不動産投資を始めようとしたとき、業者から「オーバーローンで物件を購入できます」と提案されたことはありませんか。自己資金がほとんどなくても投資を始められると聞くと魅力的に感じるかもしれません。しかし、オーバーローンには大きなリスクが潜んでいることをご存知でしょうか。この記事では、オーバーローン提案を受けたときに知っておくべきリスクと判断基準、そして安全な不動産投資の始め方について詳しく解説します。初心者の方でも理解できるよう、基礎から丁寧に説明していきますので、ぜひ最後までお読みください。
オーバーローンとは何か？基本的な仕組みを理解する
オーバーローンとは、物件価格を超える金額の融資を受けることを指します。通常、不動産投資では物件価格の70〜90%程度の融資を受け、残りを自己資金で賄うのが一般的です。しかし、オーバーローンでは物件価格の100%を超える融資を受けることで、諸費用まで含めて借入金で賄うことができます。
具体的な例を見てみましょう。3000万円の投資用マンションを購入する場合、通常は物件価格の80%にあたる2400万円を融資で、残りの600万円を自己資金で用意します。さらに登記費用や仲介手数料などの諸費用として約200万円が必要になるため、合計800万円の自己資金が必要です。
一方、オーバーローンの場合は物件価格3000万円に諸費用200万円を加えた3200万円全額を融資で賄います。つまり、自己資金をほとんど使わずに不動産投資を始められるという仕組みです。この点だけを見ると非常に魅力的に感じられるかもしれません。
しかし、ここで重要なのは「なぜ物件価格を超える融資が可能なのか」という点です。実は多くの場合、物件の売買価格を実際の市場価値よりも高く設定することで、オーバーローンを実現しています。つまり、2800万円の価値しかない物件を3000万円で売買契約し、その上で諸費用分も上乗せして融資を受けるという構造になっているのです。
オーバーローンの3つの重大なリスク
オーバーローンには見過ごせない重大なリスクが存在します。まず最も深刻なのは、購入時点で既に債務超過の状態になっているという点です。物件の実際の価値よりも高い金額で購入し、さらに諸費用分まで借り入れているため、購入直後から「借金が資産価値を上回る」状態に陥ります。
国土交通省の不動産価格指数によると、中古マンションの価格は購入後5年間で平均10〜15%程度下落する傾向があります。オーバーローンで購入した場合、この価格下落によってさらに債務超過が深刻化します。例えば、実質2800万円の価値の物件を3200万円のローンで購入した場合、購入時点で既に400万円の債務超過です。5年後に物件価格が15%下落すると、物件価値は2380万円になる一方、ローン残債は約2900万円残っているため、債務超過額は520万円にまで拡大します。
次に深刻なのは、売却時に大きな損失が確定するリスクです。何らかの理由で物件を手放さなければならなくなった場合、売却価格でローンを完済できません。先ほどの例で言えば、5年後に売却しても2380万円にしかならず、ローン残債2900万円との差額520万円を自己資金で補填する必要があります。この資金を用意できなければ、物件を売却することすらできない状況に陥ります。
さらに、金融機関からの信用を失うリスクも見逃せません。オーバーローンは多くの金融機関で融資規定違反とされており、発覚した場合は一括返済を求められる可能性があります。全国銀行協会の調査によると、2026年2月現在、大手銀行の約85%がオーバーローンを明確に禁止しています。また、一度このような問題が発覚すると、今後の融資審査にも悪影響を及ぼし、将来的な不動産投資の拡大が困難になります。
なぜ業者はオーバーローンを勧めるのか
不動産業者がオーバーローンを勧める背景には、明確な経済的動機があります。実は、業者にとってオーバーローンは非常に都合の良い販売手法なのです。その理由を理解することで、提案の真意を見抜くことができます。
最大の理由は、顧客の購入ハードルを下げることで成約率を高められる点です。通常の不動産投資では数百万円の自己資金が必要になるため、多くの人が購入を躊躇します。しかし「自己資金ゼロで始められます」と提案すれば、これまで諦めていた層にも物件を販売できるようになります。業者にとっては販売機会が大幅に増えることを意味します。
また、物件価格を相場より高く設定できるため、業者の利益も増加します。通常であれば2800万円でしか売れない物件を3000万円で販売できれば、その差額200万円が業者の追加利益になります。さらに諸費用分も上乗せできるため、実質的な販売価格を大きく引き上げることが可能です。
一部の悪質な業者の場合、顧客が将来的に困難な状況に陥ることを承知の上で販売しているケースもあります。金融庁の調査では、2025年度に不動産投資関連の相談件数が前年比30%増加しており、その多くがオーバーローンに関連した問題でした。業者は物件を販売した時点で利益を確定できるため、購入者が将来どうなるかは関心の外なのです。
オーバーローン提案を受けたときの判断基準
オーバーローンの提案を受けたとき、冷静に判断するための具体的な基準を持つことが重要です。まず確認すべきは、提案されている物件価格が適正かどうかという点です。周辺の類似物件の成約価格を不動産情報サイトで調べ、提案価格と比較してください。
国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や不動産流通機構の「レインズマーケットインformation」を活用すれば、実際の取引価格を確認できます。提案価格が周辺相場より10%以上高い場合は、オーバーローンを前提とした価格設定の可能性が高いと考えられます。このような場合は、たとえ自己資金が少なくて済むとしても、購入を見送るべきです。
