「不動産投資でも夫婦でペアローンを組めるのだろうか」「収入を合算すればもっと大きな物件が買えるのでは」と考える方は少なくありません。共働きや専業主婦の世帯では、配偶者の収入をどう活用するかが融資戦略の大きなカギになります。しかし、そもそもペアローンという仕組みは主に住宅ローンで使われる用語であり、投資用ローンでは事情が異なる点に注意が必要です。
本記事では、ペアローンの本来の意味を整理したうえで、不動産投資ローンで配偶者の収入をどう活かせるのかを、実際の金融機関の条件をもとに丁寧に解説します。夫婦で不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
そもそもペアローンとは何か
まず押さえておきたいのは、ペアローンが基本的に住宅ローンの用語であることです。金融機関の用語解説によると、ペアローンとは「同一の物件について、二人の債務者がそれぞれ別個のローン契約を結び、ローンの連帯保証人に双方がなるタイプの住宅ローン」と定義されています。つまり、夫婦がそれぞれ債務者となって2本の契約を結び、互いに保証し合う仕組みです。
この形式では契約が2本になるため、事務手数料も2本分かかります。SBI新生銀行の説明でも、ペアローンでは住宅ローン契約が2つになり、それぞれに事務手数料が必要で、各自が団体信用生命保険（団信）に加入すると明記されています。団信とは、契約者が死亡や高度障害になった際に残りの借入が保険で完済される仕組みです。ペアローンなら夫婦それぞれが加入できる点がメリットといえます。
一方、収入合算という似た仕組みもあります。SBI新生銀行では収入合算の場合、住宅ローン契約は1本で、団信は申込人のみが加入する形になります。契約が1本で済むため諸費用を抑えられますが、団信の保障は主債務者に限られる点が大きな違いです。
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ペアローンは投資用物件には使えない
ここで重要なのは、住宅ローンのペアローンは投資用物件には使えないという事実です。全期間固定型の代表であるフラット35を扱う財形住宅金融の商品説明では、フラット35は「第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金にはご利用いただけません」と明記されています。住宅金融支援機構の資料でも、フラット35は「申込本人が居住するための住宅」を建設・購入する方が前提とされています。
つまり、賃貸に出して家賃収入を得る不動産投資では、住宅ローンのペアローンをそのまま利用することはできません。実際、個人向けで「不動産投資ペアローン」を正式な商品名として公開している銀行の公式ページは、独自調査でも確認できませんでした。ペアローンという言葉のイメージで投資を計画すると、期待とずれてしまう可能性があります。
それでは、不動産投資で配偶者の収入を活かす道はないのでしょうか。答えは「収入合算」や「連帯債務」という別のスキームにあります。次章から、投資用ローンで夫婦の力を合わせる具体的な方法を見ていきましょう。
投資用ローンで配偶者の収入を活かす方法
不動産投資ローンでは、ペアローンの代わりに「収入合算」という形で配偶者の収入を審査に組み込めるケースがあります。ただし、その条件は金融機関によって細かく異なります。
たとえば、もみじ銀行のアパートローンでは、申込人の配偶者および同居の家族が連帯して長期かつ継続的に返済にあたる場合、申込人の年収に配偶者や同居家族の収入を合算できると案内されています。さらに、連帯債務者になれば別居の家族であっても、その収入と債務を50%を限度に合算できる仕組みもあります。世帯で協力して返済にあたる姿勢を示せれば、借入枠を広げられる可能性があるということです。
SMBC信託銀行の不動産投資ローンでは、収入合算者は必ず連帯債務者または連帯保証人になる必要があるとしつつ、不動産投資ローンでは連帯債務者のみが対象と案内しています。佐賀共栄銀行の不動産投資ローンでも、担保物件に持分がある場合や収入を合算する場合には連帯保証人が必要になると明記されています。このように、収入を合算するなら配偶者が返済責任を負う立場になるのが一般的です。
実務データを整理した専門メディアによると、オリックス銀行では収入合算を使えば融資金額を伸ばせるものの、その場合は連帯債務が必須とされています。配偶者の収入を頼るということは、配偶者も債務者として責任を共有することを意味します。この点を夫婦でよく理解しておくことが大切です。
専業主婦が投資ローンを組むためのハードル
専業主婦が単独で投資用ローンを組むのは、現実的にはかなり厳しいのが実情です。多くの金融機関が年収要件を設けており、たとえば佐賀共栄銀行の不動産投資ローンでは前年度の税込年収について一定の基準が条件となっています。給与所得者なら勤続1年以上という基準もあり、給与収入のない専業主婦が単独で満たすのは容易ではありません。
先述の専門メディアの整理では、オリックス銀行の属性の目安として「年収500万円以上（借入なし）」が挙げられています。こうした水準を見ても、投資用ローンは安定した給与収入を前提に設計されていることがわかります。そのため専業主婦が投資を始める場合は、配偶者を主債務者とし、世帯全体の返済能力を示す形が現実的な選択肢になります。
なお、金融庁の監督指針では、経営者以外の第三者に個人連帯保証を求めないことを原則とする方針が金融機関に求められています。ただし、主債務者と共同して事業を行う配偶者などは例外類型に含まれます。夫婦で不動産賃貸に取り組む場合、配偶者が連帯保証や連帯債務を担うのはこの例外にあたると考えられ、実務上も広く行われています。
投資用ローンの金利と諸費用の実態
投資用ローンを検討するうえで欠かせないのが、金利と諸費用の把握です。自宅向けの住宅ローンが年0.3〜1.0%程度と低金利なのに対し、投資用ローンは事業性融資に近い位置づけとなるため、金利は総じて高めに設定されています。
