の推計では、地方圏でも県庁所在地と大学周辺は2035年まで人口が微増するエリアが点在します。つまり、局所的に需要が底堅い立地を狙えば、空室率21.2%という全国平均より高い稼働率を維持しやすいのです。
物件選びでは、築20年前後のRC造より築10年以内の木造・軽量鉄骨を選ぶと、修繕費が抑えられ利回りが安定します。表面利回りが1ポイント低くても、将来の大規模修繕を先送りできるため、実質キャッシュフローはむしろ向上するケースが多いです。購入前には必ず修繕履歴を確認し、屋上防水と配管更新が済んでいるかチェックしましょう。
運営面では、管理会社との役割分担が重要になります。入居者募集を早期に始める「空室予告型募集」や、24時間コールセンターを導入するなど、トラブル対応を外注しながらオーナーは財務管理に集中する形が理想です。これにより本業に支障を出さずに、物件の資産価値を守り続けられます。
まとめ
ここまで、年収400万円の会社員がアパート経営を始める具体的な道筋を解説しました。融資は返済比率を意識すれば現実的に通り、減価償却や各種優遇税制により手取りを増やせます。キャッシュフローを重視し、需要が見込める立地を選んで運営を外注すれば、本業の収入を失わずに資産を積み上げられます。まずは自己資金の計画と物件情報収集からスタートし、信頼できる金融機関と管理会社を味方につけて一歩を踏み出してみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年10月速報 – https://www.mlit.go.jp/
- 総務省統計局 家計調査 2025年版 – https://www.stat.go.jp/
- 国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口 2024(令和6)年推計 – https://www.ipss.go.jp/
- 財務省 税制改正の概要 2025年度版 – https://www.mof.go.jp/
- 日本政策金融公庫 融資制度一覧 2025年12月更新 – https://www.jfc.go.jp/
- 地方創生賃貸住宅支援プログラム 公式サイト – https://www.chisousei-go.jp/