築年数が30年を超えるアパートや戸建てを買いたいが、修繕費や税金が心配という声をよく聞きます。実は、築古物件は購入価格が抑えられる上に減価償却費を多く計上できるため、法人化と組み合わせるとキャッシュフローを大幅に改善できます。本記事では「築古 法人化」をテーマに、2025年12月時点で有効な税制や融資環境を踏まえ、初心者でも実践しやすいステップを解説します。読み終える頃には、築古投資で法人化を選ぶべきかどうか、具体的な判断基準がクリアになるはずです。
築古物件を取り巻く市場環境
まず押さえておきたいのは、築古市場がいまも活況である理由です。国土交通省の2024年住宅市場動向調査によると、築30年以上の中古住宅取引件数は過去5年で約1.2倍に増加しています。価格が下落し切ったエリアでも家賃相場は底堅く、利回りが高い点が投資家を引きつけます。
しかし、入居者ニーズは年々変化しています。2025年時点では光回線やIoT機器対応が当たり前になり、古い設備のままでは空室リスクが高まります。したがって、表面利回りだけでなく修繕費と賃料改善効果をセットで考えることが重要です。また、自治体の空き家対策補助金（2025年度継続）を利用すれば、外壁塗装や耐震補強の費用を10〜50万円程度抑えられるケースがあります。こうした制度を活用できるのも、築古ならではの利点といえるでしょう。
法人化の税務メリットと注意点
ポイントは、減価償却費と所得分散をどう活かすかです。個人の高い課税所得帯（45%＋住民税10%）と比べ、資本金1億円以下の一般法人は2025年度も実効税率約23.2%にとどまります。築古物件で加速度的に計上できる償却費を法人に集約すれば、課税所得を短期で押し下げる効果が大きくなります。
一方で、役員報酬の取り方を誤るとトータルの税負担が増えることがあります。例えば役員報酬を年間1,000万円以上に設定すると、給与所得控除後でも個人側の税率が高くなり、法人のメリットを相殺してしまいます。そのため、法人利益を内部留保し、修繕積立と返済原資に回すバランス感覚が欠かせません。
さらに、2025年時点で中小企業に適用される外形標準課税は資本金1億円超から課税されるため、小規模法人であれば実務負担は限定的です。登記費用や税理士報酬を含めた年間コストは30〜50万円が目安となるので、物件から得られる節税効果と比較して判断すると良いでしょう。
減価償却を活かす資金戦略
重要なのは、法定耐用年数を過ぎた建物でも償却期間を合理的に設定する方法です。木造住宅の耐用年数は22年ですが、築22年超の物件を購入した場合、法人では「残存耐用年数×2」を使い、最短4年で償却できます。例えば築30年の木造アパートを3,000万円で取得し、そのうち1,800万円が建物価格とすると、年間450万円の非現金経費を計上できる計算です。
言い換えると、物件キャッシュフローが年間200万円でも、償却効果で課税所得をマイナスにできるため、手残りは大きく改善します。ただし過度に短期償却を進めると、4年後に償却が切れて急に利益が表面化する点は見逃せません。そこで法人内部に修繕準備金を積み立てる、追加物件を取得して償却サイクルを重ねるなど、中長期のプランニングが欠かせます。
ファイナンスとキャッシュフロー管理
実は、法人化すると金融機関の評価軸が個人とは少し変わります。2025年現在、地方銀行や信用金庫では「代表者保証なし」のビジネスローンが拡充しており、築古でも担保評価と事業計画が適切なら、金利2.0〜3.0%で10〜20年融資を引ける事例が増えています。代表者保証を外せれば、個人資産を守りながら追加投資の自由度も高まります。
また、法人決算ではキャッシュフロー計算書を作る習慣が重要です。減価償却費を除いた事業キャッシュフローがプラスであれば、融資返済と修繕費を無理なく賄えます。逆にマイナスの場合は、賃料の引き上げ策や余剰区画のレンタル倉庫化など収益改善を具体的に検討しましょう。金融機関は「計画⇄実績」の管理体制を重視するため、適切な数値管理が追加融資の可否を左右します。
法人運営で失敗しないための実務
まず、法人設立後の経理をクラウド会計で自動化し、データを税理士と共有する体制を整えます。銀行の入出金、家賃集金システム、クレジットカードを同期させれば、仕訳の8割以上が自動化できるため、記帳ミスと時間コストを大幅に削減できます。
次に、2025年度から義務化されたインボイス制度への対応が欠かせません。賃貸住宅は非課税売上ですが、修繕業者や管理会社から課税仕入れを受けるため、適格請求書の保存が必要です。制度を知らずに仕入税額控除を受け損ねると、数十万円単位でキャッシュアウトが増える恐れがあります。
最後に、物件管理をすべて外注する場合でも、管理会社任せにしない姿勢が大切です。毎月のレポートに目を通し、空室対策や修繕提案の費用対効果をチェックします。法人オーナーは「経営者」として意思決定を下す立場にあることを自覚し、現場と数字の両面を把握することで長期安定経営を実現できます。
まとめ
築古物件は購入価格が低く、減価償却で初期の税負担を抑えやすい半面、修繕費と空室リスクがつきまといます。法人化を組み合わせると、低い実効税率とキャッシュフロー管理の柔軟性により、これらの弱点を補いつつ資産形成を加速できます。ただし、償却終了後の税負担増や役員報酬の設定ミスなど、落とし穴も存在します。今日解説した市場動向、税務、ファイナンス、実務のポイントを踏まえ、数字に基づいた計画を立てることが成功への近道です。まずは試算表を作成し、法人化による効果を具体的に検証してみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省「住宅市場動向調査2024」 – https://www.mlit.go.jp
- 財務省「法人税実効税率の推移（2025年度）」 – https://www.mof.go.jp
- 経済産業省 中小企業庁「外形標準課税に関する資料」 – https://www.chusho.meti.go.jp
- 総務省「インボイス制度に関するQ&A 2025年改訂版」 – https://www.soumu.go.jp
- 日本政策金融公庫「中小企業向け融資動向レポート2025」 – https://www.jfc.go.jp
