賃貸物件を運営していると、いつかは避けて通れないのが水回り設備の老朽化です。なかでもユニットバスの交換は費用が大きくなりやすく、「修繕費として一括で経費にできるのか、それとも資本的支出として減価償却が必要なのか」と判断に迷うオーナーは少なくありません。この区分を誤ると、税務申告のやり直しや追徴のリスクにつながることもあります。この記事では、修繕費と資本的支出の基本から、ユニットバス交換に当てはめた判断の目安、金額基準、そして仕訳や除却損失といった実務のポイントまで、公的な情報をもとに整理して解説します。
ユニットバス交換で問われる修繕費と資本的支出の違い
まず押さえたいのは、修繕費と資本的支出はどちらも「建物や設備にお金をかけた支出」でありながら、税務上の扱いがまったく異なるという点です。修繕費は支出した年に全額を必要経費として計上できます。一方の資本的支出は固定資産として計上し、減価償却を通じて複数年にわたって費用化していく必要があります。同じ金額を支払っても、その年の経費になるか、何年もかけて少しずつ経費になるかで、手元に残る税額が大きく変わってきます。
この区分の根拠は国税庁が明確に示しています。国税庁の情報（令和7年10月1日現在の法令等）によると、不動産所得における修繕費は「賃貸している建物等についての修繕のための費用」とされる一方で、「資産の価額を増したり、使用可能期間を延長したりするような支出は、原則として、資本的支出となり、一の減価償却資産を取得したものとして減価償却を行います」と説明されています（国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2025/pdf/019.pdf）。つまり、資産の価値を高めたか、使える期間を延ばしたか、という二つの視点が判断の軸になります。
ここで重要なのは、区分が「修繕」や「改良」といった工事の名目ではなく、実質によって判定される点です。見積書に「修繕工事」と書かれていても、実態として建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする内容なら資本的支出として扱わなければなりません。逆に「リフォーム工事」と記載があっても、原状回復の範囲にとどまるなら修繕費として処理できる場合があります。工事の名称や見た目ではなく「その支出が何をもたらしたか」で判断するのが税務上の大原則だと覚えておきましょう。
ユニットバス交換はどちらの勘定科目に該当するのか
ユニットバスの交換が修繕費になるか資本的支出になるかは、工事の範囲と内容によって変わります。基本的な整理として、既設の劣化したパーツの補修や部分的な取替であれば修繕費寄りに、既存浴室やユニットバス全体を撤去して新設する工事であれば資本的支出寄りに考えられます。実務上も、故障した設備を同等グレードの製品へ交換するようなケースは修繕費、旧式のユニットバスを最新のシステムバスへ更新するような性能向上を伴う交換は資本的支出という整理が読者向けにわかりやすいとされています。
この判断を裏づける公的な事例として、国税不服審判所の裁決があります。賃貸建物の台所と浴室について、既存設備を全面的に取り壊し、新たにシステムキッチンとユニットバスを設置した工事が争われた事案です。平成26年4月21日の裁決では、この工事は「既存の台所及び浴室を全面的に取り壊し、新たなシステムキッチン及びユニットバスを設置し台所及び浴室を新設したもの」であり、「本件建物に対する資本的支出に該当するから、修繕費とされる通常の維持管理のための費用とは認められない」と判断されました（国税不服審判所 https://www.kfs.go.jp/service/JP/95/07/index.html）。
この裁決からわかるのは、「全面的な取り壊しと新設」という工事の実態そのものが、資本的支出と判断される決定的な根拠になっているという点です。物理的・機能的に一体となった設備を丸ごと入れ替える工事は、既存設備の取壊しと新しい設備の取得と捉えられ、資本的支出となる傾向があります。これに対して、シャワーヘッドの交換や浴槽のひび割れ補修、換気扇の部品交換といった部分的な修理は、建物の価値を高めるものではなく原状維持のための支出と考えられるため、修繕費として処理しやすいといえます。
ただし、同じ「ユニットバス交換」でも工事の範囲や目的によって結論が変わることがあります。実務では、壁の一部分が破損した部分だけの取替なら修繕費、ユニットバス全体の取替なら資本的支出と整理されることが多いものの、境界に近いケースは慎重な判断が求められます。迷う場合は税理士や税務署に相談することをおすすめします。
金額による判定の目安を知っておく
工事の内容だけでなく、金額の大きさも修繕費か資本的支出かを判断する重要な目安になります。所得税では、一つの修理・改良のための金額が20万円未満の場合、またはおおむね3年以内の周期で行われることが明らかな場合には、その支出を修繕費として扱う取扱いがあります（国税庁 https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/05/07.htm）。少額の支出や、定期的に繰り返す性質の工事は、実質を細かく問わずに経費として認められる余地があるということです。
さらに、資本的支出か修繕費か明らかでない支出については、別の目安が設けられています。同じ国税庁の通達によると、その金額が60万円未満の場合、または前年12月31日時点の取得価額のおおむね10%以下の場合には、修繕費として処理してよいとされています。加えて、区分が明らかでない場合には、継続適用を前提に「支出額の30%相当額」と「取得価額の10%相当額」のいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出とする経理処理も認められています。
ただし注意したいのは、これらの金額基準はあくまで「資本的支出か修繕費か明らかでない場合」の救済的な取扱いだという点です。前出の平成26年の裁決では、工事の全額が明らかに資本的支出に該当するため「そもそも同通達37－13の定めが適用されない」とされました。つまり、全面撤去・新設のように内容から見て明確に資本的支出と判断できる工事は、60万円未満であっても金額基準で修繕費に落とすことはできません。金額は工事内容が不明確なときの補助的な判断材料であり、まず内容で判定するという順序を意識することが大切です。
