多くの人が「不動産投資は難しそう」と感じる一方で、安定した家賃収入を得たいという願いも強く抱えています。実際に私の元には「物件を買う手順がわからない」「情報が多すぎて判断できない」という相談が後を絶ちません。本記事では、初心者でも順序よく実践できる「VS ステップ 収益物件 購入手順」を解説します。読了後には、物件選びから融資、リスク管理までの流れが体系的に理解でき、最初の一歩を自信を持って踏み出せるようになります。
不動産投資を成功に導くVSステップとは
重要なのは、行き当たりばったりで物件を買わないことです。そこで私は「Vision―Study―Start」の頭文字を取ったVSステップを提唱しています。つまり、最初に投資ビジョンを明確にし、次に情報を集めて学習し、最後に行動に移す三段階です。
最初のVisionでは、月いくらのキャッシュフローを目指すのか、期間は何年か、出口戦略は売却か継続保有かを具体化します。この段階を曖昧にすると、後の物件選定で軸がぶれがちです。次のStudyでは市場動向や税制を学びます。国土交通省の賃貸住宅市場景況調査によると、2025年時点の全国平均空室率は19.4%ですが、政令指定都市では13%程度に抑えられています。数字を知ることで、立地の重要性が浮き彫りになります。最後のStartでようやく物件を探し、融資を申し込み、購入を実行します。
このVSステップを守れば、感情的な衝動買いを避けつつ、計画的に不動産ポートフォリオを組み立てられます。実践者の多くが「迷いが減った」と口をそろえる理由は、行動前にビジョンと知識を固めているからにほかなりません。
市場調査から物件選定までの流れ
まず押さえておきたいのは、物件探しに入る前に必ず商圏分析を行うことです。総務省「住民基本台帳人口移動報告」では、直近5年間で20代の転入超過が続く都市と、人口が減少している郊外とで明暗が分かれています。このデータを地図上に落とし込み、将来の賃貸需要を推定しましょう。
次に、具体的なエリア候補が定まったら、レントロール（賃料明細）と過去の募集期間を確認します。たとえば、家賃7万円のワンルームが平均30日で成約しているなら安心材料ですが、同家賃が90日かかっているなら空室リスクが高いと判断できます。国土交通省「不動産取引価格情報」サイトで周辺の成約価格も照合し、利回りが相場より高い理由が老朽化なのか立地なのかを見極めることが大切です。
物件選定では、表面利回りだけでなく実質利回りを算出します。管理費や固定資産税を引いた後に手元に残るキャッシュフローを比較しましょう。この時点で物件候補が多すぎると分析負担が増えます。そこで、VSステップのVisionで決めた利回りや立地条件に合わない候補は早めに除外し、最大でも5件程度に絞り込むと効率的です。
融資と資金計画で失敗しないコツ
ポイントは、自己資金と借入金のバランスを最適化することにあります。金融庁の融資統計によれば、2025年上半期の投資用不動産ローン平均金利は2.1%ですが、返済比率が50%を超えると審査が急激に厳しくなる傾向があります。自己資金を物件価格の20%用意できれば、金利優遇を受けやすく、キャッシュフローの余裕も確保しやすくなります。
また、信販系ローンのように金利は高いがスピード審査の枠を併用し、契約後に銀行ローンへ借り換える手法もあります。ただし、借り換え前提の計画は金利上昇や審査不承認のリスクを伴います。したがって、複数シナリオの収支表を作り、最悪ケースでも手元資金が枯渇しないかを確認することが必須です。
2025年度も住宅ローン減税の投資用適用はありませんが、個人から法人に資産を移す際の不動産取得税軽減措置が継続しています。法人スキームを検討している場合、設立初年度にかかる登録免許税を含めて比較すると、長期では大きな節税効果につながります。
リスク管理と出口戦略
実は、購入手順と同じくらい重要なのが保有後のリスク管理です。国土交通省の住宅リフォーム・リニューアル状況調査では、築20年のRC造マンションの平均修繕費が年間46万円と報告されています。この費用を見込まず「利回り10%だから安心」と思い込むと、想定外の支出で赤字に転落しかねません。
災害リスクも軽視できません。気象庁の台風接近データによれば、上陸数は長期的に横ばいですが、平均降水量は増加傾向にあります。ハザードマップで浸水想定が3メートル以上のエリアでは、利回りを1〜2ポイント上乗せしないとリスクに見合わないと考えましょう。また、火災保険と地震保険は補償範囲が異なるため、保険料を惜しんで片方だけにすると、罹災後のキャッシュアウトが甚大になります。
出口戦略としては、保有5年以内の短期譲渡所得税39%がネックです。そこで、取得後6年以上保有し、中長期でキャッシュフローを積み上げつつ、市況が上向いたタイミングで売却するのが基本線です。*結論として*、購入時の利回りだけでなく、将来の売却益まで含めたトータルリターンで判断する姿勢が不可欠です。
2025年度の税制・補助金を賢く活用する
まず、2025年度の不動産投資家向け主要制度は以下の三つです。ひとつ目は、中小企業経営強化税制の即時償却枠です。耐震・省エネ基準を満たす中古物件を法人で取得し、一定の改修を行った場合、取得価額を一括で損金算入できます。期限は2027年3月末で、キャッシュフローの向上に直結します。
二つ目は、賃貸住宅の省エネ改修に対する補助金です。国土交通省が運用する「既存住宅省エネ化推進事業」は、賃貸オーナーも対象で、窓や断熱材の改修費用の1/3、上限120万円が支給されます。補助金交付後に家賃アップを実現した事例も増えており、利回り改善策として有効です。
三つ目は、地方自治体の空き家活用補助です。たとえば、福岡市は2025年度、耐震改修を伴う空き家活用に最大200万円の補助を継続しています。地方物件を検討する際は、市区町村の公式サイトで最新要項を確認し、利回りシミュレーションに反映しましょう。
これらの制度を組み合わせることで、自己資金を温存しながら物件価値を高めることが可能です。ただし、補助金には申請期限と事前着工禁止のルールがあるため、VSステップのStudy段階で制度要件を把握し、Start段階にずれ込まないよう段取りを整えることが成功の鍵になります。
まとめ
本記事では、Vision―Study―StartのVSステップを軸に、収益物件の購入手順を解説しました。まずビジョンを固め、市場データで裏付け、実質利回りと資金計画を精査する流れを守れば、空室や金利変動に動じない投資が可能です。また、修繕費や災害リスクを織り込んだ上で、2025年度の税制・補助金を活用すれば、キャッシュフローと資産価値を同時に伸ばせます。今後の第一歩として、今日中に自分の投資ビジョンを書き出し、信頼できる不動産会社へ資料請求するところから始めてみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 賃貸住宅市場景況調査 – https://www.mlit.go.jp/
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 – https://www.stat.go.jp/
- 金融庁 金融機関貸出金利動向 – https://www.fsa.go.jp/
- 気象庁 台風統計資料 – https://www.jma.go.jp/
- 国税庁 不動産の譲渡所得の税率 – https://www.nta.go.jp/