マンションの大規模修繕を控えて、想定外の追加費用にどう備えるか悩んでいませんか。国土交通省の令和5年度マンション総合調査によると、実際の積立額が計画に比べて不足しているマンションは全体の36.6%にのぼり、そのうち不足率が20%を超える深刻なケースも11.7%を占めています。予備費の考え方を正しく理解することは、こうした資金不足リスクを回避する第一歩となります。この記事では、予備費の意味や適正額の考え方から、不足時の資金確保策までをわかりやすく解説していきます。
そもそも「予備費」とは何を指すのか
予備費という言葉は、実はいくつかの意味で使われるため注意が必要です。まず長期修繕計画の中に項目として計上する「予備費」があり、これは想定外の劣化や物価上昇に備えて工事費に上乗せしておく金額を指します。次に修繕積立金会計の中に残しておくバッファとしての予備費、さらに日常の管理費会計における予備費もあります。この記事では主に、長期修繕計画上の予備費と、大規模修繕に備えて積立金に確保しておくバッファを中心に解説していきます。
国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、この予備費の必要性が明確に示されています。計画修繕工事は不確定要素が多く、施工時に予想外の劣化や施工条件の制約によって工事費が増加することがあるためです。同ガイドラインは、推定修繕工事項目として「予備費」を設定し、たとえば年度ごとに推定修繕工事費の累計額へ一定の割合を掛けた額を計上する方法を例示しています。つまり予備費は、思いつきで置くものではなく、計画の中に組み込んで管理すべき要素なのです。
ここで重要なのは、予備費を語る前に基礎となる積立自体が足りているかを確認することです。先述の令和5年度調査が示すように、そもそも計画に対して積立額が不足している管理組合が3割以上あります。予備費は基礎的な積立が確保できてはじめて意味を持つものだと理解しておきましょう。
予備費の適正額はどう考えればよいか
予備費の割合について、国の一次資料には「工事費の何％」という全国統一の数値基準はありません。実務では大規模修繕工事費の5〜10%程度を目安とする考え方が広く用いられていますが、この数字はあくまで慣例的な目安です。重要なのは、割合を機械的に当てはめるのではなく、自分のマンションの築年数や劣化状態、工事項目、そして物価上昇の見込みを踏まえて必要額を判断することです。
たとえば築年数が古く前回修繕から長期間が経過している建物では、外壁の内部や配管の劣化が想定以上に進んでいるケースが多く、予備費は厚めに見るべきでしょう。反対に築浅で定期的なメンテナンスが行われている場合は、比較的低い割合でも対応できる可能性があります。総工事費が8,000万円で予備費を7%とすれば560万円という計算になりますが、その根拠となる建物診断の結果を確認したうえで割合を決めることが欠かせません。
そもそも積立金の水準が適切かどうかも合わせて確認しておきたいところです。国土交通省のガイドラインでは、修繕積立金の適正水準を計画期間全体での平均額で見る方式を採用しています。期首残高や計画期間中に集める積立金、駐車場使用料などからの繰入額を合算し、総専有床面積と計画月数で割って求める仕組みです。この平均額の目安として、20階未満で延床5,000〜10,000㎡未満のマンションなら1㎡あたり月170〜320円（平均252円）、20階以上なら240〜410円（平均338円）といった水準が示されています。
ただし、この目安の範囲に収まっていないからといって、直ちに不適切だと判断されるわけではありません。国交省自身も、マンションごとの様々な要因によって必要な額は変動すると説明しています。機械式駐車場がある場合は、たとえば2段昇降式で1台あたり月6,450円といった加算額を上乗せする考え方が示されていますが、その修繕費を駐車場使用料でまかなう設計にしているなら加算は不要です。一方で、稼働率によって変動する駐車場使用料を過大に見込むのは避けるべきだとされています。
長期修繕計画と予備費は切り離せない
予備費の必要額を正しく算出するには、その前提となる長期修繕計画の設定が適切でなければなりません。国交省の基準では、長期修繕計画は計画期間が30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上であることが最低限必要とされています。この期間設定を外すと、必要な積立額そのものがずれてしまい、予備費の議論も土台から崩れてしまいます。
さらに計画は5年程度ごとに見直すのが基準です。工事費や劣化状況、物価が変わるため、予備費も固定値のまま放置せず、見直しのたびに再計算する必要があります。令和5年度調査では、5年ごとを目安に定期的に見直しているマンションは63.2%にとどまり、見直しを行っていないマンションも3.7%ありました。見直しを怠ると、いざ工事という段階で積立金不足に直面するリスクが高まります。
積立方式の選び方も予備費の安定性に関わります。国交省は、将来の負担増を前提とする段階増額積立方式や一時金徴収方式について、増額時に区分所有者間の合意形成ができず不足する事例があると指摘し、均等積立方式の方が望ましいと明示しています。令和5年度調査では均等積立方式が40.5%、段階増額積立方式が47.1%と後者がまだ多いのが実情です。仮に段階増額を採る場合でも、初期額を基準額の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とし、早期に引上げを終える考え方が示されています。