仕訳の考え方と勘定科目の選び方
区分が決まったら、次は実際の仕訳です。修繕費として処理する場合は、支出した年度に「修繕費」として費用計上します。一方、資本的支出として処理する場合は固定資産として計上し、減価償却を通じて費用化していきます。減価償却の方法について、国税庁の情報（令和7年4月1日現在法令等）では「その資本的支出を行った減価償却資産と種類及び耐用年数を同じくする減価償却資産を新たに取得したものとして、償却費の額を計算します」とされています（国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2107.htm）。
ここで実務上つまずきやすいのが、勘定科目の選び方です。水回りの工事というと「建物附属設備」を思い浮かべがちで、給排水・衛生設備やガス設備の法定耐用年数が15年であることも、その誤解を後押しします。しかし、ユニットバスのように建物と物理的・機能的に一体となった造作は、建物と同じ耐用年数で扱われる考え方が公的資料でも示されています。税務大学校の論叢（平成30年6月）では、ユニットバスを「器具及び備品」として短期間で償却しようとした事案が紹介されており、そこでは器具及び備品ではなく建物の耐用年数が適用されるとされました（国税庁 https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/kenkyu/ronsou/93/01/01.pdf）。
実務でも、新たなユニットバスの設置は勘定科目として「建物」で処理し、既設ユニットバスの一部劣化パーツの補修や取替は修繕費と整理する見解が示されています。会計ソフト上では給排水設備などを「建物附属設備」として持つ運用もありますが、ソフトの科目名がそのまま税務上の正しい区分を意味するわけではありません。ソフト上の表示と税務判断は分けて考え、耐用年数の適用を誤らないよう注意する必要があります。判断に迷う勘定科目や耐用年数の設定は、税理士に確認するのが確実です。
撤去費用と除却損失の扱いに注意する
全面撤去・新設型のユニットバス交換で見落とされやすいのが、既存設備の撤去にまつわる処理です。税理士実務では、既存浴室の撤去費用について修繕費の勘定科目を利用するケースが多いと整理されています。工事全体が資本的支出であっても、撤去に要した費用部分は別に把握し、経費として計上できる場合があるということです。そのためには、本体・撤去・付帯工事を区分できる明細が欠かせません。
さらに、旧設備を取り壊して廃棄する場合には、除却損失の検討も必要です。前出の平成26年の裁決では、取り壊した台所と浴室について「所得税法第51条第１項の規定により、不動産所得の金額の計算上、取り壊した台所及び浴室に係る除却損失の金額を算定し必要経費に算入すべきである」と示されています。つまり、古いユニットバスを撤去して新設した場合、旧設備の未償却残高を除却損失として経費にできる可能性があるということです。資本的支出だからと減価償却だけに目を向けると、この除却損失を見落としてしまいます。
もっとも、撤去費や解体費を常に修繕費として切り出せるとは限りません。新設に不可欠な解体として、新しい資産の取得価額に含めるべき場面もあります。この線引きは工事の実態によって変わるため、個別事情に応じた判断が求められます。いずれの場合も、工事明細が判断の生命線になります。本体工事・撤去・付帯工事が分かれた見積書や請求書を必ず保管し、内訳を確認できる状態にしておきましょう。工事明細は見積書にしか添付されていないこともあるため、最終見積書を含めて残しておくことが重要です。
まとめ
ユニットバスの交換が修繕費になるか資本的支出になるかは、工事の実質的な内容を第一の軸に判断します。既設パーツの部分的な補修や取替、同等グレードへの交換は修繕費寄り、既存浴室やユニットバス全体を撤去して新設する工事は資本的支出寄りというのが基本的な考え方です。平成26年の裁決が示すとおり、全面撤去・新設は明確な資本的支出と判断される傾向があり、この場合は60万円未満などの金額基準は適用されません。
資本的支出となる場合は、ユニットバスが建物と同じ耐用年数で扱われる点、撤去費用を修繕費で処理できる場合がある点、旧設備の除却損失を経費算入できる可能性がある点を押さえておくと、処理の精度が上がります。工事の名目ではなく実質で判断するという大原則を忘れず、区分が明らかでない部分については本体・撤去・付帯工事に分けた見積書や請求書を手元に用意したうえで、税理士や税務署に相談するのが最も確実です。適切な処理を積み重ねることで税務上のリスクを抑え、安心して賃貸経営を続けていきましょう。
参考文献・出典
- 国税庁 令和7年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2025/pdf/019.pdf
- 国税庁 No.2107 資本的支出を行った場合の減価償却 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2107.htm
- 国税庁 〔資本的支出と修繕費等〕（所得税基本通達） — https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/05/07.htm
- 国税不服審判所 平成26年4月21日裁決 — https://www.kfs.go.jp/service/JP/95/07/index.html
- 国税庁 税務大学校論叢第93号（平成30年6月） — https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/kenkyu/ronsou/93/01/01.pdf
- 国税庁 令和6年分 青色申告決算書（一般用）の書き方 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2024/pdf/037.pdf
