不動産投資を始めようと考えたとき、多くの方が「利回り」という言葉に戸惑います。特に木造アパートへの投資を検討している初心者の方は、物件情報に記載された利回りの数字だけを見て判断してしまいがちです。しかし、実際に手元に残る収益を正確に把握するには「実質利回り」を理解することが不可欠です。この記事では、木造アパート投資における実質利回りの計算方法から、表面利回りとの違い、さらには木造物件特有の注意点まで、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。この知識があれば、物件選びで失敗するリスクを大幅に減らすことができるでしょう。
実質利回りと表面利回りの違いとは
不動産投資の利回りには大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。この違いを理解することが、木造アパート投資で成功するための第一歩となります。
表面利回りは「グロス利回り」とも呼ばれ、年間の家賃収入を物件価格で割った単純な数値です。例えば、3000万円の木造アパートで年間家賃収入が300万円なら、表面利回りは10%となります。物件情報サイトに掲載されている利回りは、ほとんどがこの表面利回りです。計算が簡単で物件同士の比較がしやすいというメリットがありますが、実際の運営コストが考慮されていないため、投資判断の材料としては不十分です。
一方、実質利回りは「ネット利回り」とも呼ばれ、年間の家賃収入から実際にかかる経費を差し引いた純収益を、物件価格と購入時の諸費用の合計で割って計算します。固定資産税、管理費、修繕費、保険料など、実際の運営で必要となるコストをすべて考慮するため、より現実的な収益性を把握できます。同じ物件でも、表面利回りと実質利回りでは2〜3%程度の差が生じることも珍しくありません。
木造アパート投資では、この実質利回りこそが真の収益性を示す指標です。表面利回りだけを見て投資判断をすると、想定外の出費で収支が悪化するリスクがあります。特に木造物件は修繕費用が比較的高くなる傾向があるため、実質利回りでの評価が極めて重要になります。
木造アパートの実質利回り計算方法を具体例で理解する
実質利回りの計算式は一見複雑に見えますが、順を追って理解すれば決して難しくありません。ここでは具体的な数字を使って、木造アパートの実質利回りを計算してみましょう。
基本的な計算式は「実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間経費)÷(物件価格+購入時諸費用)×100」となります。まず年間家賃収入を算出します。例えば、1戸あたり月額6万円の家賃で6戸の木造アパートなら、満室時の年間家賃収入は432万円です。ただし、現実には空室期間が発生するため、空室率を考慮する必要があります。一般的に木造アパートの空室率は10〜15%程度を見込むのが妥当です。
次に年間経費を計算します。木造アパートの主な経費には、固定資産税と都市計画税(物件価格の1〜1.5%程度)、管理委託費(家賃収入の5%程度)、修繕積立金(家賃収入の10〜15%程度)、火災保険料(年間5〜10万円程度)、その他の維持管理費などがあります。3000万円の木造アパートなら、年間経費は80〜120万円程度になることが多いでしょう。
購入時諸費用も忘れてはいけません。不動産取得税、登記費用、仲介手数料、融資手数料などを合わせると、物件価格の7〜10%程度が目安です。3000万円の物件なら210〜300万円程度の諸費用がかかります。これらを踏まえて計算すると、実質利回りは表面利回りよりも大幅に低くなることが分かります。
具体例として、物件価格3000万円、購入時諸費用240万円、満室時年間家賃収入432万円、空室率12%、年間経費100万円のケースを考えてみましょう。実際の年間家賃収入は432万円×(1-0.12)=380万円、純収益は380万円-100万円=280万円となります。実質利回りは280万円÷(3000万円+240万円)×100=8.6%です。表面利回りが14.4%だったのに対し、実質利回りは8.6%と約6%も低くなります。
木造物件特有の経費と実質利回りへの影響
木造アパートには、RC造やSRC造のマンションとは異なる特有の経費があります。これらを正確に把握することが、実質利回りを適切に計算する上で欠かせません。
最も大きな違いは修繕費用です。木造建築は耐用年数が22年と短く、経年劣化が比較的早く進みます。外壁塗装は10〜15年ごと、屋根の補修も15〜20年ごとに必要となり、1回あたり100〜300万円程度の費用がかかります。さらに、給排水設備の交換、シロアリ対策、床や壁の補修なども定期的に発生します。これらの修繕費用を年間で平均すると、家賃収入の10〜15%程度を見込んでおく必要があります。
