マンション投資を始めたいけれど、表面利回りの計算方法がよく分からない。そんな疑問を抱く方は少なくありません。実際、利回りを誤解すると収支計画が大きく狂い、期待した利益が得られないリスクが高まります。本記事では、初心者でも理解しやすい表面利回りの基本から、2025年の市場データを踏まえた物件選びのポイントまでを体系的に解説します。読み終える頃には、自分で計算し判断できる力が身につくはずです。
表面利回りとは何か、その数字の意味と限界
重要なのは、表面利回りが「年間家賃収入÷物件価格」で算出される非常にシンプルな指標である点です。例えば年間家賃120万円、物件価格3,000万円なら表面利回りは4％となります。
まず、表面利回りは現金の動きを大まかに把握するのに便利です。東京23区のワンルーム平均は4.2％、ファミリーマンションは3.8％という2025年9月のデータを見ると、数字が小さくても空室リスクが低い都心部では相対的に安定した収益が期待できると読み取れます。一方、アパートは5.1％と見た目は高いものの、空室や修繕コストが膨らみやすい点には注意が必要です。
しかし、表面利回りには管理費や固定資産税などの支出が含まれていません。つまり、同じ4％でも実際に手元に残る現金は物件ごとに大きく異なります。数字だけで投資判断を下すと、「収入はあるのに赤字」という状態に陥りかねません。そのため次章で解説するように、純利回りやキャッシュフローまで押さえることが欠かせません。
まず押さえておきたい表面利回り計算のやり方
ポイントは、計算手順を体系化して習慣化することです。
最初のステップは年間家賃収入の見積もりです。募集賃料ではなく、近隣の実際の成約賃料を参考にします。次に販売価格だけでなく、仲介手数料や登記費用など諸経費を合算して総投資額を出します。最後に「年間家賃収入÷総投資額×100」で表面利回りを計算すれば、購入時点のリアルな数字が見えます。
例えば、総投資額3,200万円で年間家賃収入128万円なら、表面利回りは4％ではなく3.99％になります。この0.01％の差は小さく見えますが、30年運用すれば約9万6,000円の差となり、修繕費1回分を左右しかねません。数字を丸めず、電卓や表計算ソフトで正確に入力する習慣が大切です。
さらに、金融機関へ融資相談をする際は、この試算表を提示すると審査担当者の理解が深まります。投資家としての信頼度が上がり、金利交渉を有利に進められるケースもあるため、地味でも丁寧な計算は見逃せません。
実はキャッシュフローと税金が利回りを左右する
実は、表面利回りだけでなく、毎月のキャッシュフローを検証することで投資の安全性が見えてきます。キャッシュフローとは「家賃収入－ローン返済－諸経費」で残る現金を指します。
例えば表面利回り4％のワンルームでも、管理費と修繕積立金で年間18万円、固定資産税で7万円、ローン返済で70万円かかるとします。この場合、年間キャッシュフローは33万円です。数字を月単位に直すと約2万7,500円が残り、想定外の修繕が発生しても黒字を維持しやすいと判断できます。
一方で税金の知識も不可欠です。2025年度も続く「住宅ローン控除」は自己居住用のみ対象ですが、投資用マンションでは所得税の損益通算がポイントになります。減価償却費を経費計上することで課税所得を圧縮できるため、表面利回りがやや低くても手取りベースの利回りが高まるケースがあります。ただし税制は個人の所得や物件構造で変動するため、税理士へ相談し試算を作ることがリスクを抑える近道です。
成功する物件選びのポイント
まず押さえておきたいのは、利回り数字と同じくらい「空室期間の短さ」が重要だという事実です。都心の築浅物件は価格が高く表面利回りは低めですが、入居需要が底堅く、結果的に安定収入につながる傾向があります。
実例として、2024年に私が購入した文京区の築8年ワンルームは購入時の表面利回り3.9％でした。空室が2週間で埋まる環境だったため、1年間の実質稼働率は98％を維持し、純利回りは3.6％に着地しました。郊外の築25年アパートは表面利回り6.5％でしたが、長期空室で稼働率が85％にとどまり、純利回りは3.2％に低下しています。数字だけを追うと後者が有利に見えますが、実際には手残りが減る結果になりました。
また、2025年の新築平均価格が7,580万円に達した東京23区では、中古マンションの供給が活発です。築10年前後の物件は設備が新しく、修繕積立金もまだ低水準であるため、利回りとリスクのバランスが取りやすいタイミングと言えます。とはいえ、将来の大規模修繕計画や管理組合の財務状況も調査し、長期保有に耐えられるか見極める視点が不可欠です。
2025年の市場動向と利回りのリアル
ポイントは、金利と供給動向が利回りに直結するという点です。日本銀行は2025年7月に政策金利を0.25％へ引き上げましたが、多くの都市銀行は投資用ローン金利を1.5％前後で据え置いています。金利上昇ペースが緩やかな今、固定金利で返済額を確定させる戦略が有効です。
また、不動産経済研究所によると、東京23区の新築供給戸数は2024年比で5.1％減少しました。供給が絞られる局面では中古マンションへの需要が高まり、空室期間が短縮しやすい傾向があります。表面利回りは一時的に低下しても、稼働率向上で実質利回りが改善するチャンスです。
地方都市では再開発エリアを中心に賃料上昇がみられ、福岡市中央区のワンルーム平均賃料は前年比4.3％上昇しました。物件価格の伸びが緩やかな地域では、表面利回り5％台を確保しつつ、賃料アップによるキャッシュフロー拡大も期待できます。ただし人口動態と再開発計画の進捗を細かく確認し、長期の賃貸需要が見込めるかを見極める必要があります。
まとめ
表面利回りはマンション投資の第一歩を示すシンプルな指標ですが、その数字だけで成否は決まりません。正確な計算に諸経費を含め、キャッシュフローと税金を合わせて検証することで、初めて実質的な収益性が見えてきます。さらに、2025年の市場動向を踏まえた立地選びと融資戦略を組み合わせれば、利回りと安定性のバランスを高めることが可能です。まずは本記事の計算手順を実践し、自分の投資基準を数値化するところから始めてみましょう。数字と現場を行き来する習慣が、長期的な成功への近道となります。
参考文献・出典
- 日本不動産研究所 – https://www.reinet.or.jp/
- 不動産経済研究所 – https://www.fudosankeizai.co.jp/
- 国土交通省「住宅・土地統計調査」 – https://www.stat.go.jp/
- 日本銀行「金融政策決定会合議事要旨」 – https://www.boj.or.jp/
- 東京都都市整備局「住宅市場動向報告」 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/