民泊投資に関心を持ちながら、「どこで融資を受ければよいのか」「金利はどのくらいかかるのか」と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。実は、民泊向けの融資は通常の不動産投資ローンとは扱いが大きく異なり、対応する金融機関がかなり限られています。そのため、事前に選択肢を正確に把握しておかないと、物件を見つけても資金調達でつまずきかねません。
この記事では、民泊専用ローンの金利や条件、日本政策金融公庫の活用法、さらに代替手段としてのアパートローンや不動産担保ローンまでを、公的情報や各社の公式資料をもとに整理します。制度上の注意点も踏まえながら、初心者が失敗しない資金計画の立て方を解説します。
民泊ローンが通常の不動産投資ローンと違う理由
まず押さえておきたいのは、民泊向けの融資が一般的な不動産投資ローンとは根本的に異なる扱いを受けるという点です。多くの金融機関では、民泊物件への融資を明示的に「不可」としており、賃貸物件用のローンをそのまま民泊に転用することはできません。
この背景には、民泊特有の収益構造があります。民泊の収益は季節や観光需要に大きく左右されるため、金融機関にとっては安定性が読みにくい事業だと見られやすいのです。加えて、住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）に基づく住宅宿泊事業では、人を宿泊させる日数が「一年間で百八十日を超えないもの」と法律上定義されています（住宅宿泊事業法・e-Gov法令検索）。つまり、年間の営業日数に上限がある以上、フル稼働を前提とした収支計画は立てられません。この180日ルールを前提に返済計画を組むことが、審査を通過するうえでも欠かせない視点となります。
また、住宅ローン系の商品を民泊に使うのは避けるべきです。住宅金融支援機構は、フラット35を投資用物件の取得資金には利用できないと明記しています（住宅金融支援機構公式サイト）。民泊専用の投資用物件を住宅ローンで賄うことは制度上認められないため、最初から民泊に対応した事業性の融資を探すことが資金調達の第一歩となります。
お持ちの一棟・収益物件は、いまいくらか 一棟の簡易査定へ
数少ない民泊専用ローンの金利と条件
公開情報で確認できる「民泊専用ローン」として代表的なのが、L&Fアセットファイナンスの民泊事業ローンです。この商品は、民泊利用を目的とした不動産の取得資金だけでなく、所有物件を民泊利用するために改築するリフォーム資金など、民泊事業に必要な資金に幅広く対応している点が特徴です。
金利や融資枠も比較的わかりやすく示されています。同社の公式情報によると、変動金利型で3%台〜4%台の金利が設定されており、融資額300万円〜10億円、返済期間は1年超〜35年以内という条件が用意されています。ただし、融資事務手数料として融資金額の1.65%がかかり、繰上げ返済をする場合は返済元金の2.00%が解約違約金として発生します。担保についても、原則として対象の土地建物に第一順位の抵当権が設定される仕組みです。金利の数字だけでなく、こうした手数料や担保条件まで含めて実質的な負担を見積もることが大切です。
民泊専用をうたう商品は数が限られるため、実際にはこうした専用ローンを軸にしつつ、後述する創業融資やアパートローン、不動産担保ローンといった代替手段と比較して検討するのが現実的な進め方となります。
日本政策金融公庫を活用する方法と注意点
民泊専用ローンの選択肢が少ない中で、有力な代替手段となるのが日本政策金融公庫（JFC）の融資制度です。ただし、制度によって民泊への対応可否がはっきり分かれるため、正確な理解が欠かせません。
最も注意すべきは、生活衛生貸付の対象範囲です。日本政策金融公庫の一般貸付（生活衛生貸付）は、旅館業法に基づく営業許可を受けた簡易宿所は対象となりますが、住宅宿泊事業法に基づく民泊、および特区民泊については対象外と明記されています（日本政策金融公庫公式サイト）。旅館業向けの設備資金であれば融資限度額4億円、返済期間13年以内といった枠が用意されていますが、これはあくまで旅館業の許可を取得した施設が前提です。民泊新法の届出だけで運営する施設は、この制度を利用できません。
では、民泊新法ベースで開業する場合はどうすればよいのでしょうか。この場合の代替候補となるのが「新規開業・スタートアップ支援資金」です。新たに事業を始める方、または事業開始後おおむね7年以内の方が対象で、融資限度額は7,200万円、設備資金の返済期間は20年以内（うち据置期間5年以内）となっています（日本政策金融公庫公式サイト）。創業段階から民泊を始める方にとっては、有力な選択肢といえます。
