「REITなら手軽に不動産投資ができる」という情報をよく見かけます。確かに少額から始められる点は魅力的ですが、2027年まで保有することを考えると、見過ごせないリスクがいくつか存在します。本記事では、REIT投資における2027年までのデメリットを4つの観点から整理していきます。
専門用語についてはわかりやすく説明しながら、公的機関のデータも交えて解説します。最後まで読んでいただければ、ご自身に合った投資判断ができるようになるはずです。
REITの基本的な仕組みと2027年の見通し
最初に、REITがどのような商品なのかを確認しておきましょう。REIT（リート）とは「不動産投資信託」の略称で、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設などの不動産を購入し、そこから得られる賃料収入や売却益を分配金として還元する仕組みです。日本のREITは「J-REIT」と呼ばれ、東京証券取引所に上場しています。
株式と同じように市場で売買できる点は大きなメリットですが、その一方で市場全体の景気や金利動向の影響を強く受けます。金融庁のモニタリング報告によると、2025年時点のJ-REIT平均分配利回りは約3.6%となっています。銀行預金と比較すれば魅力的な数字に見えますが、国土交通省の「不動産価格指数」では三大都市圏の価格は横ばい傾向にあり、今後も賃料が大幅に上昇することは期待しにくい状況です。
つまり、分配金が劇的に増えることは考えにくいという前提で投資計画を立てる必要があります。さらに注意したいのが価格変動の大きさです。東証REIT指数のボラティリティ（価格変動幅）を示す標準偏差は、2022年度に約17%を記録しました。これはTOPIXよりも変動が大きい年度もあったことを意味しており、「安定資産」というイメージだけで投資すると痛い目に遭う可能性があります。
2027年までの見通しとしては、日銀が目指す物価上昇率2%が定着すれば、追加利上げの余地が生まれます。金利環境が変化すれば、REIT指数の変動は今後も続くと予想されます。安定した配当収入だけを期待していると、想定外の値下がりで含み損を抱えてしまうリスクがあることを、まず認識しておきましょう。
デメリット1：利回り低下という意外な落とし穴
REITの最大の魅力は分配利回りの高さですが、実はこの利回りが徐々に低下していく構造的なリスクがあります。分配利回りは「年間分配金÷投資口価格」で計算されるため、賃料収入が横ばいでも投資口価格が上昇すれば、自動的に利回りは下がってしまいます。
まず、賃料収入の増加余地が限られている現実があります。国土交通省のテナント調査によると、都心オフィスの空室率は2025年春に6%台で頭打ちとなり、賃料も横ばいで推移しています。テナントの入れ替え時に賃料を引き上げることも難しくなっており、分配金を維持するのが精いっぱいという状況です。
一方で、機関投資家からの資金流入が続くと投資口価格は上昇します。人気が集まるほど価格が上がり、計算上の利回りは押し下げられるという、なんとも皮肉な構造が存在するのです。現在3.6%の利回りが3%を下回るようになれば、投資妙味は大きく薄れてしまいます。
加えて、2027年にかけて地方の物流施設の供給増加が予想されています。eコマースの拡大を見込んで建設された施設ですが、需要予測を誤ると稼働率が低下し、分配金の原資が減ってしまう恐れがあります。人口減少が進む地域では高齢化によって消費行動自体が縮小するため、テナント確保は容易ではありません。
具体的な数字で考えてみましょう。利回りが予定より1%低下した場合、1000万円を投資していれば年間の収入は10万円減ることになります。長期で投資する予定があるなら、こうした数値シミュレーションは欠かせません。「高配当だから安心」という思い込みは禁物です。
デメリット2：金利上昇がもたらす二重の打撃
REITにとって金利の上昇は、二重の意味でダメージとなります。まず理解しておきたいのは、REITが多額の借入金を使って物件を取得しているという点です。自己資金だけでなく、銀行からの融資を組み合わせることで、より大きな規模の不動産投資を実現しています。
この資本構成を示す指標として「LTV（Loan to Value）」があります。これは総資産に占める借入金の割合を表すもので、J-REITでは40〜50%程度が一般的です。仮にLTVが50%のファンドで借入金利が1%上昇すると、純利益は数%押し下げられるという試算もあります。
日本銀行は2024年にマイナス金利政策を解除し、2025年10月時点で政策金利は0.25%となっています。日本経済研究センターの予測では、2026年末に0.75%へ到達する可能性が示されています。この金利上昇が実現すれば、REITの融資コストは確実に増加します。1000億円規模のファンドであれば、金利1%の上昇で年間10億円のコスト増となる計算です。このコスト増は分配金の原資を直撃し、投資口価格の下落要因となります。
もう一つの打撃は、投資家の資金移動です。金利が上昇すると国債などの債券利回りも高くなります。相対的に安全性の高い国債の利回りが魅力的になれば、投資家は債券へ資金をシフトさせるため、REITへの需要は薄れてしまいます。
参考になるのは米国市場の動きです。2023年の米国REIT市場では、10年国債利回りが4%を超えたタイミングでREIT指数が年初来10%以上下落しました。日本でも同様の現象が起こる可能性は十分にあります。金利が上がれば上がるほど価格変動リスクは拡大し、分配利回りで得られる収入よりも値下がりによる損失の方が大きくなってしまう恐れがあるのです。
デメリット3：税制や制度変更のリスク
