法人として不動産投資を始めるとき、「どの金融機関がどんな物件に融資してくれるのか」「金利はどの程度なのか」と悩む方は多いのではないでしょうか。特に、築古物件や属性の難しいケースでは、一般的な銀行では融資が通りにくく、対応してくれる金融機関を探すこと自体が難しいのが実情です。そこで近年注目されているのが、L&Fアセットファイナンスに代表される不動産担保融資専門の会社です。この記事では、同社の金利や融資条件を最新情報にもとづいて整理しつつ、他の主要金融機関との違いや選び方のポイントをわかりやすく解説します。
L&Fアセットファイナンスとはどんな会社か
まず押さえておきたいのは、L&Fアセットファイナンスがどのような立ち位置の金融会社なのか、という点です。同社は、個人向け住宅ローンや賃貸用不動産ローン、不動産担保ローンなどを扱う不動産担保融資専門の会社として知られています。前身は三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス株式会社で、コンコルディア・フィナンシャルグループの開示によると、2025年4月1日に現在の商号へ変更され、同日付で同グループの85.0%子会社になりました。
同社の大きな特徴は、銀行が必ずしも十分に対応しきれていない領域をカバーしている点にあります。コンコルディアFGの開示でも、外国人や高齢者といった属性、築古物件などの物件特性、相続関連の資金使途など、多様な金融ニーズに対応していると位置づけられています。実際に公式サイトでも、個人事業主や法人代表者、永住権のない外国籍の方、勤続年数の短い方、申告所得の少ない方、ご年配の方まで、一般的な銀行よりも間口を広く設けていることが訴求されています。
物件面でも柔軟性が高いのが強みです。公式サイトの案内では、建ぺい率や容積率、接道条件を満たさない既存不適格物件や、築年数の経過した1棟アパート・マンション、さらには親族間売買による再生・相続案件までも融資対象に含めています。実務系の専門メディアの整理でも、容積率オーバーや建蔽率オーバー、再建不可、借地、民泊可といった、いわゆる「難物件」に比較的強いとされています。こうした特性から、通常の銀行融資では難しい案件の受け皿として利用されるケースが少なくありません。
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L&Fアセットファイナンスの金利と融資条件
気になる金利について、まず公式のアパートローンの条件を確認しましょう。L&Fアセットファイナンスの公式情報によると、2026年4月1日現在の金利は、団体信用生命保険なしの場合で変動金利型の年3.55%〜4.55%、団信ありの場合で年3.95%〜4.95%となっています。返済期間は6年以上40年以内、融資額は3億円以内という設計で、長期の借り入れにも対応できる点が特徴です。
諸費用についても押さえておく必要があります。公式のアパートローンでは、ローン手数料が融資金額の1.65%（最低11万円）、繰上返済時の解約金が繰り上げ返済する元金の2.00%（最低2万円）と定められています。担保については、原則として融資対象となる土地建物に第一順位の抵当権を設定し、自宅など担保余力のある不動産に共同担保を求める場合があるとされています。この共同担保の仕組みは、フルローンを実現するうえでの重要な条件にもなっています。
法人での利用について、実務系の専門メディアの整理では、L&Fアセットファイナンスの不動産投資ローンは個人・法人ともに利用可能で、法人の場合は代表者が連帯債務者となる形が一般的とされています。また、金利改定資料には法人向けアパートローンの記載があり、改定後の変動金利は複数の金利帯が設定されていたとされています。ただし、現行の法人向け専用商品の公式ページや最新金利については公開情報での確認が難しいため、実際の条件は個別相談で確かめることをおすすめします。
融資割合（LTV、物件価格に対する融資額の割合）や物件の評価方法についても触れておきましょう。実務系メディアの整理によれば、基本的なLTVは70%で、共同担保を差し入れることでフルローンも可能とされています。物件評価は「積算評価または収益還元評価の低い方」を採用するとされており、堅めの査定になりやすい点は理解しておくとよいでしょう。担保物件の所在地は全国が対象で、審査は対面を原則とし、現地調査への立ち会いなどが求められる点も特徴です。