金利水準も確認しておきましょう。日本政策金融公庫の国民生活事業において、税務申告を2期終えている方の無担保金利は、日本政策金融公庫の公式金利表によると基準利率2.60〜4.30%、特別利率A 2.20〜3.90%です。担保を提供する場合は、基準利率2.60〜4.90%、特別利率A 2.20〜4.50%と、無担保よりも低めに設定されています（日本政策金融公庫公式サイト）。担保の有無で金利が大きく変わるため、資金計画の段階で担保余力も含めて検討しておくとよいでしょう。
代替手段としてのアパートローン
民泊専用ローンや創業融資が条件に合わない場合、アパートローンを検討することも一つの方法です。ただし、アパートローンを民泊用途に使えるかどうかは金融機関ごとに判断が異なり、公式に明示されていないケースも多いため、必ず事前確認が必要になります。金利水準や条件の相場観をつかむために、いくつかの商品を見ておきましょう。
日本生命のニッセイアパートローンは、金利や条件を比較的明確に公表しています。同社の2026年8月基本金利によると、固定金利型は10年以内5.89%、11〜15年6.59%、最長の36〜40年で7.22%となっており、変動金利型は長期貸付基準金利連動型3.35%、短期貸付基準金利連動型3.325%です。資金使途はアパート建築資金と他社アパートローンの借換資金で、借入金額は原則2億円以内、借入期間は原則30年以内とされています。利用できるのは土地を持つ18歳以上の方で、団体信用生命保険は原則不要という点が特徴です（日本生命保険相互会社公式サイト）。
地方銀行や信用金庫では、金利を非公開としている商品も少なくありません。たとえば静岡銀行のアパートローン（保証人扱）は、賃貸用不動産の新築・購入・増改築資金などを対象に融資金額1億円以内、融資期間35年以内という枠を持ちますが、金利については「窓口でお問い合わせください」とされ、Web上では明示されていません。取扱手数料は融資金額の2.2%、担保事務取扱手数料は88,000円と、諸費用は公開されています（静岡銀行公式サイト・2026年5月1日現在）。このように、実勢金利は支店や属性、物件によって変わるため、公表金利がない場合は個別に相談するしかありません。
地域限定の商品もあります。北洋銀行の「ほくよう賃貸不動産購入ローン」は、給与所得者が4戸以下の賃貸不動産を購入する際の商品で、居住地・勤務地・物件所在地がすべて北海道内であることが条件です。前年度税込年収500万円以上、融資額200万円以上5,000万円以内、融資期間2年以上25年以内といった条件が設けられています。金利面では、2026年8月10日時点の店頭基準金利で変動3.575%、固定3年4.450%などが示されており、時期によってはキャンペーン金利が適用される場合もあります（北洋銀行公式サイト）。地域や属性の条件が細かく決まっている商品は、まず自分が対象になるかを確認することが先決です。
不動産担保ローンという選択肢
属性面のハードルが高い方や、担保余力を活かしたい方にとっては、事業者向けの不動産担保ローンも検討の余地があります。全国対応で法人・個人事業主を幅広く受け入れる商品が多く、担保順位を問わないケースもある点が特徴です。
たとえばセゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンは、法人・個人事業主を対象に融資金額500万円〜5億円、返済期間5年〜25年という枠を持ちます。金利は2026年5月時点で変動3.4%〜5.2%、固定4.50%〜9.90%とされ、事務手数料は融資額の1.65%以内、調査料は0.55%以内で、担保権の順位は問わないと公表されています（セゾンファンデックス公式サイト）。同様に、AGビジネスサポートの不動産担保ビジネスローンも、法人または個人事業主向けに100万円〜5億円、契約利率2.99%〜11.80%、抵当順位不問という条件を示しています（AGビジネスサポート公式サイト）。
不動産担保ローンは金利の幅が広く、上限に近い水準になると銀行系の融資よりかなり割高になります。あくまで銀行や公庫の融資が難しい場合の選択肢として、実質的な負担を慎重に見極めたうえで検討することをおすすめします。
民泊ローンを選ぶときの重要なポイント
金利の数字だけを見て融資先を決めるのは危険です。民泊ローンを比較する際は、金利以外の要素も総合的に判断する必要があります。
まず確認すべきは諸費用の合計です。L&Fアセットファイナンスの民泊事業ローンでは融資金額の1.65%が事務手数料となり、融資額が大きくなるほど手数料も増えます。静岡銀行のアパートローンのように融資金額の2.2%が取扱手数料になる商品もあり、表面上の金利が低くても諸費用を含めた実質コストで比較しないと判断を誤ります。加えて、繰上返済時の違約金や保証料の有無も、総支払額に影響する要素です。
