年収が700万円前後になると、給与収入だけでは将来の資産形成に不安を覚える人が増えてきます。また、預貯金の利息がほぼ付かない状況では、お金を「働かせる」選択肢が必要です。そこで注目されるのが少額の自己資金でもレバレッジを利かせられるアパート経営です。本記事では、年収700万の会社員が無理なく始める方法、融資の組み方、物件選びのポイント、そして長く安定収益を得るコツまでを丁寧に解説します。読み終える頃には、自分にとって現実的なアクションプランを描けるようになるはずです。
年収700万世帯がアパート経営を検討すべき理由
まず押さえておきたいのは、年収700万という水準が金融機関からの評価において「安定した勤続収入」とされるボーダーラインになりやすい点です。この年収帯は住宅ローンに加え、賃貸用ローンでも優遇金利や最大1億円程度の融資枠を提案される可能性が高まります。つまり、労働収入を担保に投資資金を調達しやすいという強みがあります。
一方で、給与だけに頼り続けると税負担が増える悩みも抱えがちです。賃貸事業で発生する減価償却費や賃貸経費を適切に計上すれば、確定申告で所得全体の税金を抑える効果が期待できます。国税庁の「所得税の税率表」を見ると、課税所得が695万円を超えると税率が23％から33％に跳ね上がります。賃貸経営はこの境目の負担を和らげる選択肢にもなり得ます。
さらに、国土交通省住宅統計によれば2025年10月時点の全国アパート空室率は21.2％で、前年比0.3ポイント改善しています。都心中心部の空室率は15％前後まで下がっており、適切な立地ならば今も需要は堅調です。年収700万の投資家にとって、比較的低金利と需要のバランスが取れた好機が続いていると言えます。
総合すると、安定した年収に裏打ちされた融資力と節税効果、そして需要が残る市場環境が重なり、年収700万層がアパート経営を始めるメリットは大きいのです。
自己資金と融資戦略：年収を活かす具体的な方法
ポイントは、自己資金を過度に積み上げずに銀行融資でレバレッジを利かせるバランスです。多くの金融機関では、年収の10倍から15倍を上限に融資額を設定する傾向があり、年収700万なら最大1億円前後の枠が見込めます。しかし、返済比率を年収の35％以内に抑えると、安全圏でのキャッシュフローが保てます。
実は、自己資金として物件価格の20％程度を準備することで、金利優遇や長期固定金利を提示されるケースが増えます。例えば8,000万円のアパートを購入するなら1,600万円が目安になりますが、頭金を10％に抑えた場合と比べて金利が0.3％下がるだけで、30年間で約500万円の利息削減が可能です（年利2.0％→1.7％、元利均等返済の場合）。
また、日本銀行の統計では2025年9月時点のアパートローン平均金利は2.1％で、コロナ禍前より0.2ポイント低い水準です。変動金利でスタートし、金利上昇局面で固定へ借り換える「金利スイッチ戦略」をあらかじめシミュレーションしておくと、長期の金利リスクに備えられます。
最後に、融資審査では「返済原資」として物件の家賃収入が見られるため、家賃設定の根拠を示す資料を用意しておくことが重要です。近隣の成約事例や不動産会社の査定書を添付するだけで、融資条件が好転する事例は少なくありません。
失敗しない物件選びと立地の考え方
重要なのは、人口動態と賃貸需要が読みやすいエリアを選ぶことです。総務省の「住民基本台帳人口移動報告」によれば、2025年も20〜34歳の若年層は東京圏、名古屋圏、福岡市などに純流入しています。単身者の流入が続く地域でワンルーム中心のアパートを保有すれば、空室リスクを抑えやすくなります。
一方、都心部は物件価格が高く利回りが低下しがちです。そこで、都心へ30分以内で到達できる準近郊駅から徒歩10分以内のエリアに目を向けると、価格と賃料のバランスが取れた物件が見つかることがあります。例えば、都内主要駅から4駅離れた駅近アパートでは、購入利回り6％・空室率10％でも返済と経費を差し引いた年間手残りが50万円以上になるケースが珍しくありません。
建物構造にも注目してください。木造は減価償却期間が22年と短く、初期の節税効果は大きいですが、耐用年数の制限から融資期間が短くなる傾向があります。鉄骨造（耐用年数34年）やRC造（同47年）は融資期間が長く取れる分、月々の返済額を抑えやすく、長期安定経営に向きます。年収700万の投資家であれば、自己資金との兼ね合いで木造と鉄骨造の中間地点を検討するバランス感覚が求められます。
