公務員として安定した収入を得ながら、将来に備えて不動産投資を検討している方は少なくありません。しかし「公務員でも不動産投資はできるの？」「許可が必要と聞いたけど、どんな手続きをすればいいの？」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。実は、公務員でも一定のルールを守れば不動産投資は可能です。この記事では、国家公務員・地方公務員それぞれの許可・承認の仕組みから、申請に必要な書類、審査で見られるポイントまでをわかりやすく解説します。正しい知識を身につけて、安心して不動産投資の第一歩を踏み出しましょう。
公務員と不動産投資の基本的な関係
まず押さえておきたいのは、公務員が不動産投資を行うこと自体は法律で禁止されていないという点です。ただし、何の手続きもなく始めてよいわけではなく、規模や状況に応じて所属組織への申請・承認が必要になります。
国家公務員の場合、不動産や駐車場の賃貸を行う「自営」については、人事院規則に基づく承認の対象となっています（人事院 https://www.jinji.go.jp/seisaku/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html）。一方、地方公務員については地方公務員法第38条に基づき、任命権者の許可を受けなければ、営利企業の役員兼任や自営、報酬を得て事業や事務に従事してはならないと定められています（e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000261?occasion_date=20250401）。
つまり、国家公務員と地方公務員では根拠となる法令や手続きの名称が異なりますが、どちらも「事前に所属組織の許可・承認を得ること」が大前提です。この点を理解せずに不動産投資を始めてしまうと、服務規律違反となるリスクがあります。一般的には、投資を始める前に必ず人事担当部局へ相談することが推奨されています。
国家公務員の承認基準と「自営」に該当する基準
国家公務員が不動産賃貸を行う場合、承認を受けるためにはいくつかの基準を満たす必要があります。人事院規則では、不動産賃貸が承認対象の「自営」に該当するかどうかの基準が明確に示されています（人事院 https://www.jinji.go.jp/seisaku/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html）。
具体的には、独立家屋（一戸建て）が5棟以上、マンションなどの独立した区画が10室以上、土地が10件以上、駐車場の台数が10台以上、または不動産もしくは駐車場の賃貸収入が年額1,000万円以上のいずれかに該当する場合、自営として扱われ、事前の承認が必要になります。これらの基準は、不動産投資の世界で広く知られているものです。
重要なのは、これらの基準は「自営」に該当するかどうかの判定基準そのものであり、大規模の目安として別枠で定められているものではないという点です。これらの基準のいずれにも該当しない小規模な賃貸であれば、人事院規則上は「自営」に当たらず、原則として事前の承認は不要です。ただし基準に近い規模の場合や、他の兼業規制（信用失墜行為の禁止など）との関係で判断に迷う場合は、念のため人事担当部局に確認することをおすすめします。
また、承認を受けるためには、職務との特別な利害関係がないこと、そして管理業務を不動産管理会社などの事業者に委ねることで職務の遂行に支障が生じないことが明らかであることも求められます。つまり、物件の管理を自分で行うのではなく、専門の管理会社に委託することが承認の重要な条件のひとつになっています。
申請に必要な書類と手続きの流れ
承認申請を行う際には、いくつかの書類を準備する必要があります。人事院の規則では、申請に添付すべき書類として以下のものが示されています（人事院 https://www.jinji.go.jp/seisaku/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html）。
まず必要になるのは、不動産登記簿の謄本や不動産の図面などの書類です。これにより、所有する物件の内容を証明します。次に、賃貸契約書の写しなど、賃貸料収入の金額を明らかにする書面が必要です。さらに、不動産管理会社に管理業務を委託する契約書の写しなど、管理業務の方法を明らかにする書面も求められます。
手続きの流れとしては、一般職の国家公務員の場合、まず所属組織の人事担当部局に相談し、必要書類をそろえた上で申請を行い、承認を受けてから不動産投資を開始するという流れになります（人事院Q&A https://www.jinji.go.jp/content/000015714.pdf）。申請窓口や具体的な経由ルートは所属庁によって異なるため、まずは人事担当者への相談が第一歩です。
承認を受けた後には、税務上の手続きも必要になります。国税庁では、新たに自営兼業を開始する場合には、承認の可否を確認した上で、速やかに納税地を所轄する税務署へ個人事業の開業届出書を提出するよう案内しています（国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/kengyou/index.htm）。不動産投資による収入は確定申告が必要になりますので、税務署への届出も忘れずに行いましょう。