次に、変動金利と固定金利の選択も慎重に行いたいところです。変動金利は現時点の金利が低い傾向にありますが、将来の金利上昇リスクを負います。一方で固定金利は返済額が確定するため計画を立てやすい反面、足元では変動金利より高めに設定されているのが一般的です。民泊の収益は繁忙期と閑散期の差が大きくなりやすいため、閑散期でも返済が続けられるかを想定した収支シミュレーションを作り、そのうえで金利タイプを選ぶことが大切です。
さらに見落としがちなのが税務面の論点です。国税庁は、住宅宿泊事業法に規定する民泊も旅館業法上の旅館業に該当するとし、住宅の貸付けにあたる非課税の対象にはならないと整理しています（国税庁公式サイト）。つまり、通常の賃貸経営とは消費税の扱いが異なる可能性があるということです。売上計画を立てる段階で、こうした税務上の違いも念頭に置いておく必要があります。
まとめ
民泊ローンは通常の不動産投資ローンと異なり、対応できる金融機関が限られています。公開情報で確認できる民泊専用ローンとしてはL&Fアセットファイナンスの民泊事業ローンが代表的で、旅館業の許可を取得して開業する場合は日本政策金融公庫の生活衛生貸付、民泊新法ベースで創業する場合は新規開業・スタートアップ支援資金が候補となります。さらに、条件が合えばアパートローンや不動産担保ローンも代替手段になり得ます。
選ぶ際は、金利だけでなく諸費用・返済期間・金利タイプ・属性条件を総合的に比較することが最適な融資先を見つける近道です。また、営業日数の上限や消費税の扱いなど、民泊特有の制度も事業計画に反映させておく必要があります。なお、金利や条件は改定される場合があり、地域ごとの営業規制や追加要件は個別事情によって異なります。最新情報は各金融機関の公式サイトや自治体の公的機関でご確認のうえ、複数の窓口に相談しながら、無理のない資金計画で民泊投資の一歩を踏み出してください。
参考文献・出典
- 日本政策金融公庫 一般貸付（生活衛生貸付） – https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/32_ippankashitsuke_m.html
- 日本政策金融公庫 新規開業・スタートアップ支援資金 – https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/01_sinkikaigyou_m.html
- 日本政策金融公庫 金利情報 – https://www.jfc.go.jp/n/rate/index.html
- L&Fアセットファイナンス 民泊事業ローン – https://www.lfaf.jp/realestateloan/minpaku.html
- 日本生命保険相互会社 ニッセイアパートローン 金利情報 – https://www.nissay.co.jp/kojin/shohin/loan/apart/kinri.html
- 静岡銀行 アパートローン（保証人扱）商品概要説明書 – https://www.shizuokabank.co.jp/
- 北洋銀行 アパートローン – https://www.hokuyobank.co.jp/person/loan/house/j_fudousanloan.html
- 北洋銀行 預金・ローン金利一覧 – https://www.hokuyobank.co.jp/rates/
- セゾンファンデックス 不動産担保ローン – https://www.fundex.co.jp/business/product/f/lp4.html
- AGビジネスサポート 不動産担保ビジネスローン – https://www.aiful-bf.co.jp/products/mortgage_loan/business.html
- 住宅金融支援機構 ご契約をされたみなさまへ – https://www.jhf.go.jp/hensai/oshirase.html
- 住宅宿泊事業法 e-Gov法令検索 – https://laws.e-gov.go.jp/law/429AC0000000065
- 民泊制度ポータルサイト「minpaku」対象となる住宅 – https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/target.html
- 厚生労働省 民泊サービスと旅館業法に関するQ&A – https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000111008.html
- 国税庁 No.6226 住宅の貸付け – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6226.htm