修繕履歴も見逃せない要素です。築15年以上の中古アパートでも、屋根と外壁が直近で改修済みなら突発的な出費リスクが軽減されます。購入前に過去10年の修繕履歴を確認し、将来の修繕計画を予算に組み込む姿勢が失敗回避につながります。
キャッシュフローと税務の基礎
まず押さえておきたいのは、表面利回りではなく実質利回りを見る習慣です。家賃収入から管理費や固定資産税を差し引いたネット収入を計算し、さらに空室率21.2％の全国平均より厳しめの25％で試算することで、安全域を確保できます。手元に残るキャッシュフローが黒字になって初めて投資として成立します。
税務面では青色申告を選択し、最大65万円の特別控除を受けることが基本となります。青色申告を行うためには複式簿記で帳簿を作成し、確定申告期限内に提出する必要がありますが、クラウド会計ソフトを利用すれば記帳のハードルは大きく下がります。減価償却費と設備の一括償却を組み合わせるだけで、手残りキャッシュを守りつつ翌年以降の黒字化を計画できます。
また、入居者が退去した際の原状回復費用や広告料も適切に経費化することで、課税所得を圧縮できます。これらの支出を年度内に振り分けるタイミング次第で、税負担を平準化できる点は覚えておきましょう。言い換えると、税務戦略はキャッシュフロー戦略と表裏一体なのです。
さらに、法人化を検討するタイミングも視野に入れてください。課税所得が年間500万円を超えそうな場合、2025年度の中小法人税率15％（所得800万円以下）を活用することで、所得税率33％と比べ大幅な税負担軽減が見込めます。ただし、法人設立には登記費用や社会保険加入義務が発生するため、損益分岐点を試算してから判断することが大切です。
長期安定経営のためのリスク管理術
最初に確認しておきたいのは、リスクは「避ける」より「コントロールする」発想が現実的だという点です。家賃滞納リスクには保証会社の加入を義務付け、突発的な修繕には5年ごとに家賃収入の10％を修繕積立として別口座に確保する仕組みを整えます。こうした仕組み化がオーナーの精神的負担を軽減してくれます。
一方で、経済情勢の変化は避けられません。日本銀行がインフレ目標を2％に据え置く現在、金利上昇が1％進むだけで返済額は約10％増える試算もあります。そこで、借入金の30％程度を早期繰上返済できる余裕資金を10年以内に蓄える計画を持つと、将来の金利上昇局面でも経営を安定させやすくなります。
保険の活用も忘れてはいけません。火災保険はもちろん、家賃保証付き地震保険を付帯させることで自然災害によるキャッシュフローの途絶を防げます。2025年度の保険料改定では築古木造の地震保険料が平均7％上昇しますが、RC造では横ばいの見通しです。建物構造と保険料の兼ね合いも長期経営の視点で検討しましょう。
最後に、情報の鮮度を保つ体制が欠かせません。入居者ニーズはネット無料設備やスマートロック導入など、数年で大きく変わります。定期的に管理会社と月次報告会を実施し、改善点を素早く反映する姿勢が空室率を下げ、トータルリターンを底上げします。
まとめ
本記事では「年収700万 アパート経営 おすすめ」というテーマの下、融資戦略、物件選定、キャッシュフロー管理、そしてリスクコントロールまでを網羅的に解説しました。要するに、安定した年収を背景に適切なレバレッジをかけ、需要が落ちにくいエリアで長期視点の運営を行うことが成功への近道です。読者の皆さんは、まず自己資金と信用力を棚卸しし、信頼できる金融機関と不動産会社に相談を始めてみてください。行動を起こした分だけ、将来の選択肢は確実に広がります。
参考文献・出典
- 国土交通省住宅統計調査 – https://www.mlit.go.jp
- 日本銀行 金融経済統計レビュー – https://www.boj.or.jp
- 国税庁 所得税の税率表（2025年度） – https://www.nta.go.jp
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 2025年版 – https://www.soumu.go.jp
- 損害保険料率算出機構 地震保険料率改定資料 2025年度 – https://www.giroj.or.jp