不動産投資を始めたいけれど、「東京でも江東区は本当に狙い目なのか」「数字に弱いので収支計算があいまいで不安だ」と感じる方は多いはずです。物件選びに失敗すると、家賃収入が伸びずローン返済に追われてしまいます。しかしポイントを押さえれば、江東区でも手堅く利益を積み上げることは十分可能です。本記事では、収益物件の収支計算を中心に、着実にキャッシュフローを確保する考え方と2025年時点で使える制度まで丁寧に解説します。読むことで、数字に基づいた判断と長期安定経営のイメージがつかめるでしょう。
江東区の市場動向を俯瞰する
まず押さえておきたいのは、江東区の人口と賃貸需要が依然として堅調だという事実です。東京都の「2025年区市町村別人口推計」によると、同区の総人口は2024年比で0.8%増が見込まれています。湾岸エリアを中心にタワーマンションが増え、20〜40代の転入超過が続くため、ワンルームからファミリータイプまで幅広いニーズが存在します。つまり単身者向けアパートでも、家族向け区分マンションでも比較的空室リスクを抑えやすい土壌が整っているのです。
一方で、2023年以降の金利上昇と建築コスト高騰により表面利回りは下がり気味です。国土交通省「不動産価格指数」では、江東区の中古マンション価格が2020年比で約12%上昇しました。それでも実質利回り5%台を確保できる物件もあり、収支計算でランニングコストを適切に見積もれば十分勝算があります。要は数字で現状を把握し、収益性の高い物件に絞り込む目が欠かせません。
収益物件の収支計算を組み立てるコツ
重要なのは、購入前に全期間のキャッシュフローを具体的にシミュレーションすることです。収入は家賃と共益費、支出はローン返済、固定資産税、管理費、修繕積立金、空室損、広告費などを網羅します。日本政策金融公庫のモデルでは、空室率は年間5〜10%を想定するのが妥当とされています。加えて江東区の場合、入居者の回転が早いエリアは広告費が年家賃の1ヶ月分を超えるケースもあるため、甘めの計算は禁物です。
次に減価償却費を活用し、税引き前後のキャッシュフローを比較します。木造アパートなら耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造なら47年ですが、中古取得なら残存耐用年数を考慮できます。これにより帳簿上の利益を圧縮し、手取りキャッシュを増やす方法が見えてくるでしょう。また金利1%の差が30年総返済額で約700万円変わる試算も紹介されているため、複数行で仮審査を受ける姿勢が欠かせません。
最後に出口戦略まで含めた内部収益率（IRR）を計算します。たとえば購入5年後に同等利回りで売却できる前提を置くと、目標IRR8%を満たすかどうかが判断基準となります。ここまで見通すことで、短期の表面利回りに惑わされず、着実に利益を伸ばす物件だけを選択できるようになります。
キャッシュフローを守る着実なリスク管理
ポイントは、予測外の支出に備えたプール資金を常に確保しておくことです。東京都建築安全条例によれば、築20年超の物件では大規模修繕の平均周期が12年、費用は延床1㎡当たり1.5万円程度と見込まれます。例えば延床300㎡のアパートなら約450万円が必要になる計算です。この金額を毎月均等に積み立てておけば、突発的な大修繕でも慌てることはありません。
また火災保険は建物評価額だけでなく家賃補償特約を付けると安心です。東京海上日動の2025年商品では、最長12ヶ月分の家賃を補填できるプランがあります。加えて地震リスクにも備えたいエリアですが、耐震診断を行い、減災工事を済ませると保険料や金利優遇を受けられるケースがあります。つまり事前のリスク対策が結果としてキャッシュフローを着実に守るのです。
さらに入居者トラブルを避けるため、家賃保証会社の利用と賃貸管理会社の細かな報告体制も欠かせません。費用率は家賃の3〜5%ですが、督促業務や緊急対応をアウトソースすることで、本業をお持ちのオーナーでも安定運営が実現します。数字だけでなく、「手間と時間」をコストとして認識する姿勢が成功の鍵になります。
税金と制度を味方につける方法
実は、税制や補助制度を上手に使うことで手取りを押し上げる余地があります。2025年度の所得税法では、青色申告特別控除65万円が継続して適用可能です。複式簿記で適切に帳簿を作成すれば、実質的な課税所得を抑えられます。クラウド会計ソフトを導入し、月次で損益を可視化すれば、節税と資金繰りの両面でメリットが生まれます。
また東京都は2025年度も「既存建物省エネ改修助成」を継続しており、条件を満たすと工事費の3分の1（上限150万円）が補助されます。サッシの断熱改修や高効率給湯器の導入は入居者満足度を上げ、家賃アップの交渉材料にもなります。期限は2026年3月申請分までと発表されているため、早めの計画が望まれます。
さらに相続税対策として、賃貸併用住宅や土地活用を視野に入れるオーナーも増えています。国税庁「相続税の課税状況」では、都内の課税対象割合が全国平均の約2倍です。収益物件を組み合わせることで、土地評価を下げながら家賃収入を得る戦略は依然有効です。ただし借入過多にならないよう、収支計算を基に安全余裕率を保つことが前提となります。
長期で伸ばすポートフォリオ戦略
基本的に、江東区単体に集中投資するより、エリア分散と物件タイプ分散を同時に進めると安定感が高まります。たとえば江東区にワンルームマンションを保有しつつ、隣接する墨田区や港区にファミリー向け区分を追加するイメージです。日本銀行の「家計の金融行動に関する世論調査」では、複数物件保有者の平均空室率が単独保有者より2ポイント低いデータが示されています。
さらにローン返済を進めて自己資本比率を上げることで、次の物件購入時に好条件の融資を引き出しやすくなります。目安として、年間家賃収入に対する返済比率（DSCR）を1.2以上に保つと、金融機関の評価が向上します。この水準を超えた段階でリフォームによる価値向上を図り、再査定後に借り換えを行うと金利負担を減らせます。
最後に、不動産クラウドファンディングやマイクロリートなど新しい投資商品を組み合わせる選択肢も増えました。直接保有に比べて流動性が高く、少額でも分散効果を得やすいメリットがあります。ただし手数料や劣後出資割合を理解し、メインの収益物件とのバランスを取ることが大切です。こうした柔軟なポートフォリオ設計が、長期で着実に資産を拡大する近道となります。
まとめ
ここまで、江東区の市場特性を踏まえながら、収益物件の収支計算を軸に着実な運営手法を見てきました。要は「正確な数字」と「リスクヘッジ」を両立させることが成功の条件です。購入前に詳細なキャッシュフローを作り、修繕・空室コストを控えめに見積もり、活用できる制度で手取りを最大化すれば、江東区でも堅実に利益を積み上げられます。まずは候補物件の試算表を作成し、今日から数字と向き合う習慣を始めてみてください。それが将来の安心収入への第一歩となるはずです。
参考文献・出典
- 東京都総務局統計部 – https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp/
- 日本政策金融公庫 融資のご案内 – https://www.jfc.go.jp
- 国税庁 相続税の課税状況 – https://www.nta.go.jp
- 東京都 既存建物省エネ改修助成 – https://www.metro.tokyo.lg.jp