提携銀行のL&F保証付きローンという選択肢
L&Fアセットファイナンスは、自社商品だけでなく、提携銀行のローンの保証会社としても機能しています。この場合、実際の融資は銀行が行い、審査や保証をL&Fが担う形になります。銀行の看板で借りられる安心感と、L&Fの柔軟な審査ノウハウを組み合わせた仕組みといえます。
たとえば、きらぼし銀行の不動産担保ローンはL&Fアセットファイナンスの保証付きで提供されています。同行の公式情報では、2026年8月3日現在の金利が年3.89%〜8.70%、融資金額が300万円以上1億円以内、融資期間が1年以上35年以内とされています。諸費用としては、保証委託事務手数料が融資金額の1.10%、融資事務取扱手数料が1.10%必要で、団体信用生命保険に加入する場合は所定の金利に年0.3%が上乗せになる点も確認しておきましょう。
同様の商品はドコモSMTBネット銀行でも扱われています。同行のL&F保証付き不動産担保ローンは、金利が年3.95%〜9.90%の変動金利で、借入額300万円以上1億円以下、期間1年以上35年以内という条件です。ただし、こちらは法人の利用ができない点に注意が必要です。手数料は保証委託事務手数料が1.32%、融資事務取扱手数料が0.88%、繰上返済手数料が3.143%とされています。同じL&F保証でも銀行によって条件が異なるため、法人で借りたい場合は取り扱いの可否を含めて事前に確認することが欠かせません。
他の主要金融機関との金利比較
L&Fアセットファイナンスの位置づけを理解するには、他の金融機関と横並びで比較するのが効果的です。金利水準だけを見ると、L&Fは銀行系よりもやや高めに位置づけられる一方、審査の柔軟性で差別化されている点がポイントになります。
銀行系の代表例として、オリックス銀行の不動産投資ローンは、公式情報によると2026年8月3日現在で変動金利型が年2.425%〜4.425%、借入額2,000万円以上2億円以下、期間1年以上35年以下となっています。対象は原則として首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産に限られ、団体信用生命保険が付く設計です。金利面ではL&Fよりも低めですが、対象エリアや物件条件が絞られる分、難物件では通りにくい傾向があります。
ノンバンク系では、アイフルビジネスファイナンスの不動産投資ローンが法人・個人事業主向けに提供されています。公式の貸付条件によると、融資額は100万円〜5億円、固定・変動ともに年2.49%〜7.99%（2025年3月時点）という幅広い設定です。事務手数料は融資金額の3.00%以内、早期返済違約金は返済元金の2.00%〜5.00%とされており、金利の下限は低いものの、審査結果によって上限まで振れる可能性がある点を理解しておく必要があります。
実務系メディアの早見表では、L&Fアセットファイナンスが金利3.05%〜3.45%・LTV70%〜80%と整理され、オリックス銀行の1.95%〜2.40%、きらぼし銀行の1.50%〜2.00%よりも高めに位置づけられています。ただし、これらは優遇を含む目安であり、実際の適用金利は個別審査によって大きく変わります。重要なのは、単純な金利の高低ではなく、「自分の物件や属性で融資が実現するか」という観点で選ぶことです。L&Fは金利こそ高めでも、共同担保でのフルローンや難物件対応という点で、他社が断る案件を拾える強みがあります。
公的融資も含めた資金調達の選択肢
民間金融機関以外にも、公的な融資制度を検討する価値があります。長期の固定金利や保証条件を重視する法人にとっては、有力な選択肢になり得ます。
日本政策金融公庫の国民生活事業では、有担保で融資を利用する場合の基準利率が年2.60%〜4.90%とされています。加えて「経営者保証免除特例制度」を利用する場合、各種融資制度に定める利率に上乗せがない点も公表されており、代表者保証を外したい法人には検討しやすい仕組みです。事業性が明確な計画であれば、比較的低い金利で資金調達できる可能性があります。