予備費が実際に必要になる場面
予備費の出番となる典型例が、大規模修繕工事で当初予算を超える追加が発生するケースです。外壁を調査してみると表面だけでなく内部のコンクリートまで劣化が進んでいた、あるいは配管の腐食が想定より深刻だったといった事態は決して珍しくありません。こうした場合、当初計画になかった補修を追加せざるを得なくなり、その費用を予備費から充当することになります。
自然災害による突発的な修繕も予備費が活きる場面です。台風による屋根の破損や集中豪雨での排水設備の故障など、緊急性の高い修繕が必要になったとき、手元に予備費があれば迅速に対応できます。保険でカバーされない部分や、保険金が支払われるまでの応急処置にも役立ちます。また建築資材の価格は経済情勢によって変動するため、物価上昇分を吸収する意味でも予備費は重要な役割を果たします。
予備費や積立金が不足しているときの対処法
予備費どころか基礎的な積立金が足りない場合でも、打つ手はいくつもあります。まず基本となるのは月々の積立額の増額ですが、前述のとおり将来の負担増を前提とした計画は合意形成でつまずきやすいため、できるだけ均等積立に近づける方向で見直すのが望ましいでしょう。積立金を増額する場合は、その額を総会で決議しておく必要があります。
不足額が大きい場合は、金融機関からの借入れも現実的な選択肢です。住宅金融支援機構の「マンションすまい・る融資」は、管理組合が申し込める全期間固定金利の商品で、借入時点で返済額が確定するため計画が立てやすいのが特徴です。耐震・浸水・省エネ工事の実施や、すまい・る債の積立、管理計画認定の取得といった条件で、それぞれ年0.2%の金利引下げが受けられます。日本銀行の公表資料によると、返済期間1〜10年の金利は変動するため、最新の金利情報は住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください。
この融資の返済期間は原則1〜10年ですが、耐震・浸水・省エネ・給排水管・サッシなどの一定工事では20年まで延長でき、さらに管理計画認定を取得していれば最長35年まで利用できます。注目したいのは、工事本体だけでなく、劣化診断や長期修繕計画の作成費用だけでも融資対象になる点です。予備費不足を防ぐための計画見直しにも活用できます。利用にあたっては、借入金額や返済期間、返済に修繕積立金を充当することなどを総会で決議しておく必要があります。
借入時には無担保で保証を受けられるマンション管理センターの債務保証も広く使われています。保証料は借入10万円あたり10年で一般管理組合2,551円程度で、一括前払いが原則です。同センターの試算例では、1戸あたり100万円を10年返済で借りた場合の毎月返済額は1戸あたり約8,800円程度とされています。民間でも北洋銀行や福岡銀行などが管理組合向けローンを用意していますが、金利を個別見積りとするケースが多いため、複数の金融機関に照会して比較することをおすすめします。
一時金を徴収する場合は、各区分所有者がJHFの個人向け融資を利用できます。自ら居住する区分所有者が対象で、総返済負担率は年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下が基準です。保証人は不要で、負担する一時金の10割または1,500万円のいずれか低い額まで借りられ、融資額500万円以下などでは抵当権の設定も不要になります。
補助金・税制・積立商品を賢く使う
予備費の根拠となる長期修繕計画の見直しには、自治体の補助金が使える場合があります。たとえば大阪市には、長期修繕計画の作成・見直しを専門家へ委託する費用に対し、補助率3分の1・上限30万円の助成があります。横浜市でも、長期修繕計画がない、または長年更新していないマンション向けに、劣化調査診断費と計画作成費を対象とした上限20万円・委託費の2分の1までの補助が用意されています。制度は自治体によって内容が大きく異なるため、まずは管轄の自治体窓口で確認してみましょう。
借入れを行う際には、東京都のように利子補給を行う自治体もあります。JHF融資の利用時に、機構の金利が実質1%低利になるよう最大20年間補給する制度で、対象額には戸当たり200万円といった上限があります。こうした支援を組み合わせれば、借入コストを大きく抑えられます。
税制面では、マンション長寿命化促進税制が注目されます。一定要件を満たす管理計画認定マンションなどが2023年4月1日から2027年3月31日までに長寿命化に資する大規模修繕を行い、完了後3か月以内に必要書類を提出すると、工事翌年度分の固定資産税が2分の1に減額されます。この要件には、2021年9月1日以降に長期修繕計画の平均積立額を認定基準未満から基準以上へ引き上げたことが含まれており、積立金の適正化を後押しする仕組みとなっています。
資金を積み立てる際の商品としては、JHFの「マンションすまい・る債」があります。2026年度募集の10年平均利率は通常債で2.000%、認定すまい・る債で2.100%とされています。安全性の高い積立先を確保しつつ、前述の融資金利引下げにもつながるため、計画的な資金づくりの選択肢として検討する価値があります。