地方公務員の場合の許可申請の仕組み
地方公務員の場合も、基本的な考え方は国家公務員と共通していますが、手続きの詳細は各自治体の規則によって定められています。地方公務員法第38条では、任命権者の許可を受けなければ、営利企業の役員兼任や自営、報酬を得て事業や事務に従事してはならないと明記されています（e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000261?occasion_date=20250401）。
自治体の実務例では、不動産等賃貸の許可申請書（様式第1号）を任命権者に提出するという形式が採られているケースがあります（伊賀市 https://www.city.iga.lg.jp/0000013614.html）。ただし、申請書の様式や経由ルートは自治体ごとに異なるため、勤務先の人事担当部局に確認することが不可欠です。
許可の判断基準については、自治体の実務例を参考にすると、主に3つの観点から審査が行われます。第一に、申請者の職と当該営利企業等との間に特別な利害関係がないこと。第二に、職務の遂行に支障がないこと。第三に、全体の奉仕者たる公務員として不適当でないことです（伊賀市 https://www.city.iga.lg.jp/0000013614.html）。これらの基準は国家公務員の場合と本質的に共通しており、「本業への影響がないか」「公務員としての信頼を損なわないか」という観点が重視されています。
なお、全国共通の不動産賃貸件数基準を示す公式資料は現時点では確認できていないため、地方公務員の方は必ず勤務先の自治体の規則を確認するようにしてください。
許可・承認を受けるための実践的なポイント
承認・許可を確実に受けるために、実践的な観点からいくつかのポイントを押さえておきましょう。最も重要なのは、投資を始める前に必ず人事担当部局へ相談するという点です。事後報告や無申請での開始は服務規律違反となる可能性があり、懲戒処分の対象になりかねません。
管理会社への委託は、承認・許可を受けるための重要な条件のひとつです。入居者の募集、賃貸料の集金、物件の維持管理といった業務を自分で行うと、職務の遂行に支障が生じるとみなされる可能性があります。信頼できる不動産管理会社と委託契約を結び、その契約書の写しを申請書類として提出できるよう準備しておきましょう。
また、職務との利害関係にも注意が必要です。たとえば、自分の職務と関連する業者や取引先が関係する物件への投資は、特別な利害関係があるとみなされるリスクがあります。投資する物件を選ぶ際には、この点も慎重に検討することが大切です。
さらに、不動産を売買・賃貸して運用し収益を分配する不動産特定共同事業を行う場合には、国土交通省が案内する別途の許可が必要になります（国土交通省 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_tk5_000001_00009.html）。クラウドファンディング型の不動産投資などを検討する場合は、この点にも注意が必要です。個別の状況によって必要な手続きが異なるため、不明な点は専門家や所属組織の担当者に確認することをおすすめします。
まとめ
公務員が不動産投資を行うことは、適切な手続きを踏めば可能です。国家公務員は人事院規則に基づく承認、地方公務員は地方公務員法に基づく任命権者の許可を、投資開始前に必ず取得することが大前提となります。承認・許可の審査では、職務との利害関係がないこと、管理会社への委託によって本業に支障が生じないことが重要な判断基準となります。
手続きの詳細は所属組織や自治体によって異なるため、まずは人事担当部局への相談から始めることが最善の第一歩です。正しい手順を踏んで許可・承認を得ることで、安心して不動産投資に取り組むことができます。将来の資産形成に向けて、ルールをしっかり守りながら一歩ずつ進んでいきましょう。
参考文献・出典
- 人事院 – 人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について https://www.jinji.go.jp/seisaku/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html
- 人事院 – 一般職の国家公務員の兼業について（Ｑ＆Ａ集） https://www.jinji.go.jp/content/000015714.pdf
- 国税庁 – 自営兼業を開始される国家公務員の方へ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/kengyou/index.htm
- e-Gov法令検索 – 地方公務員法（昭和25年法律第261号） https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000261?occasion_date=20250401
- 伊賀市 – 市職員の兼業（副業）について https://www.city.iga.lg.jp/0000013614.html
- 国土交通省 – 不動産特定共同事業の許可とは https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_tk5_000001_00009.html