賃貸住宅を新たに建設する場合には、住宅金融支援機構の融資も候補になります。同機構が公表した令和8年8月の参考金利によると、賃貸住宅建設融資は35年固定で年3.94%または4.10%、15年固定で年3.19%または3.64%とされています。最長40年という長期の借り入れが可能なうえ、融資手数料・返済方法変更手数料・繰上返済手数料が不要とされており、諸費用の面でシンプルな点も魅力です。金利変動リスクを避けたい法人にとって、固定金利での長期安定は大きな安心材料になります。
金融機関を選ぶ際のポイント
ここまで見てきたように、金融機関ごとに金利や条件は大きく異なります。選ぶ際に大切なのは、表面上の金利だけでなく、諸費用や融資エリア、LTV、保証条件までを総合的に比較することです。金利が低くても手数料や解約金が高ければ、実質的なコストは変わらないこともあります。
特にL&Fアセットファイナンスのような融資会社を検討する場合は、「なぜその金利を選ぶのか」を明確にしておくことが重要です。銀行では通らない築古物件や難物件、あるいは属性面でハードルがある場合には、多少金利が高くても融資が実現するメリットの方が大きいケースがあります。逆に、標準的な物件で属性にも問題がなければ、まずは金利の低い銀行系を検討し、それが難しい場合の受け皿としてL&Fや提携銀行の保証付きローンを位置づける、という考え方が現実的です。
なお、法人向けローンの実際の適用金利や優遇幅は、公開情報だけでは把握しきれない部分が多く残ります。同社の現行の法人向け専用商品の条件や、共同担保時の具体的な融資上限なども、最終的には個別相談で確認するのが確実です。まずは自社の財務状況や物件の特性を整理したうえで、複数の金融機関に相談し、条件を比較検討することをおすすめします。最新の金利や条件については、各金融機関の公式サイトで必ずご確認ください。
まとめ
L&Fアセットファイナンスは、不動産担保融資を専門とし、銀行が対応しにくい属性や物件をカバーする点に強みがあります。公式アパートローンの変動金利は団信の有無により年3.55%〜4.95%で、返済期間は最長40年、融資額は3億円以内という設計です。銀行系のオリックス銀行や公的な日本政策金融公庫と比べると金利は高めですが、共同担保でのフルローンや難物件対応という柔軟性が最大の魅力といえます。大切なのは、金利の数字だけでなく、自社の状況で融資が実現するかどうかを軸に選ぶことです。まずは複数の選択肢を比較し、自社に合った資金調達方法を見つけることが、法人不動産投資を成功させる第一歩となります。
参考文献・出典
- L＆Fアセットファイナンス アパートローン — https://www.lfaf.jp/housingloan/lineup/apart.html
- コンコルディア・フィナンシャルグループ 2025年3月期決算短信 — https://www2.jpx.co.jp/disc/71860/140120250509539048.pdf
- きらぼし銀行 不動産担保ローン 商品内容 — https://www.kiraboshibank.co.jp/kariru/hudousantanpo/outline.html
- ドコモSMTBネット銀行 不動産担保ローン 金利等・借入条件・手数料 — https://www.netbk.co.jp/contents/lineup/loan/realestate/kinri/
- ドコモSMTBネット銀行 不動産担保ローン 商品概要説明書 — https://www.netbk.co.jp/contents/resources/pdf/gaiyo_fcloan.pdf
- オリックス銀行 不動産投資ローン — https://www.orixbank.co.jp/personal/property/
- オリックス銀行 金利一覧 — https://www.orixbank.co.jp/personal/interest/
- アイフルビジネスファイナンス 不動産投資ローン 貸付条件のご案内 — https://www.aiful-bf.co.jp/conditions/pdf/real_estate_investment.pdf
- 日本政策金融公庫 金利情報（国民生活事業） — https://www.jfc.go.jp/n/rate/index.html
- 住宅金融支援機構 賃貸住宅を建設する場合 令和8年8月の参考金利のお知らせ — https://www.jhf.go.jp/files/topics/5378_ext_99_0.pdf