予備費の管理と管理計画認定の関係
予備費を確保したら、会計上の管理も丁寧に行いましょう。管理計画認定を目指す場合、管理費と修繕積立金の区分経理がされていること、修繕積立金会計から他の会計へ流用していないこと、滞納に適切に対処していることが要件になります。予備費を安定的に確保する前提として、こうした会計の分離は欠かせません。
管理計画認定の財務基準では、長期修繕計画において将来の一時金徴収を予定していないこと、そして計画期間の最終年度に借入金残高がないことが求められます。つまり、予備費や積立金の不足を一時金や借入前提で埋める計画は、認定上不利になりやすいということです。あわせて、長期修繕計画が7年以内に作成または見直しされ、標準様式に準拠して総会で決議されていることも要件となります。予備費の管理は、こうした認定基準と一体で捉えることが重要です。
よくある質問（FAQ）
予備費は必ず設定しなければならないのでしょうか。
法律で義務付けられているわけではありませんが、国交省の長期修繕計画作成ガイドラインでも、想定外の工事や物価上昇に備えて予備費を設定する方法が例示されています。予期せぬ追加費用に備える意味で、計画に組み込んでおくことをおすすめします。
予備費は工事費の何％にすればよいですか。
国の一次資料に全国統一の数値基準はありません。実務では5〜10%程度を目安とする考え方が用いられますが、築年数や劣化状態、工事項目、物価の見込みによって必要額は変わります。建物診断の結果を踏まえて割合を判断することが大切です。
予備費が余った場合はどうなりますか。
工事完了後に残った予備費は、修繕積立金として管理を継続し、次回の工事や突発的な修繕に備えるのが一般的です。個別の取り扱いは管理規約や総会決議によって異なります。
資金が足りない場合、どこに相談すればよいですか。
各都道府県のマンション管理士会やマンション管理センターで相談を受け付けています。また自治体によっては長期修繕計画の作成費用への補助制度がありますので、最新情報は各公的機関の公式サイトで確認してください。
まとめ
修繕積立金の予備費は、想定外の劣化や物価上昇、災害に備えるための重要な備えです。国交省のガイドラインでも長期修繕計画に予備費を組み込む考え方が示されていますが、その前提として計画期間30年以上・大規模修繕2回以上という基準を満たし、5年ごとに見直すことが欠かせません。予備費の割合は5〜10%を目安としつつ、建物診断に基づいて判断することが大切です。
資金が不足している場合でも、積立金の増額、JHFや民間金融機関からの借入れ、一時金徴収、自治体の補助金や利子補給、長寿命化促進税制など、活用できる手段は数多くあります。これらを組み合わせ、管理計画認定の基準も意識しながら計画を整えることで、無理のない資金確保が可能になります。まずは理事会で現状の積立水準と長期修繕計画を確認し、必要に応じて専門家に相談することから始めましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf
- 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747006.pdf
- 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001749370.pdf
- 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」 – https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001750092.pdf
- 住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資（管理組合申込み）」 – https://www.jhf.go.jp/kanri/mansionreform_kanri/index.html
- 住宅金融支援機構「マンションすまい・る債」 – https://www.jhf.go.jp/kanri/smile/bosyu/index.html
- 東京都「東京都マンション改良工事助成制度」 – https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/kanri/02syuzen-josei/
- 大阪市「分譲マンション長期修繕計画作成費助成制度」 – https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000267019.html
- 横浜市「マンション長寿命化促進税制（固定資産税減額制度）」 – https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/koseki-zei-hoken/zeikin/y-shizei/koteishisan-toshikeikakuzei/koteishisan-toshikeikakuzei-shosai/kaoku-genmen/daikibosyu-zen.html
