不動産投資に興味はあるものの「REITとマンション購入のどちらが良いのか」と迷う方は多いはずです。自己資金や時間の制約、リスク許容度によって最適な手法は変わります。本記事ではREITと現物マンション投資の違いを整理し、2025年10月時点の市場データを踏まえて選び方のポイントを解説します。読了すれば、初心者でも自分に合った投資スタイルを見極め、第一歩を踏み出すための判断材料が手に入るでしょう。
不動産投資の二大ルートを理解する
まず押さえておきたいのは、不動産投資には証券化されたREITと現物マンション投資の大きく二つのルートがあることです。REIT（不動産投資信託）は投資家から集めた資金で複数の物件を保有し、賃料収入や物件売却益を分配します。一方でマンション購入は自ら物件を保有し、家賃収入を直接得る仕組みです。
REITは東証に上場しているため株式と同様に売買でき、数万円から投資を始められる手軽さが魅力です。また専門家が運用するため、物件選定や管理を自分で行う必要がありません。これに対しマンション投資は初期費用が大きいものの、長期的に安定したキャッシュフローと節税効果を狙える点が強みとなります。
重要なのは、両者のリスク源が異なることです。REITは価格が日々変動し、金利や株式市場の影響を受けやすい一方、マンションは空室や修繕コストがリスク要因になります。つまり、自身の投資目的とライフスタイルに合わせて選ぶことが成功への近道です。
REITの仕組みとメリット・リスク
実はREITは投資の裾野を広げる存在として、個人投資家から高い支持を得ています。運用会社はオフィスビルや商業施設、物流倉庫など多様な物件に分散投資し、賃料収入の90％以上を分配する仕組みを採用します。この結果、配当利回りは2025年10月時点で平均3.7％前後と、公社債より高い水準を維持しています。
さらにREITは流動性が高く、株式と同じ証券口座で取引できるため売買コストも比較的低く抑えられます。また、投資法人が物件管理を一括して行うため、入居者対応や修繕といった手間から解放される点も初心者には大きな利点です。
一方で注意すべきは価格変動リスクです。世界的な金利上昇局面では利回り確保のために価格が下落する傾向があり、分配金も減少する可能性があります。また物件の売却損が発生すると内部留保が目減りし、長期分配方針に影響を与えます。加えてREITはレバレッジ（借入金比率）を利用して分配を高めているため、借入金利の上昇は収益性を直接圧迫します。
マンション購入による現物投資のポイント
ポイントは、マンション投資が自身の裁量で物件選定から運営方針まで決定できる自由度にあります。2025年10月の東京23区における新築マンション平均価格は7,580万円で前年比3.2％上昇しましたが、中古市場では築15年前後の単身向けワンルームが3,000万円台で取引される例も多く、初期投資を抑えた参入が可能です。
自己資金は物件価格の20％以上を用意すると、金融機関の審査が通りやすく毎月の返済負担も軽減されます。例えば3,200万円の中古ワンルームを80％融資、金利1.7％・35年返済で購入した場合、月々の返済額はおよそ9万6,000円です。家賃10万5,000円を確保できれば、管理費や修繕積立金を差し引いても月1万円前後のキャッシュフローが見込めます。
ただし空室リスクは常に意識すべき要素です。国土交通省「住宅着工統計」によると2024年度の賃貸住宅着工は前年より4.8％増加し、供給過多のエリアも散見されます。人口動態や周辺の賃貸需要を調査し、競争力を確保できる物件を選ぶことが欠かせません。また、2025年度も継続している住宅ローン控除（控除率0.7％・最大13年間）を活用すれば、所得税・住民税の軽減によって実質利回りを高めることが可能です。
キャッシュフローと資金計画を比較する
まず押さえておきたいのは、REITとマンション投資ではキャッシュフローの性質が異なる点です。REITは分配金が年2〜4回で、株式と同様に譲渡益課税が20.315％かかります。投資額100万円、利回り3.7％なら年間分配金は3万7,000円、税引き後は約3万円です。追加コストはほぼなく、手残りがシンプルに計算できます。
一方マンション投資は家賃収入からローン返済、管理費、修繕費、固定資産税を引いた残りが実質的な手残りです。減価償却を経費計上できるため課税所得を抑えられますが、修繕や退去費用で現金が出ていくタイミングもあります。つまり手残り額は毎月変動し、長期のシミュレーションが不可欠です。
またレバレッジ効果も大きな違いです。同じ1,000万円の自己資金を用いる場合、REITでは分散投資で年約37万円の税込み分配が見込めます。対してマンション投資なら2割の自己資金を頭金とし、5,000万円規模の物件を取得することも可能です。家賃収入は高くなりますが、返済リスクも大きくなるため、金利上昇や空室率を保守的に設定したシミュレーションが鍵となります。
2025年の市場動向と実践ステップ
実は2025年は金利上昇と資材高騰が同時進行しており、新築価格は堅調に推移しています。日本銀行は政策金利を0.25％で維持していますが、長期金利は1.2％前後で安定し、住宅ローン固定金利は上昇傾向です。この状況下でREITは借入コスト増を意識しつつも、物流特化型や住宅系など内需中心の銘柄が底堅い動きを見せています。
マンション市場では、都心部と郊外で二極化が進んでいます。東京23区の人口は微増ですが、郊外の一部エリアでは空室率15％超という調査結果もあります。投資エリアを選ぶ際には、国勢調査や自治体の将来人口推計を確認し、公共交通や再開発計画などプラス要因を重視しましょう。
最後に、REITとマンション投資を併用するポートフォリオ戦略も有効です。まず少額でREITを購入し市場の動きを体験しつつ、知識が深まった段階で現物マンションにステップアップする流れは、資金効率とリスク分散の両面で合理的です。投資額や経験値に応じて段階的にリスクを引き上げることで、心理的な負担も軽減できます。
まとめ
本記事ではREITとマンション投資の特徴を比較し、2025年10月時点の市場環境を解説しました。REITは少額・高流動性が魅力で価格変動リスクが大きく、マンション投資は自己裁量とレバレッジ効果が強みで管理の手間と空室リスクが課題です。自身の資金、目標利回り、時間的余裕を総合的に勘案し、必要に応じて両者を組み合わせることで、安定した資産形成が期待できます。まずは小さな一歩として情報収集とシミュレーションを行い、自分に合った投資スタイルを確立してください。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 国土交通省 住宅着工統計 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省 国勢調査 – https://www.stat.go.jp
- 日本取引所グループ J-REITデータ – https://www.jpx.co.jp
- 日本銀行 金融政策決定会合資料 – https://www.boj.or.jp