木造物件は火災保険料も高めに設定されています。RC造に比べて火災リスクが高いと評価されるため、同じ規模の物件でも保険料は1.5〜2倍程度になることがあります。地震保険への加入も検討すべきですが、これも木造の場合は保険料が高くなります。年間で10〜20万円程度の保険料を想定しておくと安心です。
一方で、木造アパートには経費面でのメリットもあります。固定資産税評価額がRC造よりも低く設定されるため、固定資産税や都市計画税の負担が軽減されます。また、減価償却期間が短いため、税務上の減価償却費を多く計上でき、所得税や住民税の節税効果が高くなります。これは実質利回りには直接反映されませんが、手取り収益を増やす重要な要素です。
管理費用については、木造アパートは共用部分が少ないため、エレベーターや機械式駐車場のメンテナンス費用がかからないという利点があります。ただし、庭や駐車場の管理、ゴミ置き場の清掃など、戸建て住宅に近い管理が必要になる場合もあります。管理委託費は家賃収入の5%程度が相場ですが、自主管理を選択すれば経費を抑えることも可能です。
実質利回りを高めるための実践的な戦略
木造アパートの実質利回りを向上させるには、収入を増やすか経費を減らすか、あるいはその両方を実現する必要があります。ここでは具体的な戦略をご紹介します。
収入面での改善策として、まず空室率の低減が最も効果的です。木造アパートは家賃が比較的安価なため、入居者のニーズに合わせた設備投資が有効です。無料Wi-Fi、宅配ボックス、防犯カメラなどの設置は、初期投資が比較的少なく、入居率向上に直結します。また、ペット可物件にすることで、競合物件との差別化を図り、安定した入居率を維持できる可能性があります。
リフォームやリノベーションも検討すべき選択肢です。築古の木造アパートでも、内装を現代的にリニューアルすることで家賃を10〜20%程度引き上げられることがあります。特にキッチンや浴室などの水回りの改善は、入居者の満足度を大きく向上させます。ただし、投資額が家賃上昇分で回収できるか、慎重に計算する必要があります。
経費削減の面では、まず管理会社の見直しが効果的です。複数の管理会社から見積もりを取り、サービス内容と費用を比較検討しましょう。管理委託費を1%削減できれば、年間で数万円から十数万円の経費削減になります。また、一部の管理業務を自主管理に切り替えることで、さらなるコスト削減も可能です。
修繕費用の適正化も重要なポイントです。定期的なメンテナンスを行うことで、大規模修繕の頻度を減らし、長期的な修繕費用を抑えられます。例えば、外壁の小さなひび割れを早期に補修すれば、雨水の浸入を防ぎ、大規模な修繕を回避できます。また、修繕工事を複数の業者に見積もらせることで、適正価格での施工が可能になります。
保険料の見直しも見逃せません。複数の保険会社から見積もりを取り、補償内容と保険料のバランスを検討しましょう。不要な特約を外したり、免責金額を設定したりすることで、保険料を削減できる場合があります。ただし、必要な補償まで削ってしまわないよう注意が必要です。
木造アパート投資で注意すべき実質利回りの落とし穴
実質利回りを計算する際、見落としがちな費用や想定外の出費があります。これらを事前に把握しておくことで、より正確な投資判断が可能になります。
最も見落とされやすいのが、入居者の入れ替わり時に発生する原状回復費用です。退去時のクリーニング、壁紙の張り替え、畳の表替えなどで、1戸あたり10〜30万円程度かかることがあります。入居期間が短い物件ほど、この費用の発生頻度が高くなります。年間の入れ替わり率を考慮し、原状回復費用を経費に含めておく必要があります。
広告宣伝費も重要な経費です。新規入居者を募集する際、不動産仲介会社に支払う広告料は家賃の1〜2ヶ月分が相場です。空室率が高い地域では、さらに多くの広告費が必要になることもあります。これらの費用を年間経費として計上しないと、実質利回りが過大評価されてしまいます。
木造アパートでは、予期せぬ修繕が発生するリスクも高くなります。台風や大雨による屋根の損傷、シロアリ被害、給排水管の破裂など、緊急の修繕が必要になることがあります。保険でカバーされない部分も多く、数十万円から数百万円の出費が突然発生する可能性があります。このようなリスクに備えて、予備費を確保しておくことが賢明です。
融資を受けて物件を購入する場合、金利上昇リスクも考慮すべきです。変動金利で借り入れている場合、金利が1%上昇すると、月々の返済額が数万円増加することもあります。実質利回りの計算では、ローン返済額は含めませんが、キャッシュフローを考える上では金利変動の影響を無視できません。
