不動産投資において「現金一括購入」と「ローン活用」のどちらを選ぶべきか迷う方は少なくありません。手元資金を一度に使う不安と、ローン返済なしで安定収入を得たい期待が交錯するからです。
本記事では、現金一括購入のメリット・デメリットを整理し、キャッシュフローの基本からローンとの比較、税制優遇、物件選びまでを解説します。2025年度の最新情報を踏まえ、あなたに最適な投資判断の材料を提供します。
現金一括購入のメリット
現金一括で不動産を購入すると、複数の面で優位性が生まれます。投資家として知っておくべき主なメリットを見ていきましょう。
返済負担がなくキャッシュフローが安定する
最大のメリットは、毎月のローン返済がないことです。家賃収入から運営費を引いた分がほぼそのまま手残りになります。
たとえば月10万円の家賃収入がある物件で、管理費や固定資産税などの運営費が月2万3000円の場合、手残りは約7万7000円です。ローン返済がある場合、ここからさらに数万円が引かれます。空室が続いても赤字に転落しにくい点は大きな強みといえます。
購入交渉で有利になる
売主にとって現金購入者は「ローン審査落ちによる契約解除リスク」がない相手です。そのため、価格交渉で5%程度の値引きに応じてもらえるケースもあります。
また、契約から決済までのスピードが速く、急ぎで売却したい売主からは特に歓迎されます。競合する買い手がいる場合でも、現金購入を理由に優先されることがあります。
将来の融資活用で有利になる
無担保の物件を所有していると、将来の買い増し時に担保として活用できます。金融機関は自己資金比率が高い投資家を好むため、2件目以降の融資審査が通りやすくなる傾向があります。
相続税対策になる可能性がある
現金を不動産に変えることで、相続税評価額が下がるケースがあります。現金はそのまま評価されますが、不動産は路線価や固定資産税評価額をベースに計算されるためです。資産承継を見据えた方にとっては検討価値があります。
現金一括購入のデメリット
一方で、現金一括購入には見落としがちなリスクもあります。投資判断の前に確認しておきましょう。
手元資金が大幅に減る
物件価格全額を支払うため、緊急時の資金や他の投資機会に回せるお金が減ります。生活防衛資金や修繕費の積立分を確保したうえで購入できるかがポイントです。
レバレッジ効果が得られない
融資を使えば、自己資金以上の規模で投資できます。同じ資金で複数物件を持てるため、家賃収入の総額を増やせる可能性があります。現金一括では資産拡大スピードが遅くなりがちです。
投資回収に時間がかかる
3000万円を一括投入した場合、年間手残りが100万円なら回収まで30年かかる計算です。利回りが低い物件を選ぶと、資金効率が悪化する点に注意が必要です。
キャッシュフローの計算方法
不動産投資で重要な「キャッシュフロー」は、単純に家賃収入だけを見ていては正確に把握できません。税引き後の実質手残りまで計算することが大切です。
基本の計算式
キャッシュフローは以下の式で算出します。
キャッシュフロー ＝ 家賃収入 − 運営費 − ローン返済 − 税金
運営費には管理委託料、修繕積立金、火災保険料、固定資産税などが含まれます。現金一括の場合はローン返済がゼロになるため、同条件の物件でも手残りが増えます。
減価償却の効果
建物部分は耐用年数に応じて減価償却費を計上できます。木造は22年、RC造は47年が基準です。この経費計上により課税所得が圧縮され、税引き後のキャッシュフローがさらに改善します。
現金購入でも減価償却は使えるため、税制メリットはしっかり享受できます。
現金一括とローン利用の比較
実際の収支をシミュレーションで比較してみましょう。
| 項目 | 現金一括購入 | 全額ローン購入 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 3000万円 | 3000万円 |
| 年間家賃収入 | 300万円 | 300万円 |
| 年間運営費 | 70万円 | 70万円 |
| 年間ローン返済 | 0円 | 約160万円 |
| 年間手残り（税引前） | 約230万円 | 約70万円 |
日本銀行「貸出約定平均金利」によると、2025年の投資用不動産向け変動金利は平均2.3%程度です。上記はこの金利で35年返済を想定した試算です。