次に重要なのは、収支シミュレーションの現実性です。業者が提示する収支計画では、満室想定や低い空室率で計算されていることが多くあります。しかし、実際には空室期間や修繕費用、管理費の値上がりなど、様々な追加コストが発生します。総務省の住宅・土地統計調査によると、賃貸住宅の平均空室率は全国で約13%、都市部でも8〜10%程度です。
収支計画を検証する際は、空室率を15〜20%、修繕費を家賃収入の5〜10%で見積もり直してください。さらに金利が2%上昇した場合のシミュレーションも行い、それでも収支がプラスになるか確認することが大切です。2026年2月現在、変動金利は1.5〜2.0%程度ですが、過去には4%を超えた時期もあります。金利上昇リスクを考慮しない計画は非常に危険です。
また、業者の説明姿勢も重要な判断材料になります。リスクについて十分な説明がない、質問に対して曖昧な回答しかしない、契約を急がせるといった対応が見られる場合は要注意です。信頼できる業者であれば、オーバーローンのリスクについても正直に説明し、顧客が納得した上で判断できるよう時間を与えてくれます。
安全な不動産投資を始めるための正しいアプローチ
不動産投資を成功させるためには、オーバーローンに頼らない健全な資金計画が不可欠です。理想的には、物件価格の20〜30%を自己資金として用意することをお勧めします。これにより月々の返済負担が軽減され、空室や修繕などの予期せぬ出費にも対応しやすくなります。
自己資金が不足している場合は、まず資金を貯めることから始めましょう。焦って不利な条件で投資を始めるよりも、十分な準備をしてから始める方が長期的には成功確率が高まります。一般的に、年収の30〜40%を貯蓄に回せば、3〜5年で投資用物件の頭金を準備できます。
物件選びでは、価格の適正性を最優先に考えてください。相場より安い物件を見つけることができれば、通常の融資でも十分に収益性の高い投資が可能です。不動産流通機構の調査によると、市場に出回る物件の約15%は相場より10%以上安く取引されています。こうした物件を見つけるには、複数の不動産会社と関係を築き、情報収集を継続することが重要です。
融資を受ける際は、複数の金融機関を比較検討しましょう。地方銀行や信用金庫の中には、不動産投資に積極的で条件の良い融資を提供している機関もあります。金利が0.5%違うだけでも、30年間の総返済額は数百万円の差が生じます。また、変動金利と固定金利のメリット・デメリットを理解し、自分のリスク許容度に合った選択をすることも大切です。
既にオーバーローンで購入してしまった場合の対処法
もし既にオーバーローンで物件を購入してしまった場合でも、適切な対処によって状況を改善できる可能性があります。まず現状を正確に把握することから始めましょう。物件の現在の市場価値を不動産会社に査定してもらい、ローン残債との差額を確認してください。
債務超過の状況が深刻でない場合は、繰り上げ返済によって状況を改善できます。ボーナスや臨時収入があれば、積極的に繰り上げ返済に充てることで、ローン残債を減らし債務超過を解消していきます。日本住宅金融支援機構の調査では、計画的な繰り上げ返済により、当初の返済期間を5〜10年短縮できたケースが多く報告されています。
家賃収入を最大化する工夫も重要です。リフォームやリノベーションによって物件の魅力を高め、家賃を上げられる可能性があります。また、管理会社を見直すことで空室期間を短縮できることもあります。国土交通省の調査によると、管理会社の変更により空室率が平均5〜8%改善したという報告があります。
どうしても返済が困難になった場合は、早めに専門家に相談することが大切です。弁護士や不動産コンサルタントに相談すれば、任意売却や債務整理など、状況に応じた解決策を提案してもらえます。問題を放置すると選択肢が狭まるため、早期の相談が重要です。
まとめ
オーバーローンは一見魅力的に見えますが、購入時点で債務超過に陥る、売却時に大きな損失が確定する、金融機関からの信用を失うといった重大なリスクを伴います。業者がオーバーローンを勧める背景には、販売機会の拡大や利益の増加といった動機があり、必ずしも購入者の利益を優先しているわけではありません。
オーバーローンの提案を受けたときは、物件価格の適正性、収支シミュレーションの現実性、業者の説明姿勢を冷静に判断してください。安全な不動産投資を始めるには、物件価格の20〜30%の自己資金を用意し、相場より安い物件を見つけ、複数の金融機関を比較検討することが重要です。
不動産投資は長期的な資産形成の手段として有効ですが、焦って不利な条件で始める必要はありません。十分な準備と正しい知識を持って、健全な投資を始めることが成功への近道です。もしオーバーローンの提案を受けたら、この記事で解説した判断基準を参考に、慎重に検討してください。あなたの不動産投資が成功することを心から願っています。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
- 全国銀行協会 融資統計データ – https://www.zenginkyo.or.jp/stats/
- 金融庁 金融サービス利用者相談室 相談統計 – https://www.fsa.go.jp/receipt/soudansitu/index.html
- 総務省統計局 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
- 国土交通省 不動産取引価格情報検索 – https://www.land.mlit.go.jp/webland/
- 不動産流通機構 レインズマーケットインformation – https://www.reins.or.jp/
- 日本住宅金融支援機構 住宅ローン利用者調査 – https://www.jhf.go.jp/