税金面でも注意が必要です。不動産所得が増えると、所得税や住民税の負担が増加します。また、消費税の課税事業者になると、事務負担も増えます。税理士への報酬も経費として考慮する必要があります。これらの税務コストを含めた総合的な収支計画を立てることが重要です。
地域別・築年数別の木造アパート実質利回り相場
木造アパートの実質利回りは、立地や築年数によって大きく異なります。投資判断をする際は、自分が検討している物件が相場と比べて妥当かどうかを確認することが大切です。
2026年2月時点のデータによると、東京23区の木造アパートの平均表面利回りは約5.1%です。実質利回りに換算すると、経費率を考慮して3.5〜4.0%程度になります。都心部ほど物件価格が高く利回りは低めですが、空室リスクが低く安定した収益が期待できます。一方、23区外の多摩地域では表面利回り6〜7%、実質利回り4.5〜5.5%程度が相場となっています。
地方都市では、より高い利回りが期待できます。政令指定都市の中心部で表面利回り7〜9%、実質利回り5〜7%程度、地方の中核都市では表面利回り9〜12%、実質利回り6〜9%程度が一般的です。ただし、人口減少が進む地域では、高利回りでも空室リスクが高く、長期的な資産価値の下落も懸念されます。
築年数による違いも顕著です。築10年以内の比較的新しい木造アパートは、修繕費用が少なく実質利回りが高めになります。表面利回りと実質利回りの差は1.5〜2.5%程度です。築10〜20年の物件は、修繕費用が増え始めるため、差が2.5〜3.5%程度に広がります。築20年以上の物件では、大規模修繕の必要性が高まり、差が3.5〜5.0%以上になることもあります。
立地条件も実質利回りに大きく影響します。駅から徒歩10分以内の好立地物件は、空室率が低く抑えられるため、実質利回りが安定します。一方、駅から遠い物件や車が必要な立地では、表面利回りは高くても空室率が高くなりがちで、実質利回りが想定より低くなるリスクがあります。
物件の規模による違いも考慮すべきです。6戸以下の小規模アパートは、1戸の空室が収益に与える影響が大きく、実質利回りが不安定になりやすい傾向があります。10戸以上の中規模アパートは、空室リスクが分散され、より安定した実質利回りが期待できます。ただし、物件価格が高くなるため、初期投資額も大きくなります。
まとめ
木造アパート投資で成功するには、表面利回りだけでなく実質利回りを正確に把握することが不可欠です。実質利回りは、年間家賃収入から固定資産税、管理費、修繕費、保険料などの実際の経費を差し引いた純収益を、物件価格と購入時諸費用の合計で割って計算します。表面利回りと実質利回りの差は2〜5%程度になることが多く、この差を理解せずに投資判断をすると、想定外の収支悪化に直面するリスクがあります。
木造物件特有の経費として、修繕費用の高さと火災保険料の負担を考慮する必要があります。一方で、固定資産税の低さや減価償却による節税効果というメリットもあります。実質利回りを高めるには、空室率の低減、適切なリフォーム、管理費用の見直し、修繕費用の適正化などの戦略が有効です。また、原状回復費用、広告宣伝費、予期せぬ修繕費用など、見落としがちな経費も忘れずに計上しましょう。
地域や築年数によって実質利回りの相場は大きく異なります。都心部では3.5〜4.0%、地方都市では6〜9%程度が目安です。自分が検討している物件が相場と比べて妥当かどうかを確認し、長期的な視点で収支計画を立てることが重要です。実質利回りを正しく理解し、慎重に物件を選ぶことで、木造アパート投資で安定した収益を得ることができるでしょう。まずは気になる物件の実質利回りを計算してみることから始めてみてください。
参考文献・出典
- 日本不動産研究所 – https://www.reinet.or.jp/
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ – https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
- 公益財団法人 東日本不動産流通機構 – https://www.reins.or.jp/
- 一般財団法人 日本不動産研究所 不動産投資家調査 – https://www.reinet.or.jp/research/
- 総務省統計局 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
- 国税庁 タックスアンサー（不動産所得） – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
- 一般社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会 – https://www.zenchin.com/