投資期間が長くなるほど、税制や法律の改正に影響される可能性が高まります。2025年度の税制では、個人投資家が受け取るREIT分配金は配当所得に区分され、上場株式と同じく約20%の申告分離課税が適用されています。しかし、この税率が将来も維持される保証はどこにもありません。
近年、政府内では「金融所得課税の一体化」という議論が何度も浮上しています。これは株式や配当、不動産関連の所得に対する課税方式を見直す動きで、実現すれば税率が引き上げられる可能性があります。仮に税率が20%から25%に上がった場合、手取りの分配金は約6%減少することになります。利回り3.6%の商品が実質3.4%程度になってしまう計算で、収益計画に大きな影響を与えかねません。
また、REITに関する規制や会計基準の変更も長期投資では考慮すべき要素です。不動産の評価方法や分配金の計算ルールが変われば、過去と同じリターンが得られなくなる可能性もあります。投資期間が2〜3年であればこうした変更に巻き込まれるリスクは低いですが、2027年までの中期投資を考えるなら、制度変更の可能性を念頭に置いておく必要があります。
確実に言えることは、税制や制度は「変わる可能性がある」という前提で投資判断をすべきだということです。現時点の優遇措置がずっと続くと考えるのは危険であり、ある程度のバッファーを持った計画を立てることをおすすめします。
デメリット4：物件の老朽化と環境対応コスト
REITが保有する不動産は、時間の経過とともに確実に老朽化していきます。J-REITは平均築年数10〜15年程度の物件を多く保有していますが、2027年時点では築25年を超える資産が増えてくる見込みです。築年数が古くなれば、耐震補強や設備更新といった大規模修繕が必要になり、多額の資本的支出が発生します。
修繕積立金の範囲内で対応できれば問題ありませんが、想定を超える費用が発生した場合には分配金が減額されるケースがあります。実際に過去には、予定外の修繕費用により分配金が引き下げられたREITも存在します。特にホテル型REITは改装周期が短く、パンデミック後の需要回復に対応するための設備更新と老朽化対策が重なりやすい点に注意が必要です。
さらに近年は、脱炭素の流れによって建物の環境性能が重視されるようになっています。エネルギー効率の低いビルは賃料のディスカウントを求められ、資産価値が下落するリスクがあります。一方で、環境性能を高めるための改修工事には多額のコストがかかります。
国土交通省は「グリーンリース促進事業補助金」を設けており、REITも対象となっています。しかし、補助を受けるにはZEB（ゼロ・エネルギー・ビル）基準など厳しい条件をクリアする必要があります。環境対応の投資を行わなければ空室率が上がり、行えばキャッシュフローが圧迫されるというジレンマに直面することになるのです。
長期投資を考える際には、こうした「見えにくいコスト」の存在を忘れてはいけません。分配利回りの数字だけを見ていると、将来の修繕コストや環境対応費用を見落としがちです。投資前には、ファンドが保有する物件の築年数や環境性能についてもチェックすることをおすすめします。
REIT投資を検討する際のチェックポイント
ここまで4つのデメリットを見てきましたが、これらを踏まえてREIT投資を検討する際に確認すべきポイントを整理しておきましょう。
まず重要なのは、借入比率（LTV）の確認です。LTVが高いファンドほど金利上昇の影響を受けやすくなります。40%以下のファンドは比較的安全性が高いと言えますが、50%を超えるファンドは金利変動リスクが大きいことを認識しておく必要があります。
次に、保有物件の築年数と立地をチェックしましょう。築年数が古い物件が多いファンドは修繕コストのリスクが高まります。また、人口減少が進む地域の物件は、将来的にテナント確保が難しくなる可能性があります。都心部の物件を中心に保有するファンドの方が、長期的には安定性が高いと考えられます。
環境性能に関する情報も重要な判断材料です。最近のファンドレポートには、保有物件の環境認証取得状況が記載されていることが多いので、これらの情報も確認しておきましょう。環境対応を積極的に進めているファンドは、将来の環境規制にも対応しやすいと言えます。
そして何より大切なのは、ご自身のリスク許容度と投資期間を明確にすることです。分配利回りだけに目を奪われず、価格変動リスクも含めた総合的なリターンを考える姿勢が、REIT投資では欠かせません。
まとめ
本記事では、REIT投資における2027年までのデメリットとして、利回り低下、金利上昇、制度変更、物件老朽化の4つを取り上げました。REITは手軽に不動産投資ができる魅力的な商品ですが、安定した分配金だけを期待していると、予想外のリスクに直面する可能性があります。
投資を検討する際には、分配利回りだけでなく、借入比率や築年数、環境性能といった情報も確認することが大切です。将来のコスト増加を織り込んだシミュレーションを作成し、自分のリスク許容度と照らし合わせて判断しましょう。REITをポートフォリオに組み入れるかどうかは、こうした総合的な検討を経たうえで決めることをおすすめします。
参考文献・出典
- 金融庁「モニタリングレポート」2025年版 – https://www.fsa.go.jp/
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp/
- 東京証券取引所 REITデータライブラリ – https://www.jpx.co.jp/
- 日本銀行「金融政策決定会合 議事要旨」 – https://www.boj.or.jp/
- 日本経済研究センター「中期経済予測」 – https://www.jcer.or.jp/