キャッシュフロー面では現金購入が約3倍有利です。ただし、同じ3000万円を頭金に使い2物件に分散投資すれば、家賃総額は単純に増えます。資産拡大を優先するならローン活用、毎月の安定収入を重視するなら現金購入という選択になります。
活用できる税制優遇
現金購入でも利用できる税制メリットは複数あります。2025年度も継続する主な制度を確認しましょう。
青色申告特別控除
不動産所得を青色申告で申告すると、最大65万円の特別控除が受けられます。電子申告と複式簿記が条件ですが、節税効果は大きいです。
減価償却費の計上
前述のとおり、建物部分は経費として計上できます。築古物件ほど短期間で償却できるため、節税効果が高まるケースもあります。
小規模企業共済等掛金控除
個人事業主として加入できる小規模企業共済は、年間最大84万円まで全額所得控除の対象です。老後資金を積み立てながら節税できる制度として活用できます。
注意点：投資用物件は対象外の制度も
住宅ローン控除や「こどもエコ住まい支援事業」などは自己居住用が対象であり、投資用物件には適用されません。制度の対象範囲を誤認しないことが重要です。
物件選定と出口戦略
現金一括投資では「賃料下落耐性」と「流動性」を両立する物件が理想です。購入前にどのような出口を想定するかも考えておきましょう。
都心ワンルーム vs 地方アパート
| 比較項目 | 都心ワンルーム | 地方築浅アパート |
|---|---|---|
| 価格帯 | 高め | 比較的安い |
| 表面利回り | 4〜5%程度 | 8%以上も |
| 空室リスク | 低い（10%未満） | 人口動向による |
| 流動性 | 高い | やや低い |
東京都住宅政策本部のデータによると、都内23区の単身者向け物件は空室率10%未満で推移しています。キャッシュフローの安定を重視するなら都心型、高利回りを狙うなら地方型という選択になります。
出口戦略の考え方
保有期間中に家賃アップや経費削減で利回りを改善し、5年以上保有後に売却すれば長期譲渡所得として税率が下がります。また、個人から法人へ売却し、法人で保有を続けるスキームも節税手段の一つです。
売却ではなくREIT（不動産投資信託）への乗り換えで分散投資に切り替える選択肢もあります。出口を複数パターン想定しておくと、市況変動にも柔軟に対応できます。
現金一括購入が向いている人
以下に当てはまる方は、現金一括購入を検討する価値があります。
- 十分な自己資金があり、購入後も生活防衛資金を確保できる
- 借入に抵抗があり、返済リスクを負いたくない
- 毎月の安定したキャッシュフローを最優先したい
- 将来の相続対策として不動産保有を考えている
- 最初の実績を作り、次の融資審査を有利に進めたい
一方で、資産拡大スピードを重視する方や、手元資金を温存して分散投資したい方はローン活用を検討すべきです。
まとめ
現金一括による不動産投資は、返済負担がなくキャッシュフローが安定する点が最大の魅力です。購入交渉での優位性や、将来の融資活用にもプラスに働きます。
一方で、手元資金の減少やレバレッジが効かないデメリットも見逃せません。減価償却や青色申告などの税制優遇を正しく活用し、修繕や空室リスクにも備えた資金計画が必要です。
「キャッシュフロー重視なら現金一括」「資産拡大重視ならローン活用」と、自分の投資目的に合わせた戦略を選びましょう。物件選定と出口戦略まで見据えた計画を立てることが、長期的な成功への鍵となります。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅局「賃貸住宅市場実態調査」 – https://www.mlit.go.jp
- 日本銀行「貸出約定平均金利」 – https://www.boj.or.jp
- 国税庁「所得税の取扱いに関する通達」 – https://www.nta.go.jp
- 東京都住宅政策本部「都内民間賃貸住宅市場動向」 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp
- 金融庁「家計の金融行動に関する世論調査」 – https://www.fsa.go.jp