具体的な水準を見ると、もみじ銀行のアパートローンの基準金利は変動金利、固定3年、固定10年など複数の選択肢が用意されています。佐賀共栄銀行の不動産投資ローンは通常金利で2.95%と3.15%の2型を掲げています。ノンバンク系のセゾンファンデックスでは、団信なしの変動金利が4.4%〜5.2%、団信ありで4.9%〜5.8%と、さらに高めの水準です。金融機関によって金利差が大きい点が特徴といえます。
諸費用も無視できません。三井住友銀行のアパートローンでは新規融資手数料が110,000円で、団信に加入する場合は融資利率が年0.3%上乗せになります。常陽銀行のアパートローンでは事務取扱手数料が借入金額の1.1%とされ、借入額が大きいほど負担も増えます。佐賀共栄銀行では事務取扱手数料が220,000円で、団信の保険料は銀行が負担する形です。こうした費用を含めると、自己資金ゼロで物件を購入するのは現実的ではありません。
もみじ銀行の例では、保証料が別途一括0.20%かかり、借入1,000万円を35年返済した場合で428,091円、保証手数料が55,000円と示されています。金利の低さだけで比較すると、こうした保証料や手数料の差を見落としてしまいます。総支払額で判断する視点を持つことが重要です。
収入合算と団信の関係を理解する
夫婦で投資用ローンを組む際、団信の扱いは特に注意したいポイントです。住宅ローンのペアローンなら夫婦それぞれが団信に加入できますが、投資用ローンの収入合算では保障の範囲が限定される場合があります。
三井住友銀行のアパートローンでは、団信に加入する場合は融資利率が年0.3%上乗せになると案内されています。一方、佐賀共栄銀行やスルガ銀行のように、団信の保険料を銀行側が負担する商品もあり、条件は金融機関ごとに大きく異なります。スルガ銀行の投資用不動産ローンは変動金利で、保証人は原則不要とされ、対象の土地・建物に抵当権を設定する形をとっています。
オリックス銀行に関しては、申込本人が団信に加入できない場合でも、連帯債務者が被保険者として加入できる旨が示されています。健康上の理由で主債務者が団信に入れないケースでも、配偶者が連帯債務者として保障を確保できる可能性があるということです。ただし、この情報は検索結果に基づくもので、詳細は必ず金融機関の窓口で確認してください。
資産管理会社を使うという選択肢
投資規模が大きくなると、個人ではなく資産管理会社を設立して融資を受ける方法も検討対象になります。りそなの資産管理会社タイプは、個人の資産管理のみを目的とし、居住系不動産の賃貸のみを営み、実権者一族が株式を100%保有する法人を対象としています。借入金額は5億円以内、最長35年で、変動金利型または固定金利選択型を選べる設計です。
この場合、法人の代表者や実質的な経営権を有する方が連帯保証人になることがあります。オリックス銀行でも、資産管理会社が融資期間や団信加入を含めて個人と同等の条件で利用できる旨が示されています。夫婦のどちらかを代表者とし、もう一方が役員として関わる形で、世帯全体を法人として運営する選択肢も現実的です。ただし法人化には設立費用や維持コストがかかるため、投資規模と照らし合わせて判断する必要があります。
審査を通過するための準備
投資用ローンの審査を有利に進めるには、日頃からの家計管理と信用情報の整備が欠かせません。金融機関は数字だけでなく、家計全体が健全に運営されているかを見ています。生活費が収入の範囲に収まり、定期的な貯蓄の実績があれば、返済能力への信頼度が高まります。
既存の借入がある場合は、可能な限り整理しておくことが重要です。オリックス銀行系メディアでは、既存の住宅ローンがペアローンなら、投資ローンの審査時には合算した借入残高を申告するよう案内されています。つまり、夫婦それぞれの住宅ローン残高が投資ローンの審査に影響するということです。自動車ローンやリボ払いの残債があれば、早めに完済を検討しましょう。
信用情報の確認も忘れてはなりません。金融機関は個人信用情報機関の記録を参照して審査を行い、支払いの遅延や滞納があると通過が難しくなります。過去に携帯電話の分割払いを延滞した経験がある方は、記録に残っている可能性があるため、事前に開示請求で確認しておくと安心です。不安がある場合は、履歴が更新されるまで待ってから申請するのも一つの戦略です。
まとめ：夫婦で不動産投資に取り組むために
本記事では、ペアローンの本来の意味から、不動産投資で配偶者の収入を活かす方法までを解説しました。まず押さえておきたいのは、住宅ローンのペアローンは投資用物件には使えないという点です。フラット35をはじめ、多くの商品が自宅居住を前提としているためです。
不動産投資で夫婦の力を合わせるなら、収入合算や連帯債務という仕組みが現実的な選択肢になります。ただし、収入を合算する場合は配偶者が連帯債務者や連帯保証人として返済責任を負うのが一般的です。専業主婦が単独で投資用ローンを組むのは年収要件の面で難しく、配偶者を主債務者とする世帯単位の戦略が中心となります。
金利や諸費用は金融機関ごとに大きく異なり、団信の扱いや保証料の有無まで含めて総支払額で比較することが重要です。適用金利を公式サイトで公開していない金融機関も多いため、最新の条件は窓口照会や事前審査で確認する必要があります。まずは家計簿と信用情報を整えることから始め、複数の金融機関を比較しながら、自分たちの世帯に最も合った融資先を探してみてください。
参考文献・出典
- 金融庁「中小・地域金融機関向けの総合的な監督指針」 – https://www.fsa.go.jp/common/law/guide/chusho/02d.html
- 住宅金融支援機構「フラット35と併せて申し込む場合のご案内」 – https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/300110014.pdf
一橋大学大学院MBA修了。大手デベロッパー法人部門、買取再販会社を経て現職。区分リノベ再販・都心事業用物件の買取再販を手がけ、業界7年の知見で記事を監修。
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